长三角楼市：热热闹闹新一年 迎来新一轮竞争
来源：互联网 作者：中国房网 发布时间：2018-01-21 08:36
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确切地说，宏观调控更多的是调控房地产开发投资并抑制房价的过快增长，其对需求的影响很小，包括10月底央行小幅加息也没有对楼市需求产生太大影响。同时，外地购买力源源不断地进入上海楼市，加上下半年人民币升值预期吸引了更多外资进入，上海市场的巨大容量是其他长三角城市不能相比的。
最真的事实：房价保持较高增长
早在2003年，中国“五大经济圈”竞争力比较中，长三角地区以绝对的优势超越了珠三角区域和环渤海经济圈，成为引领中国区域经济的龙头。经过近几年的飞速发展，在长三角区域创造的诸多热点中，房地产经济更是炙手可热。
日前，苏州科技学院房地产研究所所长盛承懋的《长三角15城市房地产比较研究》报告引起业内关注，报告首次提出长三角房地产市场应划分为三个层次：第一个层次为上海；第二个层次为杭州、南京、苏州、宁波4市；第三个层次即余下来的10座城市。划分的依据是，长三角房地产投资的结构比例中有70%都集中在前面5市，另外10座城市只占到20%，而前面5市的房地产投资情况在最近几年也有一个变化的过程。
在2004年上海的每届房展会上，都少不了嘉兴楼盘的身影。低价格、好房型、好环境、交通便利成了嘉兴楼盘与本地楼盘争夺上海消费者的资本。而越来越多的上海消费者也开始转变目光，考虑购买外地楼盘，与上海紧邻的嘉兴则成为首选。虽然以投资的居多，但分流了部分市场需求，多少让上海开发商感受到了些威胁。
城市如何扮演自己的角色
让人担心的城市：杭州
过去的二零零四年，对整个长三角楼市而言，似乎很难用一句话进行概括。这里始终是全国房地产行业的“军事重镇”；是房价最高、涨幅最大、购房者的“伤心地”；是投资者财富梦想实现与破灭的“竞技场”……总之，长三角楼市，在热热闹闹中又将经历了新一轮的竞争。
对于长三角房价高企的原因，供需矛盾紧张始终是根本，归根结底的决定性因素是供求关系；杭州、南京、上海近年来房价一路走高，与北京、广州楼市的波澜不惊形成了鲜明的对比，土地供应作为影响楼价的一个主要因素清晰可见；同时，城市拆迁也造成了巨大需求；不排除开发商人为制造的市场饥饿。由于供求失衡造成房价持续上涨，又进一步吸引了投机资本进入市场炒作房产，而开发商的“惜售”现象进一步加剧了市场供求矛盾。
而在房价上涨的背后，长三角地区城市的土地交易价格也迅速上涨。去年第四季度，上海、杭州、宁波又在全国土地交易价格涨幅超过10％的前9个城市中占了3席。纵观整个2004年对全国35个主要城市房价各阶段的涨幅排名中，长三角城市所占的比例已经远高于国内其他地区。
面对长三角房地产市场正在迅速膨胀的事实，更多的开发商认识到，“要想成为中国一流的房地产开发商，不进入长三角市场角逐是不能实现的”。于是，在这个北起通扬运河，南抵杭州湾，主要包括上海、江苏、浙江共15个城市，面积达10万平方公里的巨大舞台上，本地及来自全国各地甚至海外的开发商共同演绎，保持着长三角房地产市场强劲的发展势头，开发量稳居国内市场的四分之一。
不可动摇的城市：上海
现今，人们把长三角地区比作中国经济的“龙头”之一，作为支柱产业的房地产行业无疑被看作“中流砥柱”。2004年的长三角楼市也不例外。
日前，由国家发改委最新发布的，一项对全国35城市的调查显示，去年全国房价涨幅超过一成，仅在去年第四季度房价涨幅超过10％的9个城市中，长三角地区就有南京(+15.2％)、杭州(+13.4％)、宁波(+11.1％)、上海(+10.4％)四个城市分列其中。
2004年杭州房屋销售价格指数111.7，房屋租赁价格指数107.6，土地出让价格指数139.4，涨幅分别比上年提高5.6、0.9和1.3个百分点。在去年各个季度对全国几个大中城市各项房地产市场指标的统计中，杭州几乎从未跌出前十强。许多人认为这并非杭州市场的真实反应，泡沫成分居多，这也成了杭州楼市最令人担心的主要原因。近几年，“杭州现象”似乎已成了楼市房价非理性高涨的代名词。在2004年下半年，争论纷纷的泡沫论没能在上海找到佐证后，年底在杭的一次房展会遭遇意外“寒流”，却把杭州推到了泡沫论战的风口浪尖上。虽然此后的“杭州楼市崩盘”论在多方的努力中平息，但是人们对杭州楼市的担心并没有消除，反而又加上了一层阴影。
究竟房地产市场有没有泡沫，没有确切的答案，我们也并没有看到所谓的“泡沫破裂”。有意思的是，最早传出“泡沫破裂”的并不是上海，而是紧随其后的杭州，尽管这种说法在确切的数据和基本稳定的市场面前不攻自破，但足以给市场敲响了警钟。
可以说，这样的划分基本反映了各个城市在长三角地区楼市中扮演的角色。
虽然2004年长三角地区的房地产行业，有着太多的争论———房价、泡沫、供求关系、空置率、海外热钱、经济适用房等等，但是，2004年依然是有收获的一年，进步的一年。
随着各城市经济日益发展，长三角地区被更多地以一个经济整体来看待。房地产业在饲凹改甑姆⒄购螅嗟目⑸倘鲜兜降ヒ坏厍⒄沟木窒扌裕蚱渌鞘欣┱懦晌恢智魇啤?004年，这一趋势得到了更为深入的阐释。除了开发商投资方面外，投资购房者，特别是以温州炒房团为典型代表的楼市投机客，更是把这种跨地区的市场一体化表现得淋漓尽致。
苏州以厚积薄发的姿态，在绝对房价的低调中实现了长时间保持高涨，日前盛承懋在他的研究报告中指出，苏州房价此前一直过低，存在补涨要求。随着城市化进程的加快、GDP的持续增长，苏州今后房价的涨幅应该会超过上海。
2004年的上海房价涨幅不是全国最高的，但2004年的上海房价水平一直领先国内其他城市，不谈泡沫存在与否，多少也反映了上海在全国房地产市场的地位。而在长三角，上海的核心地位更是不可动摇的。
作为上海本地的开发商，在就地与外地开发商展开竞争外，一些开发商开始选择走出上海，在二三线城市投资项目，扩大投资范围，形成了相互渗透、两头竞争的局面。长三角房地产市场蕴藏的巨大投资潜力将被进一步发掘。
厚积薄发的城市：苏州
2004年，同为长三角重要城市的苏州，却在火热的长三角楼市中一直低调，甚至逐渐淡出人们的视线。或许因为苏州的房价远没有上海、杭州屡屡破万的情况。在苏州，7000元几乎已经接近天价的概念。但在江苏的房地产市场，苏州的房价一直是人们关注的热点，苏州房价涨幅连续两年在省辖市中排名第一。
此外，2004年各城市政府的措施也达成共识，维持市场稳定、禁止炒楼成为长三角地区的一致行动。沪杭宁先后出台严厉的“禁炒令”；2004年4月，“限制期房转让”成为上海市民的一个热门话题；“预购人购买的预售商品房在未竣工并取得房地产权证前不得转让”。就在同一个月，南京《关于加强商品房市场管理促进房地产市场健康发展的意见》也正式开始实施，限制期房转让。几乎在同时，上海、温州两市分别开通了商品房销售网上备案登记系统，下半年，另一个重要城市杭州也实行了商品房销售网上登记制度。当可以预计的是，上海、杭州甚至更多的长三角城市即将把二手房交易也列入网上登记系统。外界认为，长三角地区这一系列举措意味着各地政府正式向“炒楼”行为开刀，同时为市场一体化“保驾护航”。
如果说供求关系是2004年长三角地区房价继续高涨的动力源((600405行情,股吧))，那么，去年对房地产市场源源不断的投资，无疑是价格上涨作用在开发商身上最直接的体现。开发商追逐的是利润，这体现在去年长三角房地产市场的投资特点上：更多的跨城市、跨区域投资，更多的向二三线城市进军，更多的外资登陆楼市。
近两年，房价全面上涨是长三角地区楼市的普遍现象，而在过去的2004年，“楼市泡沫”也是从年初一直争论到现在，并在下半年一度达到高潮。在这些争论中，长三角楼市似乎成了众矢之的，因为这里的房价涨得最快，这里的市场最大，这也成为2004年长三角楼市的事实和基调。
另外，海外地产基金也纷纷进入中国市场，登陆长三角成为大多数基金的首选，这也丰富了地区房地产投资资金的来源。下半年人民币升值的预期，加速了外资的流入，显示了这些地区巨大的投资潜力。2004年海外地产基金“抢滩登陆”的方式，主要有三种：一是投资开发型，即从前期就开始介入项目的开发，如新加坡政府投资公司、凯德置地等；二是收租型，即购买房产，靠收租盈利；三是不良资产处置型，通过收购不良资产，然后在股市变现盈利。
“亲近”上海的城市：嘉兴
正当上海楼市观望气氛渐浓时，作为最靠近上海的城市，嘉兴充分发挥地域上的优势，以“上海后花园”的定位吸引上海购房者。一个是区域的中心城市，一个是二线城市，嘉兴的这种“亲近”上海策略很大程度上扩大了本地楼市的发展空间，开发商也从中积累更多资金。
虽然长三角房价连年猛涨，但是，不论是政府、开发商或普通的投资者，大家都很清楚长三角房地产投资远未到饱和的程度，这个市场还有更多的金等着人凭本事去挖。这一点，只要看看长三角与世界“第六大城市群”目标的差距就能感受到。
长三角地区城市房价连续几年的高速增长，成为楼市各种前景观点产生的根源。特别是在过去的2004年，随着“8.31”土地大限等国家宏调实施后出现的一些市场消极迹象，各种争论达到了顶峰，而关于“泡沫”的争论更成为关注的焦点。究竟是否存在泡沫，上海作为长三角的核心城市，其表现成了两派较量的筹码。“泡沫论”的主要表征是上海房价涨幅一度超过30%，其市场的健康与否似乎引起海内外的广泛关注，而上海市政府表示正以“如履薄冰”的心态，努力维护市场的安全。有专家指出，房价猛涨带来了社会影响，需要政府更多的作为。
2004年是长三角房地产市场进一步融合的一年，各地的开发商都在向长三角地区积极渗透。其中，浙江开发商在市场中的表现最为活跃。据不完全统计，目前仅在上海一地，就汇集了华浙、绿城、耀江、广厦、杭州城建集团等100余家浙江房产商，相继在上海开发高品质楼盘；国际嘉业、中天集团、南都、中大等12家房产商在苏州、无锡房产界也做得风生水起；浙江名城房产等15家房产商，在南京的开发已日渐红火。房产业大踏步进军沪宁已成必然趋势。
最可能的趋势：市场一体化
长三角房地产市场经过2004年一年的磨合，实现市场一体化的各个要素变得更加成熟。不管是当前整个地区坚实的经济基础、整体房价的上升、市场规模的不断扩大，还是开发商及购房者观念的更新，都让一体化的实现变得可能。
2004年上海受宏观调控的作用，房地产供给量明显下降，仅前3季度房地产开发投资和商品房竣工面积分别增长20.8%和8.1%，增幅比全国平均水平分别低7.5和1.4个百分点。但是，与之相反，上海购房需求量明显上升，就在前三季度，商品房销售额增长38.1%，增幅比全国房地产开发投资和商品房销售额分别高9.8和3.3个百分点，比上海房地产开发投资高17.3个百分点，尤其是商品房空置面积为321.8万平方米，比年初下降38.4%。
最大的潜力：长三角房地产投资
异地投资置业正成为更多上海人新的选择，2004年这一趋势变得更加明显。这一切似乎也恰恰证明了上海在长三角楼市中不可动摇的地位。
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