房地产的冬天与地产圈的三六九等

2018-03-12 09:58 来源:港股那点事 房地产

原标题：房地产的冬天与地产圈的三六九等

作者：格隆汇· 三个火枪手

2018年，戊戌年，注定多风雨。

地产圈更是风声鹤唳。农历正月未半，还没从假期的疏懒中回神，大新闻和两会信息就不断席卷而来，猝不及防。

2月26日和27日港股和A股的房地产板块不约而同大跌，再回溯到二月初的大金融板块快速下跌，甚至都可以从中找到一丝解释。

金融监管和金融降杠杆依然是今年政府的工作重点，可不久，却传来银监会调降银行拨备率的消息。另一边，恒大、碧桂园、万科三巨头淡季前两个月的销售皆突破千亿。

这边厢，政策在收紧。另边厢，房企的销量还是狂奔中，这看似矛盾的存在一时让人费解。然而，放在2016年国庆以来（甚至更早的2012年）的脉络中，矛盾体其实是统一的。

▌一、房地产的冬天

过去研究中国房地产的框架核心是由经济支柱衍生出的“尿壶论”。

自1998年房改，中国住房逐渐市场化，到2003年，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号文件”），正式明确房地产业是国民经济的支柱产业。在我国，历史经验亿多次证明，只要哪个行业被界定为“支柱”，哪个行业就会过热发烧，房地产的潘多拉之盒由此打开。

房地产对GDP的直接贡献从1998年的4.00%飙升至6.1%，在GDP基数不断扩大的前提下，占比一路走高。而从产业结构上，房地产链上下游涵盖建筑、钢铁、玻璃、水泥、金融业和家电等，延伸面之广难有匹敌者。

根据任泽平的测算，房地产链上带动的相关投资占全社会固定投资的50%左右。而平安证券的测算，2016年房地产对GDP的增长贡献率为35.7%。

此外，房地产也是政府的命根。其一，与房地产相关的税种有11个，其二，土地出让金是地方政府的主要收入来源。

所以，无论是对经济还是政府而言，房地产都是一个不可或缺的支柱。但是，房价高涨又会引起民怨沸腾，甚至泡沫撑大，引发经济危机，毕竟美国2008年惨绝人寰的危机还历历在目。最后，房地产就成了一个尿壶，或者说是吗啡，经济乏力了，就拿出来吸一口，精神了就藏床底下。

从2005年至今，由于政策的反复，房地产已经过了三轮的小周期了，也就是政策调控周期。目前正处于2016年国庆节开始的收紧阶段。

从过去的经验看，每一次调控都没有根本性的解决房价问题，属于头痛医脚型的处理方法。反而在调控期内，积攒了大量由于限购限贷等调控不能买房的需求，而每次放开调控，需求的堰塞湖喷涌而出，房价则快速的飙升，比如2009年、2012年、2015年三次放开调控，房价报复性上涨。

由此形成了房价平稳小降——大幅飙升——平稳小降的路径，每一次调控周期都在房价变化都是重复这个路径，民众的认知不断加深，形成了根深蒂固的路径依赖。

而投资中最忌讳的就是路径依赖。可能在某几次依靠过去的经验策略，赚的盆满钵满，但是市场唯一不变的就是变化，一旦策略失效，而你由于路径依赖，做判断下重注，那结局就是一夜回到解放前。

触动利益比触动灵魂还难。过去每次房地产调控到深水区，触及经济增长和地产财政时，都选择了容易走的路：拿出尿壶放水。

一如过去经验，在2017年底之前，按照三年一个小周期计算，市场对2018年放开调控还是有所期待的。

但是，当看到春节后的“大新闻”，所有的逻辑都要变了，现在房地产预期研究的核心应该是：房子是拿来住的，不是拿来炒的。

或许，这次政府的膀胱比较好，对捡起尿壶的忍耐时间要远超出我们的预期。毕竟，政策的延续性更强有力了。

一个迹象就在于，政府对经济下行的容忍度提高，十九大报告中强调的是经济发展的质量，而非数量。

而文件中还强调未来的三大攻坚战之首为防范化解重大风险，主要有财政、金融和房地产风险。

金融去杠杆趋势将愈演愈烈，其对房地产的影响将是深远而深刻的。

文章开头讲到调低拨备率，有人竟解读为定向降准。Nave，实际上是为实行资管新规，将表外的非标转表内做铺垫。而表外非标，主要就是流入房地产，占比约30%（约5万亿）。而表外非标产品，本来就是不符合监管绕道表外，如果未来回到表内，到期了，银行还会不会续期？对于资金饥渴的开发商而言，无疑是雪上加霜的。

而金融去杠杆另一表现在于利率抬升。对于高杠杆的开发商，未来的利息成本提升了。而对于购房者，相当于购房支出明显增加，部分人将望而却步，最后就是房子难卖了。

根据融360的月度报告数据，自2017年至今，全国首套房的贷款平均利率已经升至5.46%，相当于基准利率1.114倍，同比去年2月首套房贷款平均利率4.47%，上升22.15%。

此外，长效机制方框内的政策的推出和实行都会超预期地提速。比如，两会中热论的房产税可能就会超预期提速。即便房产税落地过程有些时日，但是其对市场预期改变和影响却是当下就显现出来的。

在过去，劝人别买房，是要上史书的。而在当下，劝人去炒房，也是要上史书的。

所以，2月底房地产板块闻讯而跌。

而这次房地产的冬天会很冷，时间也会很长。

▌二、房地产圈的三六九等

在地产业，顺周期，傻子都能赚钱，这跟在风口上，猪都会飞是一样的道理。但是，一到逆周期，方显英雄本色。

有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有圈子，有圈子就有三六九等。

文王之问扁鹊耶？曰：子昆弟三人其孰最善为医？

扁鹊曰：长兄最善，中兄次之，扁鹊最为下。

魏文侯曰：可得闻邪？

扁鹊曰：长兄于病视神，未有形而除之，故名不出于家。中兄治病，其在毫毛，故名不出于闾。若扁鹊者，镵血脉，投毒药，副肌肤，闲而名出闻于诸侯。

与医同理，房地产圈也分三六九等，靠的是对大势和地产周期的判断，把握对了大势脉搏，则游刃有余；次之，则是随周期潮涨潮落；再次之，则是粉身碎骨。

1、 李嘉诚