直播：金凤凰2016全球华人地产峰会(1)

凤凰开讲：地产+金融的N种想象

掌声有请本环节的对话嘉宾：

全国工商联房地产商会副会长，盛世神州基金董事长、创始人——张民耕

阳光100集团常务副总裁——范小冲

汉富集团副总裁——杨彬

绿地 集团京津事业部副总经理——李蓟

融创中国北京区域高级副总经理——楼艳青

有路创始人兼CEO——黄晓丹

以及本场对话主持人凤凰房产副总裁——张锦，掌声有请。

（本场对话张锦主持人凤凰房产副总裁张锦）

张锦：各位来宾大家下午好，非常荣幸担任这次对话的张锦，我是凤凰房产的张锦，首先让我们共同讨论一下，这次凤凰开讲，地产+金融的N种想象，众所周知在互联网时代，借助地产+金融的创新力量寻找下一个十年的突破点成为我们关注点，创新融资、地产证券化，涉足互联网金融，房地产众筹，吸收险资，已经为地产金融提供了新的风口和创新动力。

在经济增速放缓，通货膨胀率低位运行的大背景下，2015年货币政策宽松，房地产行业在运作上、跨界多种金融业态、利用金融资本推动企业发展已经不再是个体行为，行业发展趋势的背后原因是什么？有带来哪些影响？如何借助金融的因力量，提升投资效率？

张民耕：现在的形势下，房地产金融化已经是不争的事实，各种各样的房地产企业要借助金融开展自己的事业，像万达、万科，中海，所有的大的房企，现在都是金融化，房地产重发展令企业不堪重负，房地产企业到底以什么安身立命，走到最后，大家就会发现，应该是以开发技能和技巧作为安身立命的基础，资产不应该成为安身立命的基础，这样就可以形象的说，我出一个钮扣，社会给我配一个大衣，最后把这个大衣卖了，分配的时候我还多拿一点，资产的收益率就非常高，金融化、基金化会成为未来房地产深度调整的局面下各种各样的房企，特别是大房企的重点。

张锦：今年以来阳光100转型动作频繁，包括和优客工厂的合作，最受瞩目的就是引入光大安石及中信国安基金战略投资，阳光100将如何运用地产+金融的优势完成转型升级？在项目资产证券化、社区金融等方面又有怎样的考虑？

范小冲：我们也参加了张总的基金的发起，包括美国市场的开拓。我们现在处在大转型的时期，靠传统的房地产本身的积累，买地，负债这样的开发风险比较大了，速度发展比较慢，而很难调动整个社会的资源，现在很多的开发商开始金融化，跟基金的合作分享整个发展的红利。现在的客户也不像过去一次性买房保值增值，今后资产证券化，包括还有很多的方式，现在有很多的旅游地产，买了房子也不常住，怎么样把房子进行分享，金融和证券不仅解决了开发层面的问题，在需求方面如何解决，现在有很多的众筹工具，未来会有很多的发展，今天很多也在拥抱金融和互联网。

张锦：地产金融化趋势日益明显，已经成为向轻资产运营的重要手段，汉富从金融跨界到产业，开辟了金融支撑产业的运营平台创新路径的探索，产业地产金融+模式给大家带来怎样的新思路，请问杨总。

杨彬：汉富作为金融公司，在资产领域，一开始我们是在产业地产园区，当时我们是想为产业园区的企业做金融服务，但是实际上现在做远远不止产业地产这块。

我十几年前刚入行的时候，问我们当时的总经理，我是学机械设计的，我说什么专业在地产公司会有比较好的发展空间，当时他想了半天说建筑学。九十年代刚开始做地产的时候，其实都是民建筑，说明什么呢，当时也是单纯的盖房子已经变成了发展商的思维，我要做产品，从营销的角度看问题。后来我觉得我们应该学投资，当时我读了美国房地产学会的注册评估师的资格。转过来到今天，三五年前，也一直在说地产的转型，很多的基金开始出现，但是实际上看起来，那几年也是实战的几年，真正原因促使到今天开始走向金融和地产、资本的结合呢？有很多的开发商经常说一句话，一个项目做完了看着赚了很多钱，但是不够买下一块地的钱，九十年代土地成本占20%、30%甚至更低，如果我的项目50%的利润，可以快速周转，到了今天放十万元的时候，历史上没有过这样大势，你的利润压缩到10%，再也不支持发展商的快速周转了，而且也不是过去说的，拿到土地就可以赚钱的年代。开发利润不光发展商，连政府都赚的清清楚楚。

这里面逼着发展商一定要和金融合作，各种形式的合作，例如证券化，REITs，汉富现在做的也是房地产股权基金。进入开发商的股权，一起分享利润，我们也没有说控制一些地产公司，保持我们比较灵活的金融动作，一些开发商有好的开发团队，利用我们在金融市场的优势，企业跟我们一起，我们会找到很多对风险要求比较高的，低成本的一些资金，大家一起开发，再利用发展商自己的平台，配合银行。这样才是一个地产商能够在现在所谓的重资产的年代把自己玩轻的唯一的方法。万科也在小股操盘，宋卫平做蓝城也是做代建，那都是最轻的。包括蓝城在内都是我们的合作伙伴。一些新的机会，像优客工场也是汉富投的，优客公寓我们也进行了布局，希望在开发商方面有一些前列的合作伙伴，我们还要做好后面的商业地产的投资。

张锦：2011年绿地开始涉足金融业，先后组建了控股集团公司进入了地产金融领域，随着资本市场和各种金融工具的放开，地产企业与金融资本结合越来越显著，李总，在您看来，房企变得热衷于互联网金融，究竟受到什么影响呢？

李蓟：我认为主要的因素就是降低成本，做金融的话，我们资金来源会更多元化，以前主要借助银行的开发贷为主，通过一些资产证券化，发债来实现融资成本的降低，这是一个方面。

第二个方面，通过这些金融平台的设立，把我们手头上一些商业、酒店，重资产轻资产化。降低开发商的日常的重资产的经营负担，把有效的资金运用的更加充分。

第三点，从营销的策略来讲，应该说这几年众筹也是一种手段，通过互联网金融的手段也可以实现公共众筹的模式。这三个方面的原因。

其实绿地去年正式A股上市以后，股权结构里面本来就有金融单位的参与。另外，我们也在去年提出了大金融，大基建，大消费的概念，首先把金融放在第一要素考虑的问题。通过这些来实现整个集团的多元化的经营发展。最终支持主业更良性的循环发展。

张锦：接下来的问题留给唯一的女性，楼总是北京豪宅营销的巾帼女将，北京一号院成为中国的顶级豪代言人，世界级的楼市奢侈品，使馆一号院半年斩获了三甲，2015年融创在并购和投资的方面动作不断，销售额达到了734.6亿，进入的房企的前十，楼总您对地产+金融的看法是怎样的呢？

楼艳青：以前都是就地产说地产，今天是就地产说金融，我觉得做好产品，做好定位，把客户服务好了，销售也做好了，营销的线上线下的传播做好了，取得很好的业绩是水到渠成的事情