政府无意撤辣 全球经济放缓

投资者意欲大降 需求转弱

图：新加坡政府为遏抑楼市而推出的辣招，预料短期内都不会取消

新加坡私人楼宇价格在今年首季下跌0.7%，为连续10个季度录得下跌，主要是受到政府收紧按揭等辣招的打击。为遏抑楼市，新加坡政府实施买家额外印花税，在2011年起，政府规定买入楼宇在一年内放售需缴付一成六的额外印花税，至2013年政府更推出加辣版遏抑楼价措施，外国投资者要额外再付出一成半的印花税，永久居民则要付5%，首次置业的新加坡公民则获得豁免。

在辣招打击下，新加坡楼市在2013年9月开始见顶回落，现时私人住宅楼价比起2013年9月的高峰期更已回落9%，销售额比起当年亦只有一半，豪宅跌势更凌厉，楼价已从2013年大幅回落了两成，尤其是向外国投资者徵收额外一成半的印花税后，令外国投资者望而生畏，急急转战其他地区，包括香港和澳洲等地。外国人买入新加坡物业的比例大跌，举例来说，在中部的核心区域，已由高峰期的两成跌至最近的一成，圣陶沙等旅游区更是重灾区，在去年8月，当地楼价已从2011年的水平大跌一成八至三成六不等。

自2010年以来，新加坡是全球主要楼市中，最早放缓的地区，现已连续下跌十个季度，录得接近二十年以来最长跌浪。分析认为，主要是由于政府打击楼市的措施，但其他原因亦应注意，包括其他地区的回报率胜当地、全球经济放缓等因素都有影响。展望后市，分析认为，新加坡楼市在今年跌势将加剧。

物业顾问公司莱坊早前发表的全球楼价指数中，更指出新加坡楼价在去年第四季按季下跌0.2%，在全球统计的55个主要楼市中，表现排名第51，几乎是全球最差，与乌克兰和希腊同样差劲。分析员认为，在一系列因素的影响下，新加坡楼市在今年将会继续疲弱。莱坊国际住宅研究部主管Kate Everett-Allen表示，全球经济正经歷低油价、强美元和中国经济继续放缓等因素的影响，她估计新加坡楼市在今年的整体表现将比去年要差。

对于新加坡当地投资者来说，当地楼市的吸引力也大不如前，辣招再加上空置楼宇数量大增，令投资者意欲大减；与此同时，租金回报亦见下跌，根据戴德梁行的报告，当地平均每月租金在首季下跌1.2%，已录得连续第四季下跌，按年计算，跌幅更达至7%。不过，若按收入及楼价计算，新加坡的楼价负担比英国和加拿大等地仍重，所以难以吸引首次置业人士入市，买楼自住者亦少。

业者料今年或跌2%至5%

星洲楼价今年料跌势加剧

然而，投资价值较低、实用价值较高的新加坡组屋，价格却仍然可以保持，在去年;第三季跌幅只有0.1%，较私人住宅为佳。

瑞士银行分析员Wen-Ching Lee相信，新加坡的物业市场最少还将再跌数年，入住率与租金继续受到经济增长放缓、需求转弱和空置率高企的影响。随?资本化率上升的同时，租金又因为需求疲弱和供应增加而受遏。投资者很可能在租金回报处于歷史性低位时选择性沽出物业投资套利。

SLP International Property Consultants的执行董事Nicholas Mak相信，由于新加坡政府表明不会太早取消遏抑楼市措施，所以楼价在今年将持续下跌。他估计今年的跌幅将介乎2%至5%之间。