本土中介组团 海外淘金热 中国海外房地产投资今年已达156亿美元，业内人士提醒投资置业需留意风险

来源：南方都市报     2015年11月27日        版次：SC02    作者：崔欣

    地产行业“黄金时代”虽已过去，但中介机构海外布局的步伐似乎正在加快。11月20日，总部位于深圳的Q房网与阿联酋最大的豪宅开发商达马克地产公司(DAMACProperties)达成战略合作关系，代理销售迪拜的五个楼盘项目。这意味着Q房网的海外房产业务正式启动。而这之后，Q房网还将布局东京、伦敦以及北美等最受国人关注的热点投资区域。

    近年来，国内的住宅市场迎来市场调整时期，国内部分颇具实力的中介开始“走出去”，试水海外地产市场，仅今年先后有链家、伟业我爱我家和深圳中原地产等中介机构开始推出海外置业服务。

    海外投资热

    中介组团出海

    有统计数据显示，2008年至2014年，中国对外房地产投资增长了200多倍。仲量联行10月29日发布报告指出，2015年至今，中国的海外房地产投资同比激增50%，达到156亿美元。

    海外巨大的市场吸引了不少国内中介。今年3月，链家成立海外事业部，海外置业业务范围已经涵盖美国、加拿大、英国、澳大利亚等多个国家和地区。6月，伟业我爱我家就与达马克地产公司(DAMACProper-ties)签署了战略合作协议。未来将在迪拜市场合作。9月，深圳中原地产推出中原+，在其八项主推业务里，海外置业也名列其中。

    Q房网新房事业部中国区CEO贾海斌认为，全球高净值人群拥有近54万亿美元的财富总量，其中30%投向了海外资产，而中国高净值人群的财富总量约5万亿美元，目前却只有5%的财富投向海外。而目前真正优质的、核心的海外房产项目因缺乏通路，未能进入国内客户视野。“Q房网进军海外，就是要做国外主流品牌开发商开发的核心产品，让国内客户在购买过程中实现真正的资产保值增值。”

    深圳中原董事总经理郑叔伦也表示，近年来，深圳经济形势持续向好，客户海外置业的需求上升较快，因而深圳中原在今年增加了海外置业业务板块。

    潜在的巨大市场、不断涌现的高净值人群、强烈的投资意愿，令中介机构再也无法忽视这一块巨大的蛋糕。

    拓展海外市场

    香港已有多年经验

    中介机构与海外地产机构将采取何种合作模式一直令人关注。据了解，Q房网、链家、伟业我爱我家等大型中介机构普遍采用在海外布点模式拓展。

    与此同时，海外地产商也在选择国内的地产中介机构。达马克房地产公司常务董事Ziad El Chaar就表示，他们在中国选择伟业我爱我家来拓展北方市场，选择Q房网拓展南方市场，均是看中其在国内市场的影响力。

    相较而言，美联、中原等香港地产中介机构因为拥有超过二十年海外置业经验，在拓展海外市场方面显得更加游刃有余。美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰透露，因应移民潮的出现，美联香港于1989年在加拿大和美国首先推出了港人海外置业服务。对于新房，美联和当地的开发商进行合作，二手房则会跟当地的大型中介机构合作。美联海外店铺会雇佣当地华人负责业务的对接，“因为他们既熟悉当地也懂中文，可以实现和内地以及香港客户无障碍交流。”

    郑叔伦表示，对于欧美等海外市场，香港中原与当地开发商合作，只代理海外新房，具体合作模式是于香港区域全权代理或部分代理。利用中原在香港的庞大客源开展服务。深圳中原与香港中原模式相同。而近几年，中原地产在台湾及新加坡开设了直营店铺，为当地居民及有需要的港人提供地产服务，实现了真正的落地。

    税收汇率不同

    海外投资需谨慎

    虽然中介纷纷踏足海外，海外置业本身也充满诱惑，但同时亦潜藏诸多风险。江少杰坦言，海外置业风险系数高，不确定因素较多，相较而言，内地一线城市以及香港的房地产市场更有投资价值。

    江少杰认为，单纯投资海外房地产面临的风险较大。首先体现在税收方面，例如美国和加拿大的房产征税较重，根据房屋类型不同，政府每年会征收房价的几个点作为税费及管理费。前几年次贷危机导致美国多地房屋一美元出售仍乏人接手，因为房屋已经失去价值，成为负资产。房屋无论是买、卖，还是出租，各环节都面临高昂的税费，且佣金也是一笔不小的支出。另外，考虑汇率差价问题，在当地卖房根本没有深圳业主实收多少这回事儿。所以想在海外靠房子来赚钱殊非易事。

    “我有香港的朋友前几年看中日本房产并进行了投资，虽然几年下来房屋的确升值了，但是由于日元汇率跌幅较大，而美元持续强势，跟美元挂钩的港元汇率也持续上升，所以朋友在卖了房子后貌似赚了钱，但实际上，赚的钱由于抵不过汇率的差额，所以在兑换成港币后，还是亏了本。”

    江少杰建议，海外置业者最好在投资前，亲自去项目现场看看，到底和宣传的是否一致。并了解清楚当地的各种情况，包括保有环节的税费、收租所得税、房屋买卖中的各项税费，同时也一定要考虑汇率、政府政策、政治环境等各项因素。

    郑叔伦也认为，海外置业虽然诱人，但也存在一定的问题，主要的问题在于客户的额外要求比较多，“喜欢用国内模式思考问题、解决问题，却不知道不少方法在国外是行不通的。比如国内客户多抱持房价短期内大涨的预期，但国外不可能出现这种情况。另外，国内房产税费较低，但美国等国家各种税费高昂，而免税额度仅为6万美元，税收支出将直接影响投资收益。因此，海外物业更适合长期持有。”

    业内

    深职院房地产研究所所长邓志旺：

    中介布局海外机遇与风险并存