当年的救市政策与今年的央行3·30政策、9·30政策相似，也是先从个人购房贷款放松入手。同时在货币政策上也实行降息降准的宽松货币政策。在鼓励住房消费及4万亿救市资金的刺激下，2009年房地产市场V型反转，房价节节攀升。

尽管就目前来看，在信贷、金融方面的救市措施仅限于央行的系列政策，但从长远来看，楼市在金融方面仍有足以撼动市场的“后招”。

对楼市而言，货币宽松的信号首先体现在购房贷款首付比例及利率浮动上。随着央行年内多次降息，各地的房贷利率也已降至较低水平。

按照张其光的设想，这一以公积金制度为基础的国家住房银行，将整合各地住房公积金管理中心为其“网点”，向缴存住房公积金职工提供低息住房贷款，增加中低收入家庭住房消费需求。同时，公积金在国家住房银行汇总，将可以实现地区之间的调配与流动，解决地区之间的公积金使用矛盾。

“受政策影响最大的则是购房人的心理预期，政策刚出台时，此前处于购房观望中的购房者由于首付比例下降等因素影响，具备了购房的资格和能力就会出手，而政策出台一段时间后，政策效果被化解，购房人则又处于观望状态。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

在成本方面，地产企业发行的主流债券利率区间一般在4.5%-5.5%左右，且呈现出日益走低的趋势。万科近期发行的一笔5年期50亿元公司债券，票面利率仅为3.5%。

“在今年央行政策的调整下，对于房地产行业的一贯政策是松个贷、紧开发贷。虽然银行贷款中房地产占比高，但是主要集中在二级市场的个人按揭，支持房企直接开发的信贷并不多。”中房协副会长、华远地产原董事长任志强曾表示。

房贷利率暗战

投资下滑不但影响总体经济数据，但就房企个体而言，没有投资就无法周转盈利，企业也面临生存危机。

“银行对于房企贷款的审查和条件越来越严格，在银行对房企所列的各项贷款条件中，一项无法满足就无法通过审批，且由于年底贷款额度紧张，每到四季度银行都会缩减房企贷款量。”北京一大型房企副总告诉记者。

住建部政策研究中心主任秦虹分析，由于此前多年的楼市狂欢已经大幅刺激并释放了购房需求，因此目前楼市总的供求关系仍然是供大于求，在政策刺激下，对于库存压力小的一线城市来说可能会出现价格上涨，但库存量大的二三四线城市则仍然处于去化困境，所以综合看来，难以出现2009年那样的价格全面高涨。

此后，在中央确定了“房地产去库存”的总体目标之后，住房公积金条例的修订工作已开始启动。其中，最为重要的内容之一就是通过发行公积金贷款资产证券化，盘活公积金存量，帮助更多的购房者获得低息贷款。

“设立类似国家住房银行的政策性银行，这样的想法早几年住建部就曾提出过，但因为改革阻力较大，一直没有继续推进。如今住建部再次提出这一想法，也充分说明稳定楼市的紧迫性。”上述接近住建部的知情人士对记者表示。

而从今年的政策面来看，一方面，商业银行75%存贷比的监管指标从10月1日起已取消；另一方面，10月11日，央行出台新政，将在全国11个省市开展信贷资产质押再贷款试点。当时就有业内人士称，这一举措可以为市场释放超万亿流动性。

设立国家住房银行的想法在这一时间节点上提出有特殊的意义。在住建部官员的分析中，稳定房地产市场、增加住房消费需求是设立住房银行的重要条件，这与当前楼市去库存的市场目标相统一。

尤其是在二三线城市，房贷放松的现象也成为楼市主旋律，不过利率水平大多高于政策要求。以山东为例，当地在央行9·30政策前后曾出台过利率执行7折优惠的政策，但据记者了解，济南、青岛、淄博、潍坊等省内大多二三线城市都未执行过7折利率，最低的利率优惠在8-8.5折。

“信贷政策一直是楼市政策的核心，虽然2014年央行9·30政策已经对房贷进行了调整，但鉴于二套房首付比例过高，依然限制了改善性需求的释放。今年央行的多次政策调整，覆盖了刚需与改善性需求，意味着政策发生质变。”中国房地产协会副会长陈国强表示。

也正是从去年开始，银监会已经批复了多家银行的信贷资产证券化（ABS）业务资格申请，ABS的发行规模和频率都在不断增加。作为与之并行的住房抵押贷款支持证券（MBS）也在政策推动下成为银行业务研究的主要对象。

重演救市老故事？

金融救市的一盘大棋

实际上，作为信贷金融层面楼市政策的顶层设计，决策层此前曾就国家住房银行的想法有所推进，但中途遇阻，因此中央在2014年设立了国家开发银行住房金融部作为政策性住房金融机构的最初尝试，主要解决棚改和保障性住房的建设资金需求。

“现在银行做房贷的利率水平太低，按4.9%的基准利率，执行8.8折后的利率仅为4.31%，对于银行来说，加上人力成本，这个利率水平就是亏本在做。”招商银行青岛分行信贷部负责人告诉记者。

不过，尽管政策在短期内见效，但二三四线城市的库存量还在不断上升。国家统计局公布的数据显示，截至11月底，全国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米，再创历史新高。

从去年开始，全国楼市成交低迷，银行为规避风险对房企开发贷进行了较为严格的限制，贷款门槛相对较高，贷款审批额度也持续收紧。

根据银行贷款的放款惯例，受贷款额度影响，一般情况下银行在每季度末及第四季度都会减少或放缓批贷，因此，业内人士分析，央行政策由于发布的时间节点不同，在各地的具体执行情况仍需观察。

新的福利

“政策对市场总会有短期效力，我们只要能抓住政策释放效果的时期，就能带动成交去库存。”一家全国大型房企营销总监对记者表示，每次楼市相关政策出台后，其所在房企都会分区域重制销售策略，一线城市及二线热点城市在售项目价格或有小幅上调，而库存压力大的二三四线城市则借机调价出清。

来自中信建投证券的数据显示，截至2015年7月底，全国住房公积金缴存余额3.97万亿元，贷款余额2.88万亿元。

“虽然贷款利率一再下调，但对于房企而言，从银行贷款的成本仍然偏高，且审批及放款时间较长。”北京一大型房企副总对记者表示，相比较而言，发行公司债的成本较低，效率也更高。

同样的一幕再次出现在今年国庆节前后。今年央行9·30政策后，各地楼市成交在10月份确实出现了小幅回暖，在国家统计局公布的70个大中城市房价涨跌数据中，房价同比上涨的城市也在逐渐增多。

除了首付比例下调外，房贷利率的一再下调也成了最令武勇感到“心动”的条件。今年一年间，央行共进行了5次降息，5年以上的商业贷款基准利率从年初的6.15%，降至了目前的4.9%。按照大部分房贷利率的调整规则，降息的福利将在次年生效。

让武勇心动的是，按照央行与银监会出台的政策，规定在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。随后，住建部、财政部与央行联合发布公积金新政，推行公积金异地购房工作。

难改房企资金之困

由于银行融资成本较高，今年下半年以来，房企去库存资金压力一再增加，不少品牌房企以发行公司债的方式进行融资。数据显示，截至目前，接近140单房企公司债已获准发行，发行总规模接近3000亿元。

毋庸置疑的是，市场对政策有着天然的敏感性。尽管当前的市场环境已不同往日，但每逢政策出台，“楼市成为政策市”的命题在短期内都仍然有效。

“当前稳定楼市的关键在于释放购房需求，而释放需求最好的办法就是通过金融机构降低购房者的资金成本，央行系列政策都体现了这样的调控逻辑。不过，这只是短期政策，目前已有端倪的个人住房贷款资产证券化（MBS）、设立国家住房银行的思路与这样的政策逻辑也一脉相承。”国务院发展研究中心金融研究所负责人指出。

不过，令他下定决心买房的，是不断降低的首付比例和房贷利率。就在国庆放假前夕，央行做出了今年针对购房信贷政策的最后一次重大调整。

“此次中央出台的信贷新政仍是按照分类调控的思路，将限购城市排除在利好政策之外，而对二三线楼市的刚需购房者将起到直接刺激作用。”行业内的专业人士表示，在这一政策出台后，北京周边的不限购城市则成为北京“白领”的最佳选择。

与此同时，尽管今年信贷货币政策的宽松释放了更多的资金流动性，但对于房企而言，因融资难所产生的资金链困局依旧是摆在众多房企、尤其是中小房企面前的难题。

“从技术层面来讲，设立国家住房银行的这一做法可操作性较强。如果各地住房公积金管理中心可以直接整合，那么住房银行的资本金、组织架构及人员配备就已基本齐全。”中国银行金融研究部研究员张伟指出。

“公积金制度改革之所以难以推进，正是因为其中涉及到各种复杂的利益。”一位接近住建部的知情人士告诉记者，一方面目前住房公积金主要由地方公积金管理中心管理支配，如果设立国家住房银行，那么地方利益将受到影响；此外，当前的住房公积金主要存入中国建设银行的账户中，一旦建立住房保障银行，资金池发生改变，也将带来重大利益调整。

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然而，理想与现实总有差距。房地产市场上有增无减的库存量就像一剂毒药，不但始终侵蚀着楼市政策的效果，也损伤着房地产投资热情。

陈剑波指出，与国开行主要针对保障房、基础设施和开发商解决贷款需求的定位不同，国家住房银行应着眼中低收入购房者，发挥低利率、普惠性金融作用，满足个人住房需求。

探路国家住房银行