摘要

不管2017年房地产是否进入全面下滑的通道，房地产政策都应该要为未来市场更大的风险未雨绸缪，做好准备。社科院的很多报告的预测也许都经常错，但万一对一次呢？

　　中国社会科学院城市发展与环境研究所撰写的《4.67万亿，新增贷款额甚至远超4万亿时的水平。社会融资额同比增加6.59万亿，融资规模创历史最高水平。这都意味着，目前的货币政策超预期宽松，货币超发的结果就是钱继续流向保值能力最好的房地产领域；三是房地产政策的过度宽松。在两会之前，中国的房地产政策通过释放一系列的组合拳，基本回到了08年金融危机救市时的水平。一线城市房价疯涨的背后，是大家“心领神会”，这个游戏链条上的所有参与者合力把房价做起来，无论是加杠杆的首付贷，众筹买房，还是在限购的情况下，一些没有购房资格的人获得了购房资格，这是一线城市房价疯涨的重要原因。但我个人仍然认为，要解释一季度房价的疯涨，还需要更多的证据来支撑。也许只有凯恩斯的“动物精神”可以解释。

　　不仅房价难以说清，在不同的房地产政策下，政策具体会如何运行，其实里面的门门道道更加复杂。过去多年，我们看到的一个基本的规律是：大凡中央出台的挤压楼市泡沫的政策，基本宣告失灵，而刺激楼市的政策，则会引发各界“一致行动的逻辑”，制造空前繁荣的市场。这在今年的房地产市场的表现也极为明显。但如果真的从政策的表面看，明明是要通过农民工的市民化加快去库存的步伐。为什么剧本最终被修改成一线城市和部分二线城市的疯涨。真实的政策意图又是什么，究竟谁真的能参透圣意？

　　如果从常识来看，从房价收入比指标来看，从房地产本身的周期看，在经历2016年房价的非理性大涨之后，2017年中国房地产市场无疑面临着尴尬的局面。就此而言，社科院的蓝皮书预测2017年房地产进行全面下行通道有其一定的道理。但如果中国房地产真的这么简单，房价的问题早就解决了。然而，从政府政策的欲言又止以及地方政府和房地产千丝万缕的媾和关系，当房价成为政府各种利益的注脚和奴婢，预测房价将永远是一个让学术蒙羞的尴尬。

　　诺斯说得好：制度并不一定是，甚至经常不是按照社会效率来设计的，相反，它们是为了服务于那些具有创造新规则谈判能力的利益集团而创造的。回到房地产的常识，笔者一直强调，中国房地产的好日子其实早在2014年已经结束，一季度的大涨的蹊跷和中国期货市场的螺纹钢一样的令人困惑，在螺纹钢的产能过剩的情况下，螺纹钢却遭到了爆炒！同样，在中国80%以上的城市住房严重过剩，80%以上的城市的房价和农民没有任何关系的情况下，不管2017年房地产是否进入全面下滑的通道，房地产政策都应该要为未来市场更大的风险未雨绸缪，做好准备。社科院的很多报告的预测也许都经常错，但万一对一次呢？

　　(马光远，经济学博士，执业律师)

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