【道商资讯】30万亿大撤退！开发商傻了！不懂金融，怎么玩得好房地产？

2017-05-24 14:15 来源:文顺工作室 贷款 /房地产 /利率

原标题：【道商资讯】30万亿大撤退！开发商傻了！不懂金融，怎么玩得好房地产？

30万亿资金大撤退！开发商傻了

在国家发改委停止审批开发商境外发债，截断房企重要“粮道”之后。证监会、银监会也出手了，这次后果更严重！

5月19日，证监会在每周五例行的新闻发布会上宣布：“不得从事让渡管理责任的所谓‘通道业务’”。再加上银监会的类似规定，最终将有至少30万亿资金受到影响，而房企可能首当其冲。

所谓“通道业务”，其实就是银行资金逃避央行、银监会的监管，打擦边球，借用信托公司、券商、公募基金及其子公司、期货公司、私募基金等渠道，以进入贷款限制的领域和企业，把资产转移到表外，谋求较高收益。

利率市场化、互联网金融崛起、银行业向民间资本开放之后，银行面临激烈的竞争。为了支付越来越高的资金成本，保证市场占有率，大家竞相通过“通道业务”规避监管，进入高风险、高回报的领域。

一笔典型的通道业务是这样的：

房企甲，准备去拿一块土地，缺少资金。于是，券商乙就设立了一个资管产品，投资于甲的项目，设定回报率和期限。然后找到银行丙，由银行丙的银行理财产品来购买券商乙的资管产品。于是，银行丙的一笔资金，就这样绕过了监管，流入了房地产市场。

券商乙的资管产品，事实上由银行丙来操纵，后者是实际监控者。乙只提供通道，收取费用。最终丙是跟甲对接的。但如果甲出现了违约，这时候责任就比较模糊，券商乙的责任很难认定。而房企甲和银行丙之间并没有直接的合同。

在实际操作中，情况可能复杂的多。往往是银行理财产品买了一项券商资管产品，券商资管产品又买了基金的资管产品，基金的又买了信托的，最终的底层资产到底是土地、房屋，还是高科技项目，钱是给了房企还是地方政府融资平台，都说不清楚了。这就是所谓的层层嵌套，很难实现穿透式监管。

根据公开报道，目前银行理财产品之外的各种资管产品规模如下：

1、公募基金资管产品 9.3万亿；

2、基金管理公司及其子公司专户 16.36万亿；

3、券商资管产品 18.77万亿；

4、期货公司资管产品 0.3万亿；

5、私募基金资管产品 8.75万亿；

6、信托资管产品 20万亿。

上述资管产品的总规模超过了73万亿，其中大约有一半是通道业务。光大银行和波士顿咨询公司曾发布报告，称截到2015年底通道业务的规模是26万亿。由此我们可以推算出，目前通道业务的总量在30万亿以上，应该未超过35万亿。当然，由于存在层层嵌套的现象，这些通道业务有重复计算的现象。

证监会管理尺度的收紧，将管住上述6类通道业务的前5类；银监会的6号文和46号文，则可以管住信托类的通道业务。

也就是说，通道业务的冬天到来了。如果银行资金需要购买券商、信托等的资管产品，则应该由券商、信托等机构切实承担监管的权责，而不能简单地“出租通道”，最后造成监控真空和难以问责。

擦边球没有办法打了，30万亿的“通道业务”性质也发生了巨变，所以规模必将减少。而通道业务的最大资金融入方，则是房企和地方政府的融资平台。

换句话说，“通道业务”其实是“大基建+房地产”的奶瓶、粮道。有这个渠道存在，中国的经济转型就无法真正实现，改革就是空话，降低房价也几乎不可能。

如果切断“通道业务”，房企和地方政府融资平台最大的灰色融资渠道将被切断。房企资金紧张了，就不可能去拿地王；地方政府融资平台借不到钱，就很难去搞土地开发的“三平一通”、“四平一通”。

当然，“通道业务”禁止之后，在证券市场里兴风作浪的“举牌者”也将底气顿失。至于银行、券商、基金公司、信托公司的业务都将出现萎缩，利润将出现下滑。

楼市最大麻烦：“真加息”要来了！

“真加息”，或许真的要来了！

此前，央行一直通过上调逆回购、MLF等利率走廊中的利率，走变相加息路线。而今天，一件过去43个月以来，从未出现过的大事暗示，接下来央行或者商业银行也许就要动真格的了！

暴哥所说的这件大事是：从2013年10月25日贷款基础利率（LPR）机制正式运行以来，时隔43个月之后，1年期上海同业间拆借利率（Shibor）第一次超过1年期贷款基础利率（LPR）！

根据中国银行贷款基础利率（LPR）历史数据，2013年10月28的时候贷款基准利率的数字如下：

中国银行贷款基础利率（LPR）

同期，1年期上海同业间拆借利率（Shibor）的数字是这样的：

1年期Shibor

所谓贷款基准利率，从官方给出的解释来看是9大商业银行（浦发银行、工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、招商银行、中信银行、兴业银行、中国银行）组团给出对最优质客户执行的贷款利率，其他所有利率（包括房贷利率）都是以贷款基准利率为基础增减得来的。

从本质上来说，贷款基准利率和央行给出的贷款利率不同，是一种由商业银行自主决定的市场利率。

不过，尽管名义上是随行就市，但实际上从历史数据走势来看，贷款基准利率的变化基本上是受央行货币政策的主导。

每一次央行降息之后，贷款基准利率便会立即跟进：

中国银行贷款基础利率（LPR）历史数据变化：

贷款基础利率从发布以来一直处于下跌的通道，这也和央行的货币政策处于比较宽松的周期有关。

尽管，贷款基础利率一直在下跌，但是和1年期Shibor相比，自始至终都是高于1年期Shibor的。

贷款基础利率长期高于1年期Shibor也挺好理解。

Shibor是目前利率走廊体系中的市场基准利率，是反映市场流动性的最基本指标，也是最市场化的资金价格。既然是市场基准利率，考虑到银行从事的是资金的“低买高卖”，因而符合商业逻辑的应该是市场贷款利率（LPR）高于市场基准利率（Shibor），也就是可以粗劣的理解为一件商品的成本价（Shibor）应该低于售价（LPR）。

在贷款基础利率和上海同业间拆借利率出现倒挂的情况下，结合目前的央行货币政策以及1年来1年期Shibor的走势，如果不上调贷款基础利率，那么其和1年期Shibor之间的利差很可能会越变越大！

上面暴哥说了，贷款基础利率，尽管是名义上的市场利率，但是其实受到央行的巨大影响，也就是说如果央行不上调传统意义上的存贷款利率，那么商业银行很难自主加息。

央行人民币贷款利率

话又说回来，2013年贷款利率已经完全放开，实行市场化机制，那么从道理上讲，9大商业银行是可以集体上调贷款基准利率的。

不过，无论是央行动手还是商业银行动手，未来可以预期的是，贷款利率整体上调很可能已经不会太远了，也就是说“真加息”周期可能就要开启了。

既然贷款基准利率会上调，那么根据贷款基准利率增减而来的（中长期贷款）房贷利率也势必会跟随上调！

那么利率究竟会提高和何种地步呢？暴哥看有观点说，因为美联储的利率目标是3%到3.5%，也就是接下来几年加息八次，所以我们中国也得跟随美联储加8次。这个逻辑不能说错，但有一些太片面。