专题报道:不动产证券化天快亮了 谁来保护投资者利益?
来源:互联网    作者:中国房网    发布时间:2018-01-03 11:48
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系列报道1:不动产证券化,天快亮了

让普通民众分享中国房地产大发展红利的时刻,究竟还有多远?

如果评选过去十年间中国最成功与最失败的产业的话,那么房地产业一定是当之无愧的双料冠军,没有之一。

说它成功,是因为中国房地产业在过去的十年间,不仅让无数国人第一次真正意义上,通过相对市场化的手段,摆脱了蜗居的窘境,实现了居者有其屋的梦想,同时,这个产业更是成为中国城市化进程,和在经济大发展中扮演着异常重要的角色,甚至可以说,如果没有当年房改撬动了中国房地产市场的诞生,或许,今天的中国经济就不是一个简单的“新常态”所能诠释。

与此同时,伴随着中国房地产业和房地产市场的持续兴旺,这个行业的造富能力也让世界为之注目。

从2005年开始,无论是福布斯、胡润,还是国内外各种形形色色的富豪榜单上,房地产开发商所占据的比重与日俱增,如果将中国开发商所拥有的财富集中在一起,不仅足以让石崇、王凯之辈汗颜,恐怕就连当年号称汇通天下、富可敌国的晋商也难望其项背。

然而,中国房地产业巨大成功的背后,也埋下了最大失败的伏笔。

尽管,中国房地产业的发展,为中国的城市化进程和百姓安居梦的实现,立下了汗马功劳,但有意思的是,在过去的十年间,无论是政府的表态,还是民间的舆论,却鲜有对这个产业及其从业人员肯定亦或是赞扬的言论。

更多的时候,在民众眼中,开发商是奸商,是暴利的制造者和获得者,房地产市场则被视为是官商勾结的基础,是滋生政治腐败的温床,甚至有人将开发商直接作为权贵资本主义的典型代表。而在过去相当长一段时间内,政府也将房地产开发商视为社会不安定因素之一,一场持续了十年的所谓宏观调控,最终将所有矛头都指向了房地产业。

对此,有评论认为,房地产开发企业之所以在创造了巨额经济效益的同时,却没有获得与之相匹配的社会效益,一方面,是由于中国特殊的土地政策,在过去一些开发商和地方政府之间的确存在着诸如腐败、权钱交易等问题。

但另一方面,更为重要的因素在于,随着中国各大城市房价的不断上涨,尚未购房的民众越来越难实现安居梦想,而已购房者中则多数背负上沉重的房贷压力,成为了一代房奴。从这个意义上说,在过去十年中,普通民众和开发商之间没有合理分享楼市发展的红利,或者说,在这个新兴市场发展的背后,社会财富转移的过程中,普通民众和开发商由于财富分配的不对等,形成了新的阶层对立,由此引发了新的社会矛盾。

事实上,这绝非中国特有的问题,在欧美发达国家的房地产发展史上,也同样曾经面临着这些问题,只是由于在西方国家民众居住理念上的差异,以及相对发达的租赁市场,使得这些问题不像中国如此突出而已。另外,发达国家早在上世纪六七十年代,启动了不动产证券化之后,这些问题也在一定程度上得到了缓解。

然而,时至今日,在经历了宏观调控和市场逐渐饱和后,中国的房地产开发商正在面临着前所未有的资金短缺的考验,同过去相比,不动产证券化不仅仅只是一些研究机构或是有识之士关注的对象,包括万达、万科、平安、中信等地产巨头和金融大鳄,都将不动产证券化提上了议事日程,并开始真正付诸实施。

但是,尽管如此,摆在中国不动产证券化发展道路上依然是困难重重,在本期的主题调研中,《中国房地产金融》的调研团队,通过对平安、中信、万达、万科等不动产证券化实践的调研,试图去解读一下“让普通民众分享中国房地产大发展红利的时刻,究竟还有多远?”的命题。

在中国市场,早在2003年就有人开始呼吁和研究关于不动产证券化的问题,但当时的市场环境,由于开发商和购房者都能从银行相对轻松地获得低息贷款,再加上中国资本市场的不发达,不动产证券化的进程始终举步维艰。

系列报道3:房地产证券化,在萌芽

现在我们正处于市场教育的阶段,而CMBS、REITs和MBS这些产品都只是教育市场认知金融市场的漫漫长路上的一级级台阶。

上海南京东路353号,曾经的东海商都,这栋五层老建筑依然散发着优雅的光芒,二楼沿街的商铺曾是南京路上唯一一家新华书店,这栋知名的“烂尾楼”一度被视为商场“百慕大”。几经易手,经营却始终不尽如人意。

这栋连带地下室的五层建筑有着独特的“历史遗留”问题,在40000平方米的建筑面积中几乎整栋楼都是出让土地,然而仅仅新华书店所在的一块仍属于划拨土地,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条对划拨土地使用权的规定,要取得划拨土地使用权需获得县级以上人民政府的批准。

2003年,麦格理集团曾试图买下这栋物业,在2002至2003年间,麦格理曾经多次与新华书店背后的国有企业协商,试图整栋买下该物业,新华书店或者支付市场租金继续留在东海商都,或者搬迁,当然最后这一尝试未果。当时对于麦格理,这个发源于澳大利亚的外资企业来说,买下一栋物业,却有一块无法转让所有权的地块横亘其中,是一件根本无法理解更不用说接受的事情。

证券化在萌芽

其实证券化已经在悄悄发生了,只是以略微不同的形式。像“东海商都”这样的例子不胜枚举。

中国国有建设土地使用权的获得方式中主要包括出让和划拨,1990年前后,中国在划拨土地的基础上产生了出让的形式,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,住宅用地使用权年限为70年,工业用地50年,商业用地40年或50年。在出让土地的框架下,国家享有土地所有权但是出让了使用权。

这样的时代政策背景,催生了中国版的房地产证券化。

房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配,其具体形式可以是股票、债券,也可以是信托基金与收益凭证等。从某种角度来说,房地产证券化就好似发行企业债券,不同的是附加了房地产或者说房地产投资组合。

通俗来说,房地产证券化当中,投资者仅获得房地产投资收益,并不涉及物业产权的转移。而在中国的土地所有制背景下,投资者向国有企业支付租金,承诺翻修维护,然后再出租,这其实就是接近于证券化的一种形式,可以说是“中国版证券化”。

所谓中国版证券化,用Richard David的话说,就是中国目前并没有真正意义上的房地产证券化。

Richard David现任普文投资执行总裁、邦恩德资本执行合伙人,曾先后任职于麦格理集团和富达来地产信托。

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