房地产政策再次迎来转向，该怎么理解？

2017-12-26 09:16 来源:看楼市谈房产 房地产 /租赁 /中央经济工作会议

原标题：房地产政策再次迎来转向，该怎么理解？

作者：美房网主编

中国房地产有个非常奇怪的特点，就是对政策的解读千奇百怪，而且正面反面不管从哪个角度解读似乎都是正确的，都能找到充分的理由证实。不过，事实却只有一个，所以解读是否准确至关重要。其实看政策并没有那么复杂，只要长期坚持关注市场动态，长期坚持看政策走势，尤其是看相关配套的政策，就基本能顺藤摸瓜，找到政策的本意。此外，每次看政策，不仅要看说了什么，更要看没说什么，以及为什么没说。今天我们从三年年底的中央经济工作会议看懂房地产政策的本意。

2015年中央经济工作会议认为，明年，也就是2016年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。在第三条化解房地产库存方面是这么说的。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

我们再看看2016年怎么说：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

前几天在北京召开的中央经济会议也就是2017年的则这么说：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

笔者已经把重点加粗，相信长期研究政策的朋友已经发现其中的奥妙。不过我们今天偏偏不讲其他人讲的，今天我们剑走偏锋，读读为什么政策会这么写。首先比如2015年的时候政策的写法是购租并举，而今天的写法是租购并举是不是一个意思？

可能有人会说，租购并举和购租并举没什么区别，是一个意思吧。要知道，如果领导想表达一个意思，绝对不可能把2015年年底的词语随便颠倒，也就是说，如果换掉了，绝对就不是同一个意思了。就如同在“有住房”和“有房住”一样，虽然词语都一样，但含义却大不一样。

购租并举，是以购买为先以租赁为后的制度，对应的是“有住房”，租购并举则是以租赁为先购买为后的制度，对应的是“有房住”。这样的更改背后的含义说明中央不仅承认房价过高，而且承认房价过高的合理性，其次，保障所有人安居乐业是社会稳定的基础，而房租过高、租赁机构不规范、无法保障双发利益的事情时有发生，引进人才落户、子女读书等政策无法实际落地，于是强调要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。所以未来长租公寓的利好将会接踵而至，从当前的C端市场转向未来的B端市场，控制房租不会像房价一样发生暴涨，造成一线城市、重点城市工作人员房租压力过大从而导致这些人铤而走险危害社会。一言以蔽之，从15年的中央经济工作会议到17年的中央经济工作会议，在房地产方面最大的区别就是政策重点从产权到使用权的变化。

我们再看16年和17年中央经济工作会议的区别，16年说的首先是房住不炒的定位，其次是长效机制，最后说了货币政策。长效机制10年前就开始提出，建立符合国情的长期有效的基本策略，17年年底同样说了完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，而且笔者相信还会再说数年甚至十年。此外，17年同样坚持积极的财政政策和稳健的货币政策，不过与2016年中央经济工作会议不同的是，这次会议不单单强调了调节好货币闸门，还增加了“保持货币信贷和社会融资规模合理增长”，说明明年的贷款额度会有所放松，M2增速可能回到9以上。

我们前面说过，要想真实明白政策含义，不仅要看政策哪些说法变了，更要看哪些东西没说。“房住不炒”没有了，严格限制信贷流向投资投机性购房也没有了，有大咖解读说是让给长效机制了，有大咖解甚至结合住建部部长“满足首套刚需，支持改善需求”等言论说政策要彻底放松，认为调控即将结束，2018年将是政策全面放松的一年。那么政策是否真的将调控让给了长效机制，调控是否又会全面放松呢？请关注明天公众号内容。

来源：美房网深圳站（meifang-sz）

作者：mkshfx

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