第二个表现是房地产行业的杠杆率正在快速上升。2010-2014年，107家上市房地产企业的新增有息债务为8200亿元，而2015-2016年新增有息债务就有8520亿元。107家上市房地产企业总资产负债率从2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%，净负债率从2010年的63%升至2017年3月末的132%。负债率不断攀升，负债以债券、银行贷款等为主。

很多人对这样的结果表示不解，因为这和开发商以往的“拿地-盖房-卖房-通过预售加快资金回流”的产销模式不符，长期自持物业在传统模式下相当于限制开发商加杠杆。但这也恰恰证明了房地产行业正在发生从“传统产销模式”向“金融深化模式”的转变。

资料来源：WIND，天风证券研究所

2015年以前，待售面积和投资的负相关系很强，待售多了则投资开发少。2015年之后，两者关系变弱，待售大幅减少开发投资也没有大幅回升。反映出开发商变得更加谨慎，在资金来源没有确实保障的情况下，开发商不敢大规模提升投资规模。