而不论从买房资格还是财富积累看，这群在二线城市的家庭人群已经迈过了刚性门槛。而伴随着未来租赁行业的运营主体集中后带来的租金提升，让他们看到了除了房产升值外，在持有期间可观的流动资金产出，此时，流量导入到房产销售，将促进开发商资金周转的良性循环。

同时，从供需双方的需求点来看，对购房群体的适当疏导，才是平衡双方利益及市场健康的关键。如果租客是初入社会的年轻人，通过运营出租可以让业主在自持期间的流动资金得到补充。如果租客成长到购房者阶段，那资产管理方可以用更高效的获客方式让开发商快速实现资金回笼。在这里，怎么粘住新生代、在人群运营的周期内实现最大化的价值挖掘则成了关键。从目标定位来看，红璞公寓的举措正是想解决这一点。

伴随各地房地产供需两端政策的不断收紧，以及顶层租赁政策红利的持续释放，国内房企转型已经是大势所趋。然而受惯性和能力限制，开发商要想独自完成“转身”并太不现实。而作为盘活存量物业的承接方，各品牌公寓摸索至今已经发现，在互联网思维并不能指导公寓发展，以租金差为主的盈利模式很难维系运营，而体系优化不畅导致资本化受阻，其扩张速度又将受到严重制约。

红璞公寓产品实景图

“所谓租售同权，就是租房的人能够享受更好的公共服务。对一个年轻的白领或者个体来讲，显然他是不需要房屋附属的这些东西的，只有结婚了有小孩，他才需要学位、医疗这样的保障措施。未来我们希望的是，3亿的年轻人和小家庭，能够通过租赁的方式来解决他们的生活，让他们能够在核心的高房价城市留下来。”

如果是包租的重模式，在租金差为主要盈利点的现阶段，纯公寓运营的微利乃至亏损现状很难改变。而换成是模式更轻的托管和流量导入（买房客群），如果能够建立保底&分红相结合的激励机制，如此便和业主方形成了深层的利益捆绑。

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如何打破这种僵局？事实上，资产托管将成为品牌公寓的下一个进化形态。在剧变时代，地产开发商只有跟下游的新型合作伙伴展开深度协同，才能在行业周期性的振荡中实现平稳过渡。而究竟怎样承接资产管理服务的巨大供给缺口？

“房子不是用来炒的”不等于否定其买卖价值。在大租赁时代，即便对于有产者而言，所有权与使用权的剥离也变成了一种理念。红璞公寓能否成为公寓运营转型的标杆，其关键在于：一方面，租金收入带来的现金流必需为房企销售周期延迟产生的高负债率“降温”；另一方面，人群运营的漏斗（从租到购），一定要为优化房企的获客（购房者）成本服务。

而第2个阶段好比漏斗筛选，红璞公寓将打造获取精准流量（购房者）的入口。

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在一部分业内人士看来，“以租代买”是资产管理方针对业主方的一种模式。在资产托管的同时，业主方可以通过资产管理方连接的平台，以租赁的方式购置家具等必要物品。可以极大降低业主前期的垫资成本，也使租凭灵活性得到提高。

原标题：公寓行业进化大资管时代“运营为本、导购为核”是服务于房企的精髓 | TBO报道

【作者系网易新闻·网易号“各有态度”签约作者】返回搜狐，查看更多

红璞公寓方面表示，包括恒大、保利、龙湖等数十家房产巨头，目前都把房源给到红璞公寓来，希望能够解决问题。而这套方式能否奏效，仍然取决于红璞公寓运营能力的优化进度、以及社群运营、筛选的精准性。而对于未来行业新的变化趋势，TBO将保持关注。

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公寓行业进化大资管时代“运营为本、导购为核”是服务于房企的精髓 | TBO报道

2017-12-01 00:47 来源:旅游商业观察 运营 /房地产 /租赁

本文编辑：TBO杨凡