随着房地产市场宏观调控越来越加剧，全国楼市特别是上海楼市日益显现出不明朗状态。来自各方的声音充满矛盾：

　　从决策层面看，一方面在不断地推出愈来愈严厉的调控政策，且后续政策十分富有想像空间，另一方面决策层也在不同场合声称此次调控不过是控制房价过快涨幅，绝无打压房地产市场之意。从市场层面看，市场人士均声称看好未来市场走势，对上海市场更是钟爱有加；而市场成交状况却十分明白地反映出下跌甚至是暴跌的前期征兆。

　　矛盾的信号不得不令我们再度回过头来问一句：此次房地产市场的调控目标到底是什么?对房价来说，究竟目标是“稳定”还是“下跌”，抑或是“暴跌”?如果房价下跌，下跌多少才是决策层希望控制的目标?一旦房价出现急剧下调，政府会不会救市?楼市崩盘，地方政府会不会对此也要负责任?

　　一手房日成交百余套，二手房无人问津。与两个月前“买房如抢房”的表现相比，上海房地产市场像是被整个放进充满液氮的巨型超低温冰箱，遭遇了一场零下摄氏300度的“速冻”。而在市场表面的极度冷淡背后，对引发本次人为“速冻”的根本因素——宏观调控政策的揣测，时刻也没有停止过。眼下的市场会稳定还是要暴跌?抑或再追问一步，本轮宏观调控的目标，到底是求稳还是求跌呢?

　　调控目标需要更明确

　　“调控目的和调控效果通过何种方式来表现，目前还没有明确的表态。”对于记者的求证，沪上知名房地产专家、上海财经大学印堃华教授认为，目前市场形势不明朗与缺乏明确的调控指标和衡量方法有重要关系。

　　他进一步解释说，一方面，抑制过高房价究竟指的是平均房价，还是价格指数反映的房价，目前也无定论。平均房价主要反映的是结构性矛盾，后者则更多代表了市场行为，二者之间天差地别。如以前者计算，目前上海的平均房价单价已经下跌3000元/平方米，跌幅已经不小。另一方面，无论是定调控目标还是衡量调控效果，量化指标往往能最清晰地反映意图，比如将今年的房价涨幅控制在12%，或者是控制在10%，或者是负10%等等。而目前却没有这样的具体指标，这在客观上使地方政府制定具体的操作细则时，缺乏依据。

　　当然，印堃华认为，调整是必然的。房地产价格虚高已成为共识。从去年10月到今年第一季度，上海房价演绎了一番“最后的疯狂”。以淡水湾花园为例，几个月内，单价从最初的意向定价18000元/平方米突飞猛进到20000元/平方米、25000元/平方米，最高达到28000元/平方米，形势转变后回落到25000元/平方米，然后就以售出几十套的结果出现停滞，仿佛“过山车”。因而，印教授认为，房价盘整或者适当下调都是合情合理的，但调控目的究竟是抑制涨幅还是打压房价，通过何种方式和手段，是采取市场手段还是非市场手段，是疏导还是抑制，不同的选择会带来不同的结果。按照目前的统计数据，房地产投资每下降1%，对于国民经济的影响下调超过2%。他指出，由于房地产行业对国民经济的巨大影响，通过收敛性的上涨，对价格的吸收、消化和盘整甚至回调，经过2至3年的自然消化吸收，对结构矛盾进行优化，以时间换空间也许是更稳健的做法。

　　与印堃华推崇的收敛性做法不同，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成一方面坚持调控是为了稳定房价，一方面也坚信上海的房价需要有一定幅度的下调才算是宏观调控到位或见效。“国家考虑的是长远利益，要求的是整个城市和国家经济能持续健康发展以及构建和谐社会。稳定并不等于不允许跌价。事实上，房价一定要跌，但不会暴跌。”

　　尹伯成指出，从去年第四季度到今年第一季度的非理性猛涨，短期涨幅高达30-40%，把房价“涨幅趋缓”的道路已经堵死，只能通过价格回调来使市场回归理性。就好比一个人暴饮暴食，把10天分量的饭菜在3天内一下吃光了，结果肚子痛生病了，只能吐掉一点，才能减轻肠胃负担，使身体逐渐恢复。

　　市场长期看好且继续观望

　　而对于市场上数量众多的购房者、已购房者以及开发商等利益相关方来说，以不变应万变似乎成了眼下大多数人的选择。不过对于上海房价的长期走势，市场的看法却极为一致。

　　浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军认为，房地产新政近期连续出台，引起了整个上海房地产市场的严重波动。但这只是短时间内的变动，长期市场必定会回暖，房价也会趋于稳定。

　　仲量联行资本市场研究部高级经理何恩凯则表示，调控政策在短时间内对整个房地产市场的确起到了调整作用，但是从长远角度出发，有利于市场健康发展。他认为，今后上海房价虽然没有像过去两年那么快的增长速度，但仍然将保持稳定上涨的趋势。

　　对市场表现，何恩凯解释为：今年一季度上海房价上涨太快，但交易量并不大，只是一下子出现了需求，短时间内供给不够，这才出现了房价过热的上升势头，所以很难维持。而房子体现的大多是长期价值，不应以一季度的房价波动来衡量整体的市场价格，房市并不等同于股市。目前的混乱是由于人们心理上的恐慌造成的，观望时间越长，心里的恐慌也就越大，已有不少投资客以低于市场价10%-20%的价格抛出了手中的二手现房，而开发商推出的新房源又都是期房，自然使买家更为犹豫不决。

　　“对于上海，房地产长期向好是个很现实的问题，2010年的世博会、大小洋山深水港、十几条轨道要投入、浦东继续加大开发……除了房地产，政府的钱能从哪里来?”一位业内人士这样反问记者，“政府也许会比我们更着急。”

　　与开发商的态度相对应，除了投资者在等待更好时机外，即便是自住需求的购房者在继续观望的同时，对上海长期发展也表示看好。已经筹备结婚的王小姐就和男友推迟了购买新房，“只要经济发展，上海的房子长期肯定没问题。对我们来说，买房是肯定的。但也许再等几个月，可以少花30-40万，或者就能买到想住的地段的房子。干吗要这么急呢?”

　　眼下，根据国务院转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中对于实施全额营业税从6月1日起执行的要求，地方政府的具体操作细则必须在5月底出台。眼下这份即将出台的政策，已经成为各方用于揣测地方政府的态度，从而决定下一步操作的信号。

　　相信政府可以有所作为

　　面对新房市场价高无量的极度萧条状况，难免会让人担心是否存在“崩盘”的危险。但一番采访下来，对于政府能否稳定住市场，无论专家还是开发商都抱有绝对信心。“只要下半年没有新政策出台，或者政府明白告知，税收不会再出政策，房地产的刚性需求就会首先恢复。因为对房地产的需求并不是没有，而是目前处于被冷冻的状态。”

　　对于“崩盘”风险，印堃华指出，除了少数借了地下钱庄的高利贷，或者借了大量银行资金的少数投资者外，国内个人投资者目前基本上用于投资房地产的还是所谓“闲钱”，将房地产作为理财的一种方式。这与当年香港炒房者大量运用金融资本有本质不同，所以上海出现香港当年所谓负资产的可能性很小。而尹伯成认为，经过前一段政策的频频吹风，资金链紧绷，自我感觉风险大的投机客大都已经逃掉了，没有一个市场是只涨不跌的，在去年10月到目前买进的人毕竟是少数，留下来的要么转为长期持有，要么已经前期获利，可以抵挡目前的冲击。国家进行结构性调整，大力发展中低价房，从投机向自住需求发展，会使整个市场未来的发展更加健康。调控是手段，发展是目的，调控楼市绝不是打压楼市，而是为了更健康地发展房地产业。

　　“其实国内的消费者在房产消费方面还是不够成熟，都跟着政策走，政策一有风吹草动就会调整。所以政府一定可以救市，但同时带来的问题是，政府在调控方面也缺少经验。”一位业内人士最后这样总结：一切还要看政府的态度继续明朗化。