悉尼植物湾

　　楼市泡沫将从海外开始退潮？

　　退潮之后，很多华人会慢慢发现，相比于国内，海外投资平均七到九年涨一倍的投资回报率，还是远不如在国内投对城市和地段。

　　童大焕—2017年12月12日

　　华尔街见闻日前援引彭博社消息说，全球最大楼市泡沫可能已经出现：目前，澳大利亚的住宅市场已经膨胀到7.3万亿澳元，约合5.6万亿美元，是其国内生产总值（GDP）的四倍多。在比较了住宅价值与该国GDP的比值后，彭博社发现，在澳大利亚、新西兰、美国、加拿大、英国这五个国家中，澳大利亚的这一数值是最高的，甚至远高于十年前经历次贷危机的美国。狂欢之下，澳大利亚的楼市正在悄悄降温。

　　瑞士信贷集团也在今年10月底的一篇报告中指出，悉尼楼市的情景已经不是用“降温”能形容了，更准确的词应该是“冷却”。 对于楼市的退烧甚至是冷却，瑞信认为，中国买家的退潮是原因之一。

　　另一个关键指标的大幅下降已经引发了市场的担忧。作为反映整个市场预期表现的首要指标，拍卖市场与清盘率（auction clearance rate）已经跌至60%以下。60%正是澳大利亚央行建议的房价通胀盈亏平衡点。

　　澳洲乃至更大范围内海外楼市的降温，应该不是始自今日。而它的大幅度升温，则应该更早推到2011年前后，中国楼市开启了史无前例的大规模限购限贷，把大量华人资本逼向了海外。这就是上一轮海外买房潮的最大动力。海外投资低首付，低利率，不限购，租金往往可观（管理成本和税费不低），金融属性强（加按揭套出资金非常方便），价格甚至比很多中国国内一线城市还低，等等，自然引发了不少人的投资狂热，以为那是一桶未曾发现的金子。资金被挤到海外，以及一些人对国内环境心存不安全感的跟风效应，导致一些国家和地区短期内房价上涨比较厉害，当地居民甚至厌恶华人推高了他们的房价。

　　而澳洲楼市的降温也理所当然，一是一波一波的浪头总有自我退潮的时候，二是澳洲政府规定海外人士一手房可以随便买，二手房只能卖给澳洲人，严重限制了二手房的流动性，相当于“开门迎客关门打狗”。2017年3月以来中国国内很多城市限购限贷加码，不少城市限购限贷之外，还加上了限售。原来，这一招不是咱中国人的发明，而是澳洲人更狡猾啊。

　　海外楼市上一波上涨风潮，主要还是来自投资性需求，华人在其中占有重要一席之地。退潮之后，很多华人会慢慢发现，相比于国内，海外投资平均七到九年涨一倍的投资回报率，还是远不如在国内投对城市和地段。

　　日前以1500万年薪履新恒大首席经济学家的任泽平说：“我本人绝不配海外市场。因为我一直觉得最好的投资机会就在中国。这么大的市场，这么高的成长，在中国，你挣不到钱你都找不到投资机会，你还到国外去走？人家都来我们这寻找中国的机会，和中国市场一起成长。”这个跟我观点完全一致，我在完稿于2015年5月31日的学员独家文章《开启未来三十年的财富旅程》中专门比较了16种投资工具，包括海内海外配置房地产，结论是国内比国外好。只有少数人出于避险的需要，才有必要在国外配置房产。而国内城市化和房地产的补课效应，将使一些城市的涨幅远高于国外。我们现在真实的城市化率不到50%，大部分人的居住水平也还相当低下，更新换代的要求一直很强烈。这些都是商品房市场的极大推动力。

　　世界上没有比房产更好的投资品种。而且，海内海外，只有中国最好。有专业人士研究结果也表明：过去几十年，中国国内能够跑赢通胀的投资只有两个：大城市房产和股权投资。但是后者的成功概率是很低的。无暗箱操作，有规律可循，这就是房产投资的最大特点。

　　但国内楼市投资遍地黄金的时代同样早已经过去。虽然国家政策还会驱赶着资金流动性春风一样一波一波地拂过神州大地角角落落，带动房价一波又一波地起伏上涨，但未来回报真正能够赶上通胀的房产投资，在全国范围内不会超过二十多座城市。所以，国内大部分区域的房产投资退潮也将不可避免地出现。从东北，到西部，到三四线及其以下城市，到环大都市远郊区。

　　买房就是买特定的城市空间的时代由此正式到来。但总是有一些人转不过弯来，说哪里哪里才能买一居，还不如到哪里哪里买三居。我一再强调：房屋的价值可不是根据面积定，特定的城市空间才有价值。不彻底改变这个观念，就别想在楼市挣到钱。我以前创造性地比喻：买房要像买珠宝一样，大是没有用的，成色才是关键的。

　　很多人买房，一定要亲自去看看才放心，我说你也看不懂，看了反而有可能会打消要买的念头。因为肉眼能够看见的，都是装修、保养、面积大小、楼层朝向这些皮毛，而更重要的东西，区位价值，未来人口结构变化和户型调整，等等，肉眼是完全看不见的。

    本文首发于微信公众号：大焕点睛城市与房产。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑：赵然 HZ002）

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