新一轮房地产调控大幕开启

　　九部门《意见》6月1日起正式实施，对深圳房地产走势将起重要影响

　　在部分城市房价持续上涨而成为社会关注的热点之际，5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，这则房地产调控细则包括15条措施8项硬指标，条条直指要害，严格程度前所未有，“动真格”地调控房地产市场。《意见》一经发布，立即引起了业内人士及广大市民的热议。深圳地产即将出现什么样的新格局成为业内人士和广大市民关注的焦点话题。

　　1、深圳房价会马上降下来吗？

　　近两年来，深圳的房价水平不断上涨，涨幅大大超出了市民收入的增长水平。《意见》发布后，是否会带来深圳房价的下降呢？国家九部门此次发重要文件，目标是稳定住房价格，控制住房价格过快上涨。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩日前来深演讲时指出，房子不像其他产品没有替代品，它的惟一性也决定了房价是不断上涨的，只是上涨的幅度正常与否，所以，国家宏观调控的目标是抑制房价的增长幅度，而不是抑制房价本身。

　　“由于全国各个城市情况不一样，房价是涨是跌，至少要观望一段时间，但《意见》对深圳现时房价影响不大。”深圳社科院地产与城市运营中心主任高海燕这样明确地表示，前些时候深圳市民普遍关注的提高首付的问题在此次政策中提了出来，但却比人们的想像要温和得多。

　　“新政的出台客观上造成大户型房子的需求性紧张，会刺激大户型供应的压力，90平方米以上的房子价格可能一段时间内不会下滑。”高海燕指出。

　　花样年地产总经理潘军认为，新政对一些人买不起房、市场上又缺乏中小户型的问题将可望在一定程度上得到解决；同时，对于盲目追求大面积住宅、消费过度的倾向，也有一定的抑制作用。重点发展小户型普通商品住房，虽然在平抑房价上起到一定作用，但也不能盲目乐观。一定要防止户型面积降下来的同时，单价又上去了，出现小户型、高单价。

　　众厦地产董事长郭澍楠认为，之前包括深圳在内的一些地产一线城市房价上涨过快，很重要的原因还是人们投资渠道有限。这几年，更多的资金流入楼市成为必然。经过这几年市场的培育，房地产业在快速发展的同时，也出现了一些负面效应，房价增长过快就是其中之一。政府出面调整楼市，无疑有利于整个产业的健康发展，与此同时，也应该在投资渠道上有所建树，这样才能实现真正的良性发展。

　　2、新房供应可能出现真空期？

　　置业国际董事总经理姜树荣认为，这次九部门意见，把征收营业税的范围从2年延长到了5年，会进一步加剧购房人的负担。因为现实中，这部分税收的负担最后都会转嫁到购房人身上。事实上，在深圳这样城市居民住房需求长期得不到满足的城市，市场急需要通过盘活二手房来弥补新建住房的不足。而且，紧随其后，5月31日，国土资源部下发了“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”，规定：从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。

　　一些地产人士担心，在今年年底的几个月，不利于二手房的流通上市，而且也不利于新房的供应，因为《意见》发出后，大批开发商将按照中央精神指示，将大户型住宅改造为小型住宅，而在国家统计局调查的数据显示，全国24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重不到50%，大户型住房(含别墅)供应比重过高，所以新房的改造时间，可能会导致深圳房地产市场会出现一个尴尬的真空期。

　　3、市民该继续观望还是掷金买房？

　　在巨大的市场需求面前，究竟该不该进行调控，稳定市场价格，这个问题自上世纪90年代以来已经几次搅动着人们的神经。因为中国房产行业的过热与银行的信贷安全性、国民经济的可持续发展及社会保障紧密相关。

　　高海燕认为，单纯从房地产这个行业来讲，市场经济由供需关系这只“看不见的手”来调节的确无可厚非。但房产行业过热过速的发展，一旦可能影响到城市经济的安全性和金融安全性的问题，就不能只光凭市场这只手来调节。

　　从新政中可以看出，以后的新房供应，将以中低价位、中小套型普通商品房(含经济适用住房)和廉租住房为主。这样一来，将有可能拉低深圳市的平均房价，而且会分流部分原本打算在目前二手楼市场上购买普通住宅的市民，令这部分市民放弃其目前的购买计划，开始等待中低价位商品房或经济适用住房的出现。

　　经济学家董藩一针见血地指出，观望心态对政府、开发商、普通购房者等任何一方都没有好处，如果之前出台的一系列金融、土地政策还不足以让房产市场“降温”的话，就需要政府更严厉的措施动真格了，因为观望需要消费者至少付出比原来高出8%的代价。

　　4、投资客：抛盘还是捂盘？

　　此次《意见》规定，从6月1日起，个人住房按揭贷款首付比例不低与30%，自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付贷款比例20%的规定。

　　华夏银行工作人员陈文中认为，这一条措施主要是针对最近房价上涨过快的深圳等地市场，不过，有可能抑制普通老百姓正常的购房需求。如果只有购买90平方米以下的自住房才可首付两成，那么打算买95、100平方米的这部分购房人群就会受影响。

　　目前深圳一般购买首套住房，只要不是豪华别墅，基本上都可获得八成比例的房贷。此项政策将有可能使打算购买超出90平方米但超出不多的人群需求下降。对真正的炒房者影响有限，提高首付成数只会使其在同样的资金条件下少炒几套房，最大的影响可能是打压了他们的心理预期。

　　但是，另有业内人士认为部分成交将难以抑制，比如对于“急售”或急需买房的人来说，这次的新政策也不会令他们观望，他们还是会寻找机会入市。

　　另外，德思勤地产研究人士认为此次新政策的调控对象，并没有包含写字楼、商铺等商业物业，因此，对商业物业来说，这一轮的宏观调控没有直接影响。当然，市场总体的观望气氛，会影响部分商业物业潜在买家的心态，令他们也暂时出现观望状态。

　　5、首付三成能否抑制房价过快增长？

　　《意见》指出：对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款……对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%……对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　深圳发展银行一位负责人表示，上调贷款成数会打击投资性购房，同时也可能对正常的自住购房造成影响，尤其是积蓄不多的中低收入阶层。“提高首付比例后，购房者的需求被抑制或推迟，所以个贷余额的下降趋势仍将延续。”

　　去年9月至今，银行个人住房信贷一直在下滑。深圳中资银行今年4月的消费贷款余额为2621.45亿元，较年初和3月分别降低131.09亿元以及26.83亿元。据介绍，消费贷款中的“主力军”就是住房信贷。数据显示，目前个人住房信贷已经占到我国商业银行贷款总量的15%左右。

　　关于房地产开发商贷款方面，该人士表示，《意见》不会造成明显的影响，因为从上次宏观调控开始，房地产业已经淘汰了一批实力差的开发商。“目前向银行贷款的开发商基本具备较强实力。”

　　曾连续3年获评“新财富最佳分析师”的国泰君安证券公司分析师张宇认为，政府本次出台调控政策的首要目标是抑制房价过快上涨。深圳房地产行业面临的问题是房价上涨太快，并非商业银行向房地产行业投入的贷款过多。稳定房价能够避免过多的泡沫积聚在深圳房地产市场。

　　6、下半年二手楼市会变清淡？

　　一些业内人士认为，新政策中提出积极鼓励发展住房二级市场，同时也规定购买住房不足5年转手交易的全额征收营业税。这样会使很多卖房者将“成本”转嫁到买房者身上，增加了买房者的负担，从而可能降低二手房的交易频次，不少人预计将使二手房的价格提高，下半年二手楼市场可能出现淡静的局面。

　　与此相反，戴德梁行董事总经理程家龙分析，此次《意见》的出台，事实上对二手楼市传达了一个正面利好的信息。其中“买房不足5年转手全额征收营业税”的规定，对二手市场里的自住型买家影响不大，反而会更大力度地打击一些短期炒家，使更多的短期炒家转而投身租务市场，成为真正的长线投资者，为市场营造一个良好的投资环境。九部门《意见》的出台，一方面能使市场供求关系平衡发展，楼价更加靠稳；另一方面，大量优质盘源流入租赁市场，将导致租赁市场更加旺盛发展，整体租价也将上扬。

　　同时，他还认为，《意见》中“90平方米以下住房要占开发建设总面积的七成以上”的规定，对二手楼市更是一种非常有利的刺激。可以预见，一手市场90平方米以上的货源会逐步减少，而大量有此需求的买家将转向二手楼市，大面积盘源的存量将得到大释放。

　　7、90平方米作为分水岭是否适合深圳楼市？

　　世联地产董事长陈劲松认为，从细则看，新政采取的手段措施不如想像的大。90平方米以上首付3成这条措施从世联以往的客户群看，没有出新政前人们也都是首付3成以上，因此这条对深圳没有影响；套型建筑面积90平方米以下住房需达到开发建设总面积的70%以上，这对于深圳豪宅有着非常大的利好，陈劲松预计豪宅的价格将持续上升。

　　但对于这条陈劲松也提出了疑问，90平方米不符合深圳居民的住房需求，希望能有更适合地方性的细则出台，并提出如果能将分水岭改为120平方米会更适合深圳的实际情况；对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，这条陈劲松认为这对市场的影响不大，只要房价上升10%，这5%就非常容易消化，但细则中只提到交易税并没有涉及到物业税这非常可惜，因为只有物业税才能从根本上解决房价过快增长的问题，不过这对投机者确实会产生很大的打击。

　　市场有市场本身的逻辑，90平方米作为分水岭对于深圳不是很适用，90平方米以下都只是做为过渡房，细则出台基本只是解决了过渡房的供应问题，陈劲松认为现在还剩下地方性细则需要出台，只有地方性具体细则出台后人们悬浮的心才能落地。

　　8、开发商下一步将如何运作？

　　在采访中，笔者联系到了中海、招商、卓越等深圳多家地产公司负责人，他们大都不愿深谈。

　　不过，一些地产商老总还是通过各种方式，表露出下一步的发展方式。万科集团董事长王石表示，《意见》是对最新出台“国六条”的细化，提出了一系列操作性的政策安排，“随着这些政策的逐步落实，市场小户型供应将成为主流，供应结构将朝着有利于中低收入家庭的方向逐步改善；住宅超前消费的现象将逐步得到控制，对土地其他珍贵资源的节约使用将益发成为社会共识；消费者的居住观念将更为理性，改善居住品质的需求将从过去的主要追求更大面积，转向主要追求住宅性价比和全面居住体验的提升。”

　　大综艺地产副总经理吴朝辉对笔者坦言，这次“十五条”可谓力度空前，可能会对带来比较明显的影响。其中，很重要的一点就是政策关于“90平米”的有关规定。应该说在这次调控政策中对开发商影响最大。很多开发商在早些时候已经以很高的价格拿到土地，并已经进行规划。开发商已有的规划方案很有可能不符合“90平米”的有关规定，那么，将如何解决这一矛盾，是对开发商非常大的一个考验。

　　同致行地产董事长王波认为，更多中低价和中小套型住房的出现，将会导致将来的地产市场出现同一区域中低价商品房共存局面，会加大商品房同质化竞争的程度。这一现象在香港就存在，而在内地城市，则会首先选择一些中心区域作为试点。这可能会对建设高档商品房的开发商造成一定压力，但同时也会促使开发商对于其所建楼盘提出更高的品质要求。

　　各地楼市反响

　　北京楼市出现退烧迹象

　　5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，新政策已立刻在北京楼市中引发震动，一二级市场以及租赁市场均受到了不同程度的冲击。

　　房主等待“5年期满”将会让二级市场的房源明显减少，而购房人群的观望行为将导致交易量下降。

　　打压投资行为税收细则的迅速出台实施，让不少想借着房价快速增长捞上一笔的“投资者”吃了个哑巴亏。因为房子短期内在二级市场上很难卖出合适的价钱，他们中的相当一部分人只得变短期投机为长期投资。因此，投资客青睐的高档公寓等短期内可出租房源会大量增加，投资收益率将不同程度降低。

　　新政策尤其是税收政策的进一步严格，让这些“专职买家”有些心存顾忌。他们中的多数人其实是不愿意做长线的。“能够有合适的价格，就干脆不留着了。”

　　上海银行火热中介冷清

　　九部门意见出台首个交易日，上海市黄浦区房地产交易中心二楼的交易大厅里面拥挤着上百人，和申城的天气一样火热；而中介公司的业务员则马不停蹄地往银行的房贷部门提交贷款手续凭证。与此形成鲜明对比的是，在记者走访的近20家位于黄浦区、卢湾区的中介门店中，看到里面的业务员几乎都处于空闲状态，也鲜有人光临。

　　事实上，申城由于政策而突然出现火爆场面的不仅仅只是在交易中心，上海各大银行房贷部也被中介公司人员挤了个里三层外三层。

　　与之形成鲜明对比的是，黄浦区、卢湾区20来家中介公司的门店，几乎没有看到前来咨询或者有交易意向的客户。由于《意见》的发布日与实施日相距过近，在这一两天内也来不及出现投资客大量抛盘的现象。(新华)

　　南京超90平米住宅成交旺

　　日前，南京二手房、新房都迎来成交高峰。来自网上房地产的数据，5月29日，南京全市商品住宅成交量达到442套，加上329套的认购量，全市商品住宅总销售量达到了771套。

　　“很多人在抢着买大户型。”南京房地产专家分析，6月1日以后90平方米以上的中大户型不仅越来越少，而且购买这部分房子还得首付30%。该专家判断，由于首付增加，大户型越来越少，一些先期有购买意向的客户反而在看见新政后加快了购买速度。

　　广州楼市观望气氛浓厚

　　九部门《意见》出台和实施，标志着新一轮的宏观调控真正开始。目前，广州楼市观望气氛浓厚。不少市民表示，买房要先缓一缓，看看广州的具体实施细则。

　　据满堂红地产研究部的调查，最近一两周，看房者的数量、打电话来咨询买房的客户都有所减少。前来看房的多数是有刚性住房需求的买家，而新客户就很少了。

　　而开发商方面则认为，“国六条”及细则的一些规定将使楼市供应面临大调整。广州一家房地产企业负责人说，政策限定90平方米以下户型比例要达到项目总面积的70%，这一政策是打在开发商身上的“硬棒”。目前，户型趋大、中小户型偏少是各地房地产开发的一个特点，在售楼盘供应的主力户型以90平方米——130平方米的三居室、四居室户型居多。现在户型格局又将面临大调整。

　　广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同说，这些调控细则有新意，用具体的套型和比重来规定和要求普通商品房的发展，但90平方米和70%的比例是否得当，是否具有可操作性，还有待观察与研究。