2018 年1-2 月全国房地产销售面积和销售金额分别为1.46 亿平米和1.25万亿元，同比分别增长4.1%和15.3%，增速较2017 年全年分别回落3.6 个百分点和提升1.6 个百分点；其中30 大中城市销售面积2076 万平米，YOY-12.5%,30大中城市以外区域销售面积1.26 亿平方，YOY+7.5%,增速分别较去年全年进一步收窄23 个百分点和回落0.8 个百分点。1-2 月房地产销售均价为8511 元/平米，YOY+11%，MOM+6.7%。淡季销售稳定，销量和均价仍保持上涨态势，自17年底30 大中城市销售市场开始回暖，18 年调控政策继续大幅趋严的可能性不大，随着部分观望性需求的逐步入市，我们预计未来一、二线城市的销售回暖趋势或将延续。

展望2018 年，我们认为在房地产调控政策以及货币政策的指引下，国家对抑制房价上涨态度坚决，同时17 年销售基期的相对垫高、个人房贷政策日益收紧、前期需求的大量释放以及调控政策的边际效应递增等因素的影响下，整体房地产市场销售面积规模将难以大幅增长，全年销售情况或将呈现前高后低的态势，销售面积增速看平或小幅衰退，销售金额增速看平或小幅正增长。

开发投资增速较快，新开工增速回落

2018 年1-2 月房地产投资金额为10831 亿元，YOY+9.9%，增速较去年年全年提升了3 个百分点，投资增长仍主要由东部和中部区域贡献。1-2 月东部地区房地产开发投资6497 亿元，YOY+11.6%，增速比去年提高3.8 个百分点；中部地区投资2147 亿元，YOY+13.4%，增速与去年同期持平；西部地区投资2055 亿元，YOY+3.7%，东北地区投资132 亿元，YOY-15%。1-2 月全国房地产新开工面积为1.77 亿平米，YOY+2.9%，增速较去年同期下降7.5 个百分点，较去年全年放缓4.1 个百分点，增速延续趋缓态势。

我们判断目前国家政策对房地产市场调控及货币政策的基调仍偏谨慎，18年房地产开发投资和新开工增速或将呈趋缓态势，预计全年维持低速正增长。

1-2 月土地购置面积0.23 亿平米，YOY-1.2%，增速由正转负，在17 年下半年各房地产企业拿地力度加强的背景下，新年伊始，各房企补充土地储备热度有所下降。

我们预计2018 年一季度房地产销售增速仍将维持稳定增长，但目前热点城市调控政策无松动迹象，后续货币政策日益收紧，迭加自去年底至今房地产市场需求的持续消耗，预计下半年房地产市场销售将有一定压力，全年销售情况将出现前高后低的态势，销售面积和金额与17 年大致相当。纵观整个房地产板块，我们认为房地产行业的集中度仍在显著提升之中，龙头企业的销售和结转额将继续保持稳定增长，业绩确定性较强，同时土地资源获取更加积极，因此我们认为投资机会仍将集中在龙头房企中：一方面，从估值的角度来看，龙头房企目前的估值水准在整个A 股市场处于低位，具备较强的安全边际，可以进行适当的配置。我们继续推荐万科A、保利地产、中国建筑等低估值龙头个股。