杭州楼市举止乖张 疯狂上涨将不复存在(图)
来源：互联网 作者：中国房网 发布时间：2018-03-24 09:13
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杭州房价还将持续上涨吗？ 成交量明显萎缩，成交价开始下降，似乎一个买方市场正在胎动；但天天浸泡在房地产市场的开发商们却仍然一掷千金，不放过每一块充满财富想象力的地块；不同的统计结果大相径庭，不同的专家学者各说各理，公众不辨东西。 一场火爆的土地招标会 “因为竞标激烈，从第50轮开始，加价幅度从原先的20万元调高到50万元。”主持人兴奋地宣布。 2004年12月29日，一场土地招标会正在杭州市国土资源局举行。竞标已经进行了足足一个半小时，场上只剩下1号和12号买家，但争夺仍在拉锯式地继续。 第70轮开始了，主持人再次宣布，竞标加价幅度提高到100万元。但这两家依然不依不饶。竞价达到4亿元了，一直沉闷的现场爆出了热烈的掌声。 1号买家杭州东润实业投资有限公司志在必得。第86轮时，竞价达到4.03亿元，12号竞标一行人终于撤出了战场。 “太火爆了。”华立地产集团投资经理王建春告诉记者，一块土地经过86次竞价才确定归属的情况在以前实在太少见了，显然，开发商对杭州房地产仍充满信心。 经过86轮竞价的这块土地，位于杭州滨江区的71号。以杭州东润实业的最终报价计算，平均每亩单价达到568.9万元，楼面地价每平方米达到3413元。现场有人替记者算了个账，等房子造好之后，售价至少在每平方米6000元以上。 在第一块土地开了个好头之后，剩下的6块土地大多也争夺得比较厉害。先前被众开发商所看好的75号地块经过16轮角逐才决出胜负。最后，温州京都房地产有限公司以4.28亿元获胜，楼面地价每平方米5195元，预计房子售价将超过每平方米7500元左右。 “开发商还是看好杭州的楼市。”浙江工业大学经贸学院副院长虞晓芬说。 一次略显冷清的房交会 与火爆的土地招标会相比，恰逢元旦召开的房地产交易会则显得有点冷清了。2005年1月3日，在杭州世贸中心举行的浙江2005年春季房交会曲终人散，10万人次的参观数字和2.85亿的成交金额不复去年10月份人居展时的火爆。 2004年10月份，杭州第五届人居展上排队抢房子的情况非常多，吸引了大量的台州、温州的购房者。人居展的在售楼盘的统计，有的楼盘，外地购房者比重占到了50%以上，最高的居然达到80%。而统计显示，人居展四天内共有37.3万人次参观，实际总成交面积约20.20万平方米，实际成交金额约14.50亿元。 与冷清的人流相比，开发商们参展的楼盘可一点都不少。由于以往杭州房子紧俏，能在房交会现场提供交易的房子并不多，开发商更多的是把房交会当作一个正在开发楼盘展示的舞台。但这次房交会的情况并不一样，不少开发商都带着正在销售的楼盘参加房交会。 两组截然不同的数据 去年12月，杭州市统计局城调队的《2004年1-10月杭州市房地产市场监测报告》在杭州各大开发商老总的案头流传。这份标明“内部资料”的报告经媒体披露后，引起各方广泛关注。 该数据显示，2004年1-10月份，杭州商品房实际销售35637套，面积为463.45万平方米，其中住宅为414.67万平方米，而批准预售面积则达到了603.9万平方米，住宅为485.9万平方米。商品房实际成交量少于批准的预售量，这种滞销现象在以往楼市火爆的杭州很少出现。 报告还对占杭州销售比例最高的滨江区房地产的销售情况进行了详尽的跟踪，5-10月滨江区商品住宅预售价格基本处在一个下降的过程当中，其中6、7、8三个月的预售价格分别为每平方米6365.69元、6176.46元和5594.24元。 滨江区某在售楼盘各月成交价格情况显示，8月和10月两个月的价格比其他几个月略有下跌，从5-10月具体价格分别是，7693.56、7824.73、8082.16、7743.54、8005.92、7865.3，其中8月和10月分别比上个月下跌4.19%和1.75%。 但就在该报告发布不久，杭州市房地产管理局下属的杭州房产信息网却公布了一份结论大相径庭的统计信息。 这份名为《2004年1-11月全市房地产市场统计信息》信息显示，2004年1-11月，杭州市商品房住宅预售均价为5743.9元／平方米，2003年同期为4723.2元／平方米，同比增长21.6%；二手房均价为4459.5元／平方米，同比增长5.6%。 截至2004年12月底杭州全市上网可售商品房11000多套，共计约120多万平方米，已预订约2800套，约计42多万平方米，已正式销售15000多套，共计约205万平方米，成交均价8500多元／平方米。2004年11月，杭州二手房成交均价比去年同期上涨了28.43%，达到7864元／平方米。 市场分化开始出现 对于两组截然不同的数据，专业人士的反应各异。 杭州大家置业机构市场总监王建章则认为《2004年1-10月杭州市房地产市场监测报告》里关于滨江区价格下跌的统计数据意义不是很大：“每个月新开楼盘的地段等因素都不一样，价格当然可能差别会非常大。” 他认为，预售价格的统计受房源影响比较大。比如说这个月有不少的经济适用房上市，那预售的平均价格肯定会大幅下降，如果有几个高价楼盘开盘，那平均价格则会上涨。房管局发布的数据参考价值更高一点，因为那是根据每天成交的实际数据统计出来的。 但王建章同时也认为，2004年杭州房地产形势已经没有以往那么火爆，市场开始出现分化。 “情况跟前年差别很大，甚至可以说是有质的变化了。2003年，你只要有房子出来，根本不愁卖，乱定价的都可以卖得很好，但现在市场有分歧了，地段好的、价格合适的还是好卖，定价明显高的不好卖，而且不好卖的房子有不小的比例。”王建章担忧地告诉记者。 在过去一年中，一些开发商的表现也足以佐证王建章的说法。去年，为了把房子卖出去，不少开发商开始动用许久不用的促销手段，比如教师节的时候对教师实行各种各样的优惠。有不少楼盘也开始出现滞销的情况。 2004年12月16日下午两点，杭州正式实行网上销售。销售楼盘信息在网上公开以后，让不少业内人士都大跌眼镜：原本大家一致认为杭州楼市供不应求的看法彻底被打破。 从杭州房地产信息网上公开的数据显示，截至2004年12月中旬，杭州当年批准预售新房总建筑面积3795178.18平方米，其中已销售面积1854237.86平方米，总计14910套；待售面积1940940.32平方米，计15742套。 从数据可以看出，2004年杭州已售房数量远远小于待售房数量，这与以往大家认为杭州楼市供不应求的情况相去颇远。 浙江工业大学经贸学院副院长虞晓芬也认为杭州楼市的分化开始出现，她认为，杭州楼市将进入一个平稳期，上涨幅度将大幅下降，以往那种疯涨将不复存在。 “现在比较一致的观点是，杭州楼市将维持在一个价格区间里，上涨空间不大，但下跌的可能性也很小。”虞晓芬认为，这样带来的结果是“楼市的软着陆”，投资者觉得空间不大，开始离场，买房子的大部分是用来自住的消费者。 上海跟杭州没有可比意义？ 对于杭州房地产市场出现的看不明白的一些异常情况，外滩记者采访了沪杭两地部分学者与房地产开发商。 上海荒岛房产工作室董事长许仰东认为，上海跟杭州的情况有点不一样，拿杭州跟上海相比，其可比性不大。可能前期从价格走势上有点像，可以适当参考一下，但分析内在的东西，那就没有可比意义了。 原因是上海跟杭州的投资者情况不一样。杭州的大部分开发者都是本土的开发者，在全国这么多省会城市中，外来资金开发的比重杭州是最低的，这说明了杭州是一个相对封闭的市场。但上海不一样，上海是一个开放型的市场，大量的外地资金进入上海。 相对来说，上海这边开发商的资金量比较稳定，在这个开放型的市场里，有大量有实力的机构，他们对上海楼市的供应有周密的计划，供应是非常有信心的，没有大量的小开发商投机。杭州市场的情况则是相反的。 许仰东表示非常看好上海市场。他预计2005年的上海房地产市场还会是一个政策年，而且新的政策上半年一定会出。原因是2004年出了那么多政策，但丝毫没有限制房价，现在官方数据还没有公布，从市场观察，涨幅应该不会低于22%。 杭州房价还将持续上涨？ 对未来杭州楼市的走势，浙江绿城集团董事长宋卫平认为，房价还将持续上涨。 他的理由是：一、拆迁成本永远掉不下来，如现在杭州闲林一带一亩地的拆迁成本要20万左右；二是土地成本不可能掉下来，政府不希望房价有下挫的趋势，何况杭州有1／3的人买了将近100万元／套的住房，他们也不希望房价跌而使之贬值，住上房子的人占了大多数，没住上的是小部分；三是产品营造成本越来越高，如钢材涨了50%左右。 浙江大学管理学院副院长、浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授认为，浙江房市有过热迹象，但是不能说崩盘。今后一段时间内，会在周期性的波动中长期上涨。 原因是宏观经济环境面临着四个历史性机遇的转变：一是社会结构的转变，随着城市化进程的加快，人口从农村转移到城市；二是经济结构的转变，从农业社会转化到工业化、服务化；三是消费结构的转变，更倾向于居住、旅游、休闲化；四是财富结构转变，浙江地区从相当程度上已经进入富裕阶段。 但贾生华教授同时认为，还有四个因素值得关注： 首先，现在还是预期增长，大家靠按揭买房，并非完全的购买力，但预期是波动的。 其次，从经济周期上看，目前所有的国家都未能解决这个问题，从1997年开始拉动内需，1998年房价回升，到现在已经有了六七年的上升时间，2004年的宏观调控是个信号，预示着从繁荣走向紧缩。 再从金融方面看，外汇市场存在风险，人民币面临升值的压力，国内现有6000亿美元的储备，已经相当高了，日本房产的泡沫破灭就是由汇率的波动引起的。 最后从土地制度上看，现在房产市场的繁荣得益于土地制度，由政府招标，不允许农村和集体土地出让，一旦农村的土地有了开发权，城市还将发生巨大的变化。 |
本篇编辑：adminer
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