房价，是近年来我国社会关注度很高、议论最多的一种商品价格；而房价变化，是近年来我国社会各界认识最不一致的一种现象。怎样认识房价，怎样看待房价的走势，不仅仁者见仁、智者见智，而且唇枪舌剑、针锋相对。特别值得关注的是，在我国市场经济体制已经基本建立、市场经济机制日益发挥市场调节作用的今天，中央政府和一些地方政府还通过行政手段调控房价；而与此同时另一些地方政府则反其道而行之，时不时通过直接的或间接的、明显的或暗中的、行政的或市场的手段刺激或怂恿房价上涨。可见，社会各个方面对房价问题的认识和对房价走势的看法的巨大差异，不仅仅是简单的各方利益冲突的体现，还有对房价认识的众多误区所致。基于全面科学认识房价、客观公正对待房价、科学合理判断房价走势的考虑，本文对目前楼市的多种不合理现状加以分析。

　　地区均价反映市场真相

　　将经济适用房、中档房、高档房来综合计算价格，如同夏利与奔驰捆在一起

　　如果有人问，汽车价格多少或奔驰价格多少？你一定觉得这是不应该提出或者根本回答不出来的问题，因为有关部门或汽车厂家从来没有这样统计过，只是具体统计过某一品牌某一型号汽车的价格。然而，我国房价则是将一个城市或一个省的不同地区、不同地块、不同房屋类型的住房捆在一起，综合计算其价格，并以此作为评价和衡量该地区住房价格高低、涨跌的依据。

　　但是，这样统计房价是极不科学的。首先，不同房屋类型的住房，如经济适用房、中档房、高档房的建筑成本、功能是很不相同的，差别大到如同夏利与奔驰，计算这些不同类型住房的总的综合价格，对具体的经济适用房、中档房、高档房都没有代表性，都不能真实反映其实际价格水平。

　　其次，这样统计房价，由于受不同地区、不同地块、不同房屋类型销售数量变化的影响，会出现住房具体价格与综合价格背离的现象。例如，2005年1月1日某市经济适用房销售价格每平方米2000元销售10万平方米，中档房销售价格每平方米4000元销售5万平方米，据此计算的住房综合价格为每平方米2667元；2005年12月1日某市经济适用房销售价格每平方米2500元销售60万平方米，中档房销售价格每平方米4400元销售5万平方米，据此计算的住房综合价格为每平方米2646元。2005年12月1日和2005年1月1日对比，经济适用房和中档房的价格分别上涨了25%和10%，而经济适用房和中档房的总的综合价格反而下跌了0.8%。

　　之所以会出现上述情况，是因为住房综合价格不仅受到所综合的具体住房价格变动的影响，还受到、甚至更多受到不同地区、不同地块、不同房屋类型销售结构的影响，而住房销售结构的变化在动态上是很大的。老城区改造、新城区开发、城市交通格局变化、住房升级等等，都会影响住房的开发结构和销售结构，从而影响住房总体综合价格。因此，在动态上，不同时期住房综合价格是不可比的，除非剔除住房结构的影响。

　　社会舆论普遍看涨

　　如房价上涨，高兴的人多不高兴的人少，如房价下降则正好相反

　　房价涨跌如同其他商品一样，在市场经济条件下是一种正常的现象。很多人关注甚至极度关注房价的涨跌，反而是一种不正常的现象。这种不正常现象的出现，除了住房的性质、功能特殊外，还涉及更多复杂的社会、经济问题和各方利益冲突问题。

　　首先，我们看看各方对房价上涨的态度。房价上涨高兴的人还是不少的：开发商、经销商、贷款银行、政府、已有住房的房主、住房投资者、建筑商、建筑材料供应商、广告商都会高兴，甚至“农民工”也会高兴，反正他们用不着也没有条件在城市买房，房价上涨却可以为其提供更多的就业机会，并会降低“承包商”拖欠他们工资的风险，还有如投资房地产公司股票的股东、物业公司及其员工、看多的房地产价格预测的专家，等等。当然，也有不高兴的，那就是准备买房的人，因为他们为此需要支付更多的钱，或同样多的钱只能购买更小面积的住房；而上述各方对房价下跌的态度正好相反。

　　综上所述，房价涨高兴的人比不高兴的人要多的多，而房价跌不高兴的人比高兴的人要多的多。从类别来看，房价涨高兴的人与不高兴的人比例是10:1，房价跌不高兴的人与高兴的人比例是1:10。从人数来看，正常情况下有房并不打算近期买房的人会比没房并打算近期买房的人多得多。由于对房价涨跌所持态度的利益集团力量相差悬殊，反映在社会舆论上，在房价普遍上涨时更多的表现为认同房价往上涨，房价还会预期看涨；在房价普遍下跌时更多的表现为认为房价跌过头了，房价预期止跌回升的不绝于耳。而与上述看法相反的只有少数的没房并打算买房的人和较少理性的专家学者，这些人的看法在社会舆论中处于弱势地位。

　　地价上涨推高楼价

　　除了地价、建筑成本和税费，影响房价的因素还有上百项

　　目前社会各界就高房价形成的原因争论不休。建设部门认为是地价提高推动的，国土部门认为地价只占房屋开发成本的30%左右，不是房价上涨的主要原因；开发商认为是成本推动的，是地价上涨、建筑材料上涨、建筑施工成本增加、税费增加等因素共

　　同作用的结果。这种对高房价形成的简单推理，实际上是对房屋定价机制和机理缺乏全面、系统认识的表现。地价、建筑成本和税费无疑是影响房价的重要因素，但不是房价高低的决定性因素。影响房价的因素还有上百项。

　　从微观上或从具体某一个楼盘来看，影响房屋定价的因素还有：一是楼层、朝向、楼距、建筑面积使用率、套房结构、装修档次和住房水、电、煤气、冷暖气、电话、电视、宽带网、门禁等配套情况；二是小区周边的环境；三是小区环境及配套；四是区位价值，包括地区价值和地段价值。

　　从宏观上或关联因素上看，一是政治和社会状况及其预期、经济发展与经济增长预期等政治、社会、经济因素；二是调控房地产需求的政策因素；三是利率、汇率水平及其预期等因素。

　　从供求关系上看，影响房屋定价的因素有：一是需求因素，二是供给因素。

　　从比价关系上看，一种类型房屋价格的水平或变化会引起其他类型房屋价格的涨跌，一个地区房价的水平或变化会引起其他地区房价的涨跌。例如，香港的高房价带动深圳的，上海房价上涨带动杭州的，杭州房价上涨拉动了宁波的，等等。

　　行政性调控导致逆市上涨

　　中央政府和地方政府在调控方面存着部分不和谐的地方

　　自2004年起，国家及有关部门开始对房地产市场进行调控。调控的手段可谓是行政手段与市场手段双管齐下，但以行政手段为主。行政性调控房地产市场两年多来，除上海等长江三角洲城市的房价在2005年下半年开始有所回落外，其他广大地区的房价并没有出现下降，部分地区如北京、深圳、青岛、广州等地的房价还出现明显的逆市上涨。可见，我国房地产行政性调控并没有达到预期目标。这又是为什么呢？

　　首先，通过长达20多年的市场化改革，我国市场经济体制已经基本建立，市场经济机制开始自主发挥作用，市场经济规律并不以行政调控为转移，行政手段干预市场运行的作用和程度比起计划经济体制时代已经少得多。

　　其次，2004年以来我国所进行的房地产行政性调控，是一种需求与供给并重性调控。它首先旨在调控供给以缓解我国经济投资过热，其次是担心调控供给会引起房地产价格上涨而调控需求，或通过调控需求抑制房地产开发。这种需求与供给并重性调控会形成新的平衡，对房地产价格影响不大。

　　此外，中央政府和地方政府在房地产市场调控方面存着部分不和谐的地方。中央政府调控房地产市场是基于全局的考虑，而较多地方政府以强调差异性为由，担心房地产调控会影响地方利益，影响引进外资，影响就业，故采取了一些鼓励、刺激房地产发展的暗中做法，致使中央政府调控房地产市场的政策在一些地方得不到有效的执行，从而也使全国性房地产行政性调控达不到应有的效果。

　　各地房价差别太大

　　任何城市都同时存在买不起10万元一套住房的人群和买得起上千万豪宅的人群

　　随着住房大规模开发和进入市场，我国商品房价格差别在进一步拉大。房价地区差别扩大，不同类型的房价差别更在扩大。例如，同样的住房，每平方米上海1.5万元、北京1.2万元，深圳1万元，广州8000元，成都5000元，昆明4000元，一些中小城市为2000元，在西部小城镇则不到1000元，房价的地区差别超过了10倍。同一个城市不同类型的住房，价格差别超过10倍的也不少见。例如，广州目前就有房价过3万和房价不足2000元的住房，上海更是有房价在10万元左右和房价不足3000元的住房。尽管目前我国商品性住房的价格差别很大，但是，有理由相信，这种房价差别不是太大而是太小。

　　从住房的性质来看，住房是一种资源性商品，区位价值、环境价值差别巨大。

　　从住房的档次来看，经济适用房、中档房、高档房的开发成本可以差别很大，容积率可以低于1或大于10从而使土地利用成本相差10倍以上，装修成本可以少则每平方米几百元或多则上万元，居住小区可以配套齐全或基本不配套，这些都为不同类型的住房拉开价格差别奠定了基础。

　　从购买力来看，我国居民收入呈现出地区差别扩大、不同人口群体差别扩大的趋势。收入差别的扩大必定会产生购买力的巨大差别，在我国的任何一个城市，都同时存在着买不起10万元一套住房的人口群体和买得起价值上千万一套豪宅的人群。只要有购买力，就会有开发商开发百万、千万甚至上亿元一套的住宅。