今年4月初，一则住建部官员论述“设立国家住房银行条件已成熟”的文章透露了政府主管部门对楼市调控顶层设计的构想。住建部住房公积金监管司司长张其光、处长崔勇撰文称，以住房公积金制度为基础，设立类似国家住房银行的政策性住宅金融机构，是增加住房消费需求的有效措施，应抓紧组织实施。

在去年的央行9·30政策中，中央曾明确提出要增强金融机构个人住房贷款投放能力，鼓励银行业金融机构通过发行MBS、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

不过，尽管今年央行救市的力度已超过2009年，但却未如昨日一般带来楼市的再度狂欢。

年底前，记者电话咨询了北京工行、中行、建行等国有行支行的信贷部，几家银行都表示，今年9月份以来，首套房的贷款利率基本都维持在最低8.8折优惠。“现在的利率水平已经是这两年以来的最低水平了。”建设银行一位个贷部经理感慨道。

“2008年时的市场形势与当前有类似的地方，从目前来看，在今年的楼市政策上，中央着重从信贷、货币、金融方面下手，希望能通过调整首付比例及房贷利率、增加资金投放来提振房地产市场的信心，与2008年救市相比，本轮救市重在市场的结构性调整而非直接刺激。”经济学家陈剑波分析。

类似的表现也出现在二手房市场。中原地产三级市场研究公布的数据显示，3·30政策和9·30政策出台后的当晚，中原地产各地门店签约数都出现大幅上扬。一线城市成交加速的趋势更加明显，中原在四个一线城市二手房成交量同比前一周涨幅均超过15%。

实际上，据记者统计，从去年9·30政策开始，一年多时间内，中央层面已累计连续多次分别对首套房、二套房商业贷款和公积金贷款首付比例、贷款优惠利率进行不同程度放松，且在放松力度上也有所增加。

不过，在业内人士眼中，政策效果短暂，很重要的一部分原因是政策在落地过程中被“打了折扣”。

难以摆脱的“政策迷信”

资金周转不力，直接影响房地产开发投资。有数据为证，自去年1月份以来，房地产开发投资增速已连续22个月下滑，2015年1-11月，全国房地产开发投资同比名义增长仅1.3%，目前处于连续9个月在个位数徘徊的状态。

“尽管从2014年开始，中央及相关部委很少再提楼市调控的顶层设计，但实际上，对楼市调控的顶层设计一直在加速搭建及细化。”上述国务院发展研究中心金融研究所负责人指出，其中，类似公积金贷款资产证券化、国家住房银行的这种政策性住房金融机构对于稳定购房需求有着重要的意义。

“从今年几次央行信贷政策的调整来看，每次政策调整之后都会有部分需求释放，这意味着从短期来看，信贷政策确实有一定效果。”上述国研中心负责人表示，当前经济下行压力仍较大，需要房地产维持稳定，从而为稳定经济起到支持作用，因此在3月、5月、8月、10月等几个重要的时间节点不断推出利好政策及降息政策。

一直租住在北京老旧小区的中关村“码农”武勇（化名）花了差不多一年的时间辗转于北京周边各远郊区看房，终于在11月的最后一个雾霾天里交付了定金。

这则意味着，设立国家住房银行、MBS、REITs以及本届政府多次提出的“研究建立住宅政策性金融机构”，成为中央稳定楼市的大棋局思路。

签约前一天，武勇特意去了河北三河县他所购买的小区附近再次“感受环境”，行走在空空荡荡的宽阔街道上，武勇难以平静的表情下充满了对签约的犹豫不决，总也无法将这里与他未来几年的青葱岁月联系起来。

根据修订的公积金条例，住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准，可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券，或通过贴息等方式进行融资，融资成本从住房公积金增值收益中列支。另外，也可以将住房公积金用于购买国债、大额存单；以及用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。

就目前看来，央行救市释放的效果大多只是短期见效，市场的发展终究出不了大格局。不过，种种迹象表明，为稳定楼市、释放流动性，在金融信贷层面，决策层在下一盘很大的棋。

而对于投资渠道更为活跃的北京等一线城市，房贷利率更难以降低到政策水平。

目前公积金资产证券化产品已经上市。12月8日，经住建部和人民银行批准，上海公积金2015年第一期个人住房贷款资产支持证券1号和2号成功完成发行，总募集资金规模为69.63亿元。

不过，对于大多数的中小房企而言，由于面临巨大的偿债压力，公司债并非融资的“绿色通道”，多数中小房企仍然处于融资难的困境。