西安交通大学金融研究院的院长于东升

　　于东升：各位上午好！我给大家汇报的题目是关于房地产金融的变革与发展是我们面对的未来的核心的基础。2013年毫无疑问将中国的历史上写下浓重的笔墨，十八届三中全会带来第二次改革的分工，特别是我们金融行业的人士所关注的市场在配置资源当中将起到决定性的作用，这给我们带来非常大的想象的空间，这是经济生活当中很重要的一方面。同时我们也不得不看到我们生活当中遇到最有意思的事情就是“为人民服务”，大家有很多解读，有一种叫公务员，报道一点叫成吉思汗，还有叫陈冠希，刚才我和李晓东还在聊，我提前到了北京两天，上海也带来了雾霾。我在两周前从北京回到上海的时候，下了飞机看不到一百米以外的楼，上海的城市有浓重的雾霾，我觉得中国的自然环境确实应该认真反思一下。

　　我们看到的不仅仅是一个雾霾的问题，所有的关于分享和人类生活的美好的理想把我们所有人都吸引到这个城市里来，实际上我们看到有50%的人口在城市里生活，中国正处在这个城市化进程当中最疯狂的一个阶段，城市化在中国又有更多的中国独有的一些特性，比如说因为我们行政资源的过于集中，包括分配资源的手段相对比较传统。所以我们大量的人都会涌进大城市，像北京和上海，因为有更好的教育环境、就业环境和医疗环境。但是带来的结果是什么？我们看“城市病”已经凸显，我们拿人的身体对比来看，肠道硬化，我们的交通，机能的紊乱，房地产开发目前还处在第一个阶段无序开发的阶段，垃圾成堆，垃圾的处理是非常大的困难。体能的衰退，我们已经很快的进入到了人口的老龄化。那我们的“城市病”的病根在哪里？简单分析在三个环节。

　　首先，粗放式的经济增长方式已经不可持续的，这一点从中央到地方也提了很多年，中国经济发展方式是资源推动型。我们中国单位GDP能耗是世界平均水平1.46倍，造成环境污染和资源浪费是非常严重的。而我们同时资金对于GDP的推动我们看一组数据也是这样的，2013年M2和GDP的比值预计在195%左右，这个去年是在187左右，发达国家大多数数据是小于1的，新兴经济体在1到1.5，很少有超过2的，我们在05年之后M2的增速非常快，这两年降到15%左右，08、09、10在25%到35%左右，特别是房地产吸纳了大部分的操发货币，造成操发货币编辑效应是递减的，我们大量发货币对经济增长贡献是很小的。

　　第二，简单城市扩张的措施是不可持续的，北京大量住的人是住在河北信号和天津信号的地方，带来公共交通的压力是非常大的，你想在五环、六环上班造成交通压力是非常大的。公共的设施特别是教育和医疗，在北京如果没有教育和医疗的资源我觉得会遇到很多困难。

　　第三，针对房地产行业来说，我们觉得过去十年快速发展的阶段，我们认为还是处在第一个阶段初期地产开发的模式，也遇到了不可持续的问题。地产开发简单的一个建设阶段不是城市发展需要，吸引人口和产业的这样一个要求，导致了很多二三线城市出现了鬼城和空城。我们看一下房地产开发的模式是一个什么样的过程？第一个阶段实际上处于拿地就赚钱，盖房就赚钱，卖房就赚钱这样一个阶段，城市的快速扩张，大量人口由农村转移到城市，房地产行业的需求非常的旺盛，同时呢也就带来了实际上这种分化。因为我们的资源在二三线城市相对是比较差的，除了北上广和一些省会城市以外，很多地方的教育、医疗条件和公共设施都是相对比较差的，从去年开始我们听到了叫“鬼城”、“空城”，比如说西安的上个月我们去看，新开发的基本没有人住。新兴的房地产开发如何解决城市这个问题呢？我们急需寻找新型的开发理念，我们要吸引人口，除了简单住房销售的同时，我们要注重人口聚集与地产同步，地产开发要和产业开发服务，卖房要向卖服务转变的过程。

　　我们和大量地产商的沟通当中我们也看到很多地方政府在全力以赴在努力思考这样一个变革过程当中，我们也看到了很多的希望。这里想汇报一下，我们在接触当中我们总结的一些东西。新兴地产开发里面实际上不管很多的地方政府也罢，还是大量的开发商也罢都在思考这样的问题，新兴城市中的土地建设实际上是地产开发模式的重大突破，采用生态城市紧凑立体城市，节能创能城市，产业和城市互动城市，城乡融合城市于一体的城市规划方式。这个突出了系统性、功能性和模块化开发的理念。系统性首先考虑城市规划是处于总体系统工程之中，而地产的开发不仅仅是地产的建设，包括对人口和产业的聚集的吸引，以及对业主提供综合的体系化系统服务。功能性是指传统的住宅地产已经逐渐区域平衡状况，产业地产，商业地产，养老地产，文化地产，旅游地产等等类似的功能性的地产作用会日益突出，地产也会更加重视物业服务的重要性，物业服务总原来作为地产开发大家都会当做一个相对适应的一个过程，从去年落到今年以来会出现很大的变化，物业服务作为地产商增值服务的部分会起到非常大的作用，我们还有一个说法，物业服务是电商到客户的最后一公里，实际上电商要抵达这个客户要通过这个物业服务，实际上这样一个链条就贯穿了。

　　地产开发新理念当中很重要一块就是模块，模块化也是基于系统性和功能性的基础上最新的一个方向。按照一定的城市形成中心的模块，每个模块均分为核心区，产业住宅区，商业区和文化区的组成，通过交通网，中心网，生态网等城市网络有机联合形成城市联合体，像上海、北京这样的城市，大城市病的一个很重要的一个应对方案。

　　基于系统性、功能性和模块化我们又有怎样的一些变化呢？首先是产业的融合，让地产行业和产业有机的结合起来，通过产业的发展来带动人口的聚集，同时提供产业园区，住宅区、商业区和休闲娱乐的配套，这应该成为城镇化的重要方向。如果简单的城镇化我们理解就是在人口的迁移也好，我认为城镇化完全有未来，如果没有产业的配套城镇化一定是不可发展的。

　　另外就是体现出来的多业态的发展，住宅的房地产实际上我们之前提到的这几年可能商业地产大家提到的更多，但是第一个阶段主要提到的是住宅地产。住宅地产已经面临转型期，我们会发现特别是中小型的房地产商更加关注硬件赚钱越来越难，成本在不断的提升，房价的限制现在比较严格。未来的利润应该从哪里来？应该来源于服务。房地产企业进入多业态综合地产的发展期，地产的功能性属性更加全面。实际上我提出的发展变革，还有很重要一点就是合作，我们应该挣自己能挣的钱，把其他的利润部分让给其他人去做，更有能力的人去做，大家挣各自的钱。未来服务我刚才也提到了，我个人和很多地产商在交流的过程中我越加的认识到，实际上这个物业对于房地产商，房地产行业的发展会起到重要的意义。

　　刚才说到了很多困难，也说到了很多模式变迁，地产行业到底未来会是什么样的一个发展的态势呢？我个人认为基于变革的市场环境，我们一定通过合作和多赢的合作业态我们的房地产行业会有更好的一个发展，也会有更好的未来。来源于哪里？实际上房地产行业还有很好的机遇期即将到来，首先是新型的城镇化，未来十年会有40万亿的投资在新型城镇化这个领域。城镇化的本质除了我刚才提到地产和产业结合的同时，还有很重要的是要打通城乡之间市场之间的桥梁。城市消费城郊化，农村消费城市化，应该成为城镇化的重要方向。

　　另外房地产的机遇是来自于健康产业。我五年前非常关注健康产业的发展，从现在到2020年健康产业的产值实际上有10万亿的预期的产值，通过构建性和形成对人的反向的迁移，来结合消费习惯来提高城市的居住的舒适，同时在老龄化也会是机遇。

　　第三点就是保障房，现在的城区改造都在往保障房这个区域上靠，作为政府来说发挥市场化作用的同时，保障低收入老百姓生活的基本保障这一块政府一定要干的，这里也会给房地产行业提供重要的发展机遇。所以我的态度，我认为房地产行业经过这个变革和调整之后会有非常美好的未来。

　　第二部分介绍一下地产金融的变革。地产金融过去十年以来，我们看到房地产行业是很有意思的环节，七个环节。从拿地，到规划到建筑，到资本运作或者是金融支持，到物业管理、销售等。现在一些中小型的房地产商可以一个环节都不干，各个环节由专业机构来支持。实际上房地产行业我个人的理解本质就是金融行业，房地产行业在金融资方面有很大的特点这三年以来我看以地产基金为代表的新的融资手段逐渐兴起，而且发展速度很快。但是主要融资来源主要还是银行，从银行的贷款方式还是达到60%到70%之多。同时我们又遇到一个问题，这十年方面的调控，主要下手点就是对于房地产行业的融资的程度，我们看到这个困境愈加显著。但我们看到地产商以传统开发的模式实际上不需要很多资金，滚动开发的模式使贷款的期限是短期的资金是可以匹配的，地产的开发商低成本的资金也导致银行的融资是主流的融资方式，所以地产开发商和银行双向选择的结果就是银行贷款。

　　我们也可以看到，从地产基金的主动管理公益，这三年我们看到有大量地产基金出现。这样的地产基金更多的模式还是来源于融资方式的一个转变，也就是原来贷不到款的机构，通过转移的方式去贷款。我们看这几组数据，地产基金规模从2010年开始这个速度是非常快的，今年预测的应该能达到3千亿。我们会看到主要还是以项目型的基金为主，主动管理的基金，将不同项目和不同期限的项目组合在一起降低单个项目的不确定性风险的主动型管理基金相对还是少的。为什么会带来这样一个情况呢？我们看到地产金融的市场环境还是不够的，首先看到缺乏系统性的资金的规划，企业对于项目的基金缺乏系统性的规划。当依赖于快销模式的项目出现，资金回购困难的时候，银行无法供给有效的贷款，而地产基金是融资渠道变迁的产物，它带来一点什么？它带来高利贷也罢，成本提升非常快。地产基金相关的法规不健全，近年来不断出台对于地产企业的融资限制，倒逼着地产行业融资的共减。地产基金没有很好发挥作用的很重要因素，来源于开发商、建筑商和地方政府和金融机构的产业链条的资源整合和融合还不够。如果这四方能够有效的融合，实际上地产金融是面临突破的有效方式，同时开发商为主导的产业链条和产业的支持力度是不够的。所以地产金融的理念在2013年存在着一个需要亟待改变的背景，我们说改变的很核心的落脚点是在新型城市综合及开发的理念下，地产金融需要提升系统的投融资功能，这实际上代表着地产行业未来一个方式。这样一个方式我们实际上短期的或者快销的地产模式是面临很大改变的，所以我们落脚点应该在系统性的规划和优化融资杠杆，提高资金周转率方面去做一些努力。

　　最后，我想谈一下我个人的观点对于地产金融的未来。

　　地产金融的未来不得不回归它在整个房地产行业发展的背景，新兴城镇化会成为房地产行业未来预期很重要的一个机遇。我们有三个主题词，房地产行业在金融领域，就是地产金融的角度来看有三个角度。

　　一是产业的融合，多业态和物业的服务。我们看到地产金融融合产业基金的这种理念注重培育产业发展，形成产业聚合来带动人口的增长，这应该成为城镇化发展当中最重要的理念。核心是城镇化如果没有产业的发展，是不可能成功的。地产基金为地产开发全链条提供了系统性的金融服务，同时对产业园区、住宅区、商业区和休闲娱乐区进行产业整合。社区金融服务从建筑销售盈利模式，到以物业服务为核心的盈利模式，关键落脚点还是在金融。

　　我们也看到了万科汇商银行，就我个人的理解，今天也有毛总在，我觉得是战略的一个转型的一个布局，我个人认为物业服务将成为一个优质的资产，网络金融服务呢也会对我们房地产行业和发展，地产金融的变迁带来很大的影响。实际上我们看到这种网络金融的出现可能会导致传统的房地产中介逐渐的消亡。

　　我们举一个例子，就我们参加的镇江生态新城的开发，实际上在产业先行，开发配套，系统规划，综合服务这样一个模块化的很重要的一个案例。镇江生态新城的开发定位于与健康产业发展相融合，改变了以前多种现象，统一了城市发展规划，统一了交通区县的规划，模块化体现在每20万人作为多业态中心城区的模块，由多个模块组合形成100万人的城市联合体，模块内外通过网络金融与大数据相结合，为业主提供全方位的服务，实现了地产的智能化和便利化。产业现行在镇江生态新城与健康产业紧密结合，通过设立健康产业园区成立健康产业基金，重点培育以医疗、医药和养老养生产业为核心的健康产业的发展，通过健康产业的发展来带动镇江产业园区的建设以及形成对江浙和华东周边地区的人群的吸引，同时开发具备旅游养生的地产项目，打造城乡结合的新模式。

　　这样一个模块城市的理念实际上最核心的一点旨在打造全新的城市生活形态，降低人员流动和搬迁的成本。

　　镇江我们也是想设立镇江生态新城地产基金在园区间这和城市配套建设方面提供支持。我们看到实际上在镇江生态新城地产基金的设置上，我们希望能够推动REITS和战略基金的合作。

　　最后我想介绍一下我们在养老还有文化产业金融服务方面做的一些思考。养老产业我自己的理解中国人传统文化当中有根深蒂固的东西，养老地产的发展面临很多问题，中国人不太喜欢住在养老院里面去。怎么样形成一个观念的改变？逐渐把养老产业带动起来呢？首先养老产业的发展植根于养生，中国养生的来源于又来源于吃，这个吃分两种，吃好吃的，又有吃药。我们说我们这个养老产业是什么呢？通过资产证券化的方式我们把老年人现有的住房进行有效的整合资源管理，把现有的住房如果盘活出去形成一块资产证券化，形成一块资产投资的回报，让老年人搬到老年社区里面去，我们把房地产企业和金融公司相结合，设立养老产业基金这样一个整合模式，我们希望这样的模式不仅能够为股东获得丰厚的汇报，有助于盘活这个城市和中心城市的结合，这样的养老产业模式就是基于这样一个产业链条的整合。

　　另外实际上是文化产业发展的模式。我们在西安和当地的文化投资公司也做了一些有效的整合，实际上我们把文化产业园区，文化产业基金，包括艺术品交易所去有效的结合起来，通过有效的金融服务手段成立专项文化产业基金，将房地产开发也融合在一起，我们看到了有艺术家的公寓、工作室，还有艺术品交易所，对相关的艺术品进行资源的整合，这个模式也在尝试当中。像这样一个园区的建设，不仅吸引了艺术家，也吸引了很多对于艺术有偏好的一些住户。

　　最后，实际上谈到地产开发一个很重要一点就是保障房项目开发的模式。这里我们尝试了一种把我们的金融公司和地方政府和建筑商和房地产企业有效的整合起来。我们共同整合资源，通过有效的金融融资和杠杆设计，来设计地产基金，来有效支持保障房项目的发展。这里很重要的一点，地产金融很核心的一点我们来源于两点。一是流动性，实际上REITS也罢，还是我们未来地产基金很核心的一个发展理念来源于流动和交易。我们一定要让流动交易成为地产金融当中最核心的一个部分。

　　今天实际上从三个角度汇报了我们对于地产行业和地产金融的一个认识，我们也希望在座的各位我们一起努在2014年乃至更远的未来我们中国地产行业能够更加健康茁壮的成长，我们各位的公司也能快速成长，更加的发展壮大，谢谢大家！