征高税才是“狠招”
　　为什么高层对该问题的认识得到了统一？最高决策层对房地产市场的态度为什么会发生这样大的变化？其原因有以下两点：



　　这一系列政策措施终于使房地产市场掀起了波澜，从2001年以后，我国的房地产市场明显呈现牛市特征，尤其是2003年下半年以后，房价上涨加快，部分城市的房价以两位数的速度上涨。
　　在有案可查的资料中，这是最早发出的警惕房地产泡沫的声音。到2002年年底，已有相当多的人相信房地产存在泡沫并呼吁采取降温措施，但是反对的声音几乎同样强大，争论一直持续至今。





　　第二，房地产市场的高速发展积累了金融风险。经过4年的高速增长，房地产开发贷款和住房抵押贷款已经占银行总量相当的比重，房地产金融的风险越积越高，已经引起了高层的充分重视。有些城市的房地产贷款占新增加贷款的比例竟然超过70%！以上海市为例，2004年，在投资和各项贷款增速明显回落的背景下，上海市房地产市场继续呈高位运行态势，推动上海房地产贷款继续强劲增长。上海中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，占各项贷款新增额的比例高达76％，其中个人住房贷款累计增加728亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48％。在房地产贷款高速增长的同时，上海的房地产价格一路飙升，很多楼盘的价格在最近两年涨了两倍。房地产市场的风险最终会转嫁给银行，这是永远的真理。

　　拐点呈现
　　从股市看楼市


　　但到此为止，各部委对房地产市场隐含的风险认识并没有统一，最明显的标志是2003年的121号文件之后，国务院又出台了18号文件，两个文件有内在的不一致性，而时间间隔只有两个月。从公开的媒体报道看，和央行不一致的还有建设部等部委。
　　相信总理提出的任务会得到各部门的全力配合的，房价一定会得到遏止，当前房价与政策的背离会导致更猛烈的政策调控。估计在今年年底前后，房地产市场的价格拐点就将出现。

　　对于投资者而言，最重要的是要找到市场的拐点。从经验看，市场拐点的出现一般需要外界的强刺激。在中国，最强有力的外部刺激就是政策（这是中央集权的特点决定的）。例如，上世纪80年代，小平同志说要搞深圳特区，深圳的房地产市场迅速繁荣，对于深圳的房地产市场而言，特区政策就是政策的外部强刺激。同样，我们正在体验的房地产牛市和股票市场的熊市都是政策的产物。

　　当然，要结束一个牛市也不是一个轻而易举的事，政策之手要和市场的力量之间做一番较量，但既然房地产的政策拐点已经出现，价格拐点还会远吗？
　　在2003年2月发布的2002年货币政策执行报告中，央行再次提醒房地产泡沫及其引发的金融风险，但是措辞依然温和。
　　从上述分析可以清楚看出，这一轮房地产牛市是由政策调整导致的。但2002年以后，房地产市场的政策导向在悄悄发生变化。2002年8月，在重申了“低利率、鼓励个人住房信贷、增加房地产开发企业信贷”的货币政策不会改变之后，央行首次提到要“防止产生房地产泡沫，防止信贷过度集中于房地产业。”
　　第一，经济环境发生了根本性的变化。1998年中国面临的是通货紧缩，而2003年后的中国，出现了部分行业的过热现象，煤、电、油、运全线告急，进、出口连续几年增长超过30%，加剧了中国经济与外部环境的摩擦，最直接的表现就是人民币汇率问题上的喋喋不休。尤其要注意的是，导致我国宏观经济过热的罪魁祸首就是房地产行业，没有房地产行业投资的连续高速增长，就不会有钢铁消费与生产的高速增长，也就不会有电力的紧张和煤炭的短缺，运输的压力就会缓解。可见，宏观调控的重点应该是房地产，对房地产行业的调控事关宏观调控工作的成败。当前的中国经济需要减速而不是加速，与1998年的环境正好相反。
　　2005年“两会”上，总理的政府工作报告将房地产价格的过快上涨问题列为价格工作的两个重点之一。在我的印象中，这是第一次将一个行业的价格问题写进政府工作报告。将房地产价格问题写进总理的政府工作报告，不仅仅说明总理对该问题的重视，更重要的是，它还反映了中央各部门在对房地产泡沫问题的认识上得到了统一，这是一个质的变化。分析房地产市场的人要对此有足够的洞察力。

　　要结束一个牛市，也不是轻而易举的事，政策之手要和市场力量之间做一番较量，但既然房地产的政策拐点已经出现，价格拐点还会远吗



　　房地产市场的运行规律和股票市场的运行规律一样，当一种趋势形成以后，市场自身有强大的自我复制功能。如牛市形成以后，市场参与者由于未来价格上涨的预期作用，倾向于购买并持有房地产或股票，市场需求增加而供给减少，呈现供不应求的状态，于是价格继续上涨，而上涨又进一步刺激人们的购买和投资欲望。如果是熊市，价格的不断下跌和市场的悲观预期同样会互相作用，互相强化。