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最近，这样的场景在上海各个已交付或者即将交付的楼盘中经常上演，一些业主以各种理由向开发商退房，根本原因在于：房价跌了。 “业主与开发商之间的销售合同关系与银行没有关系，但业主拒绝还贷却让银行为他们的风险买单，如果人数比例大，银行就会出现金融风险。”浦东银行个人金融部的人员称。 黎平将房价下跌作为退房的理由也没有得到大华集团的认可，后者认为这不是自身原因。 “调控的最终目的，是满足社会多层次、多元化、不同层面的老百姓的需求，让居者有其屋。以”退房“这种非市场强迫行为逼迫房价回归，对参与其中的各方都没有好处。”该人士表示。 退房赔偿金本来是一种防止违约的措施，但在房价已经下跌20%的时候，3%的赔偿金就已经不是业主的止亏点了，宁愿赔偿3%，换回其他可能的损失。 上海某楼盘业主张先生终于等到交房的这一天，但他没有开开心心地搬进新居，而是花了一个星期的时间将新居从里到外仔细看了一遍，又将其面积和高度测量了一番，然后他找来了楼盘的管理人员说：“你看我的卧室与隔壁家的阳台那么近，邻居站在阳台上一伸手就能打开我的窗子了，这样的设计是不安全的，我要退房。” “要警惕上海的楼市非理性下跌。” 上海中瑞市场研究公司研究员尹锋称。他认为，如果出现10%的人退房，政府未加以调控，就会有更多的人退房，如此越卖越跌越跌越卖形成的正反馈效应将引发难以预料的经济后果。 但这仅仅是局部的，紧接着的是6月房产新政出台，上海房价开始矣诏。据上海楼盘成交均价数据显示，上海市2005年1月至10月新建普通住宅成交均价从3月的最高位9931元降到10月的8922元，跌幅约为10.2%。如果考虑到房价下跌有价无市的情况，上海的房价跌得更多，甚至有的楼盘已经跌了四成。 其三是“炒卖狂热”阶段。在政府“吹风”、开发商“点火”、中介商“添薪”之下，楼市虚火越烧越旺，炒房族乘势而生。炒楼结果，穷人补贴富人，最后是“博傻”阶段。不少真正需要房子的中低收入者成为“博傻”游戏“最后一棒”的接棒者，而“从穷人口袋里掏钱”的真正炒家早已脱身离去。 ● １０月，上海首次公开出现了业主退房事件。 近年来，房产暴利首要源于不规范的土地制度，土地出让金不是真实的市场价格。一项统计显示，全国大于70%的土地以协议方式出让，大于20%的土地无偿调拨，只有不到5%的土地出让采取拍卖的方式。“上海退房事件”新闻回放● ２００５年４月，上海康城就引来了第一波退房风潮，三期本已售罄的１０００多套房子里，又有３２５套要重新面世。 来自上海集天成律师事务所的崔鸿祥称，这是一个违约条款，不是一个解约条款，买房人不能依据这个条款来解除预售房合同，也就是退房，只能依据这个条款来进行违约赔偿。按照大华集团的解释，这个条约约定购房人不可因自身原因提出解除合同，如果提出即为违约，并应承担相应的法律后果，而违约之后，是解除合同还是继续履行合同由大华集团决定。 2005年4月，上海康城就招来了第一波退房风潮，三期本已售罄的1000多套房子里，又有325套要重新面世，其中绝大多数是因为银行贷款门槛抬高，投资客收手回吐的房源。 背景回放
●１２月１４日，上海市政府召开的新闻发布会上，市政府新闻发言人焦扬对“退房风潮”做出公开回应，他说，“近期，大家比较关心个别楼盘一些购房业主提出退房的问题。房地产市场一直存在包括退房在内的各种经济纠纷。这些经济纠纷有的是交易双方通过协商得到了解决，有的通过司法途径得到了解决。退房属于商品房销售纠纷，我们希望交易双方按照合法、合理的原则，妥善协商处理。协商不成的可以通过司法途径解决。当前应当按照国家稳定房市、稳定房价的调控要求，进一步规范市场秩序和交易行为，促进房地产业持续健康稳定发展。” 为了逼迫房地产开发商，业主拒绝还贷，一家楼盘业主解释他们的行为：“我们就算交纳银行的逾期还息，也比我们在房市上的损失小多了。”他的要求和另外83名集体诉讼的业主要求是一样的，但大华集团代理律师崔鸿祥的话却让旁听的业主十分震惊。 一个购房合同下的违约条款，在楼市火爆、价格疯长时，开发商用来稳住购房人的心，但在楼市低迷、价格滑坡时，却变成双方互相推诿责任，规避风险的依据。 业主在找各种各样的理由退房，开发商也在找理由不予退房。 退房成风 在合约中，他在大华旗下的楼盘水岸蓝桥购买了一套商品房，总价133．9万元，之后水岸蓝桥的房子开始降价，到5月，黎平的房子已经跌到100万左右，而且还有继续下跌的趋势，黎平承受不了如此大的落差，决定赔偿给大华集团3%的赔偿金，大约4万元，要求大华集团退房。 “在楼市高涨的时候，开发商许以各种各样的承诺，基本上不会有人去退房，就算有人退，还可以更高的价钱卖出去，却没有想到楼市跌了怎么办?” ● １２月２１日，６３位购房人向上海市宝山区人民法院提起了民事诉讼，上海市宝山区人民法院开庭审理了上海大华退房事件。 很多人都在退房，有可能会形成一轮风潮，到了政府进行调控的时候了 据认为，部分城市的楼市困局形成有四个步骤：首先是“开发预热”阶段。鉴于发展房地产业见效快、带动大，地方政府为追求GDP和财政税收的快速增长，或借城市扩容建设新城之名，或乘旧区改造、动迁之机，大量卖地，先收土地出让之财，后得房产税收之利。 ● １１月２３日，位列上海地产十强的大华集团所开发的楼盘“水岸蓝桥”的５１名业主，将一份联名解约“通牒”递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司，强烈要求退房，并声明集体停止偿还房贷。 上海建设银行((601939行情,股吧))的市场分析人士指出，要尽快禁止动迁房的买卖，以防止房价的继续下跌，另外要尽快实行土地公开拍卖，赋予地价形成比较合理的竞争机制，甚至可以采取土地批租形式，每年交纳土地租金。● １２月１２日，新华社发表《从上海“退房风潮”看楼市之变》文章，是中央政府在给其他各个地方政府提出警示，认为住房问题不是一般问题，可能导致非常恶劣的社会后果。 上海市跃平律师事务所主任律师杜跃平介绍，在一般标准的销售合同中，购房者可以退房的理由是：由于开发商无权处分该房产或者存在欺骗行为而导致购房合同无效，套型误差、面积误差、开发商更改规划或者房屋质量问题。但近日在上海市宝山区中级人民法院开庭审理的上海大华退房事件第一案，双方律师围绕的是有关合同的争议。在这起案件中，原告水岸蓝桥的业主黎平（化名）和被告水岸蓝桥的开发商大华集团的代表都没有出庭。水岸蓝桥于2004年8月开盘，黎平是在上海楼市最火爆的2005年2月购买了其中一套商品房，双方律师辩论的焦点是黎平年初与大华集团签订的《上海市商品房预售合同》中的第三个补充条款，条款内容是：若乙方（购房人）因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，并承担由此产生的一切相关费用。 针对开发商和购房者在退房事件上的纠纷，分析人士认为，上海楼市经过了金融机构的突然紧缩期，开发商的缓慢降价期，现在已经进入了购房者的心理不平衡期，后者的力量虽然最薄弱，但却隐含着最大的风险。 隐含风险 ● 紧接着，“退房风潮”一波接一波涌起：“达安春之声”、“金沙雅苑”的退房风波未平，浦东超大楼盘“风雅颂”的拒收事件又起：“蓝山小城”也因降价引起前期业主打起“退房”旗号。在今年３月前已有房产售出、３月后仍有后续供应的项目，几乎无一例外地被卷入了退房、索赔差价的风潮。 其次是“投资火热”阶段。在低技术门槛和暴利的吸引之下，各路资本纷纷涌入房地产领域。 合同玄机 |
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