2014年之后，房地产信托和地产投资的相关性明显上升。2015年以来，地产债净融资快速增速上升对房地产开发投资的影响并不非常显著，一个原因是地产债置换了开发商成本较高的存量债务。自筹资金和开发投资的相关性上升也说明了影响房地产投资的主导因素在转变，由销售和库存转变为资金来源。

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图7：万科和凤凰地产融资结构

图4：新开工与竣工联系强化，施工增速基本不变

资料来源：WIND，天风证券研究所

图2：地产融资和投资的关系变强

资料来源：WIND，天风证券研究所

图4：北京海淀永丰18号地

来源：雪涛宏观笔记

自筹资金指各地区、各部门及企事业单位筹集用于房地产开发与经营的预算外资金，包括房地产信托、债券、利润盈余等。

在这个过程中，大型地产商转型为金融地产集团，建立集团附属的银行、证券、信托等子公司，从而拓展自身的融资渠道，稳定开发资金来源，寻求规模化优势。相比资金链紧、财务费用高企的中小地产商，大型地产业更有能力和动力进行兼并收购。

镀“金”时代有双重含义：既意味着房地产和金融的深度融合，地产行业正在发生金融深化的变革。也意味着百团大战的白银时代结束，马太效应加速，巨头的金边效应再次显现。

资料来源：WIND，天风证券研究所

自筹资金的变动和投资增速一直比较一致，可以视为投资的弱领先指标。今年以来自筹资金的大幅下滑，可能成为下半年房地产投资下滑的主要压力。

这十年，是中国房地产行业高增长高回报的“黄金时代”，房地产投资和销售都处于高速增长状态。

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二、房地产投资的实证模型检验

表2：美国前十大房地产服务商市值和收入