记者从朝阳区豆各庄乡政府规划办了解到，金田影视产业园的土地性质为农村集体产业用地，用途为建设产业园区，而非住宅用地。该园区与乡政府经济部门签订了战略协议，对土地进行“租赁”，具有使用权，但没有所有权。

事实上，早在2006年，住建部就曾发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确指出，对承诺售后包租、返本销售的，予以严肃处理。此外，2017年3月，北京市政府发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》中，第一条即指出，商办类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

“产业园区持有的是农村集体土地使用证，不是国有土地。而且这个使用证跟通常讲的大产权证是两码事儿。”豆各庄乡政府经济办一位工作人员告诉记者，根据协议，并不允许产业园区进行房屋买卖以及“售后返租”的行为。

记者了解到，根据双方租赁协议，开发商第一至三年会分别给予业主总房款5%、6%、7%的返点。协议以三年为期，续租按第四年计算，为8%，随后仍逐年递增一个点，最高每年返点10%，且目前最长可签订10年。以45平方米的户型为例，总房款约为100万元，第一年业主即可获得5万元的租金，第二年为6万元，至第十年时总计可获得85万元租金。至于十年之后是何政策，销售人员仅表示目前还不确定。

近日，《中国经营报》记者走访位于北京市朝阳区的上述实验区发现，辖区内的产业园区改建公寓，开发商以租代售、售后返租，光挂牌、无政策等问题屡见不鲜。而实验区管委会对此却表示，其对实验区内各园区基地和平台机构仅有服务协调、规划引导的职能，并没有直接管辖权。

北京京润律师事务所张志同律师表示，进行非农村集体经济建设需要使用土地的，必须使用国有土地，但是走正规的土地征收审批手续比较麻烦，农地转用也要占用指标。所以，有些产业园区会选择与当地政府进行“战略合作”“联合开发”，以租赁的形式变相规避土地征收。而在这些土地上进行房屋销售甚至“售后返租”均属违规行为。

“售后返租”或涉违规

一方面是“部市共建”，来头不小；而另一方面则是被指摘为“光挂牌，无政策”。在双创载体普遍存在同质化竞争、运维困难等情况下，全国首个、目前唯一的国家文化产业创新实验区（以下简称“实验区”）正在被拷问“多年已过，实验出了啥”？

作为“部市共建”的一方，文化部文化产业司政策规划处相关负责人在回应记者采访时表示，实验区创立的宗旨，是为发挥政府部门服务、引导的职能，以探索文化产业发展的有效模式，提炼经验向全国推广。但实质上，实验区并无过多的行政手段和特殊的优惠政策进行管理或扶持企业发展。

“我们的商住两用公寓都是对外出售的，卖完之后从业主手里租回来，再返租出去。”位于北京市朝阳区豆各庄的金田影视·传媒智慧产业园（以下简称“金田影视产业园”）里，一位销售人员向记者介绍该项目的公寓产品时说。记者发现，该园区部分公寓不仅为精装修，而且还配有卫生间以及小阁楼，可以实现拎包入住。

据其介绍，金田影视产业园项目共规划建设两期，有50年“产权”。一期共20栋写字楼，于2016年8月份开盘，包括用于租赁的企业独栋和纯写字楼，以及用于销售的商住两用公寓产品，目前在售为一期精装修公寓现房，户型分为45~96平方米，均价在21000元/平方米、平方米左右。二期仍未开发，开盘时间待定。

没有管辖权的实验区