第三，我们对中国投资人投资偏好、心理有比较深刻的理解，可以为他们量身定制投资产品。时间持久不了，最好是每年收回来一次我再投，这样会觉得放心。第二就是投资期限短，要求的利益高，要求的回报过，在国内给宠坏了。第三，对于风险的控制能力低，对于风险的预判、防范都不一样。当然还会有一些规范上的东西，经常是“我投资，我能不能当董事”，我说你来当董事我就不投了，因为我们来做决策，我们来做管理。

  根据新钱的特征，我们到美国去投，现在投的就是出租式公寓，集合住宅。其实美国的集合住宅有两种，这里面的区别是很重要的，在美国的产权也是不一样的。第一，生效特别快，今天一投完，明天租金就是你的了，这个我也没想到。我发现美国人账上不留钱，他要分，我们算算不行，我们的会计师和美国的会计师、律师是计件干活，做一次报告给一次钱，我一年给12次钱不如给4次。

  另外还有一个就是风险控制，因为中国人在这个上面既有赌性又没有赌德，不能输，我就找一个不输的办法。我们买的美国资产，为什么说是个历史性机遇呢？美国到现在为止，实际上房地产的价格还是非常低的，在美国这种集合住宅一般建安费用120美金到140美金/平方英尺。而我们买的是80到100美元/英尺，这样相当于它百分之七八十的价格。这就是充分根据我们中国人，中国投资人的心理心态来做的一个事情。

  还有一个原因，我国具有在美国寻找优秀合作伙伴和优质商业地产投资项目的成功经验。我下面说我们的合作伙伴和我们自己的投资团队已经掌握了一些规律，美国的信息比较公开，我们收集了这个城市今年以来发生的上百起投资交易案，分析它的中位价在什么地方，我们买的是不是在中位价附近。然后再看看买了以后一般加强装修是多少钱，我们根据这个再算算我们项目。现在从书面上算是合算的，如果是合适的我们再买。

  盛世神州美国基金的状况，规模是6000万美金。本来我们今年想投到3000万。如果投到6000万美金，我们可以掌握3亿左右的美元资产，那就为我们下一步把它做成金融衍生产品做好了准备。类别就是集合住宅(公寓)。这次的基金期限是5，年回报15%-20%，关注地区是美国东西海岸门户城市，比方说纽约、亚特兰大、奥兰多、迈阿密、达拉斯、休斯敦、凤凰城、圣地亚哥、洛杉矶、旧金山，还有西雅图这样一些门户城市。这些城市我们仔细看看，除了纽约、洛杉矶、旧金山房价太高以外，其它城市都是可以考虑的。而这些城市还有个好处，中国人都熟悉。

  盛世神州投资的理念，高估的人民币购买低估的美元资产。第二个理念，同美国合伙人合作，解决商务、税务、法务、融资的问题。我们现在找美国合作者一起，商务、法务、税务，特别是融资，我们华人去，如果没有信用基础，你借不到那么多钱。所以我们找的都是有三十年左右的大企业一起合作，解决问题。当然在这里面，我们出80%，他出20%，他来管理，但是我要两个权利，成本控制权利在我手里，什么时候卖，卖多少价格，我来管。同时解决了一个万一冲突，就是如果你觉得我出的价格太低了，你可以把我买下来，如果我觉得你接受不了，我可以把你买下来，这样一种解决僵局的机制。

  投资理念还有一个，利用美国高杠杆、低利率的资本市场，发挥雄厚的我们股东的资源，同时挖掘中国移民投资者的资源。我们的股东当中有几个人是做移民的，做得非常好。去年中国到美国的移民2000人，他们做了600人，这600人光移民的钱花了3个亿。我相信至少在这些移民的身上拥有6个亿美金的资源，因为每一个人想移民出去，同时想在美国落脚，肯定要投资很多的资产在那边。现在比较傻的是自己去买房，我去年去哥伦比亚大学做学术交流的时候，在芝加哥机场停了三个小时，什么原因？进移民署的时候都是去买房子的，这种私人的、单打独斗的是很少的。美国的房子非常讨厌，有游泳池的要经营游泳池，前后院有草地的一定要把它弄好，你不去弄没事，社区里的人帮你弄，弄完了一张账单。如果单打独斗是不合适的。像我们找到规律了，大概是两百个单元以上的规模才是合适的，就是两百个，或者是到三百个之间，大概四个人，三班值班，有一个人轮班，这样成本管理很低了。

  投资程序，交易选择、收购、运营、退出。交易选择第一道是由美国的合资伙伴为我们初选项目，然后我们做决策。一般都是高现金流的，或者高回报的项目优先。第二收购二八比例，我们也给他激励，收益越高你分的越多。我们批准年度预算，美国合伙人负责日常运营，物业增值了我们卖掉。

  下面是案例，我们在亚特兰大乔治亚理工学院边上有一个，出租率已经94%了，现在净算的内部收益率是16.47%，这个项目非常好。

  这是我们给美国人讲的，有英文版专门讲我们投资怎么投的，美国人说你们才一年就搞明白美国的事了。

  第二个就是休斯敦，我们这个已经买下来了，286户，25万平方英尺，出租率94%，也是我们进行财务分析，可以做买下来了。

  对出分析的时候，你看收益率可以非常之高，内部收益率可以达到27%。这是另外一些，还有一个，我们投资抓住几个东西，学校边，医院边，兵营边，这个就是在美国最大的海军陆战队营地边上。

  几点投资体会。第一个，在世界主要经济体纷纷实现无限量化宽松的货币政策条件下，房地产，特别是美国主要城市的房地产反而成为资产锚。第二个，房地产无国界不是一句口号，而是国际房地产市场运行的现实。这个我们和美国人打交道，发现全世界人民都在做美国房地产，除了老做的，还看到了许多南美人，墨西哥、巴西，我有批朋友，墨西哥年轻人，我们聊天，你们的资本金哪来的，我爸爸把我们家的船卖掉了，把我们家的大学卖掉了，来做房地产。全世界的人在经济危机的情况下，别的地方挣钱比美国更难，别的行业比方面更难，所以钱都扎堆了。

  后面一句就是我刚才的体会，谁能把中国的新钱引进房地产市场，谁就能发现新大陆，谁能把美国的老钱引到中国房地产市场，谁就真正的赢了，这是我的一些体会。

  好，谢谢大家。