第二，改善型住房市场方面，积极推动住房租赁体系建设满足改善型住房需求，精准化实施限购限售政策防止投机炒房行为，共同满足改善型住房需求。一方面，理性引导房屋需求者区分“有房住”和“有住房”的概念，探索以“租购同权”为突破口，推进“租售并举”的有效路径，在满足改善型需求的同时抑制房价过快上涨。各级政府可通过建立住房租赁管理中心，以市场为主导对房屋租赁进行定价，同时给予租房者以财政补贴和税收优惠政策，根据改善型住房需求的自身特点提供相应的专业化租赁服务，建立住房租赁市场发展的长效机制；另一方面，实施能满足改善型住房者需求的精准化限购限售政策，严控投机炒房行为，恢复改善型住房的消费品属性。随着我国房地产长效机制的建立，政府必须科学合理地确立和实施限制交易政策，鼓励居民通过辛勤劳动获取资金改善其家庭住房环境，对于真正因为投机型需求过多而导致房价上涨的城市实施精准限购和限售。建立完善的住房信息联网、不动产登记等制度，以准确掌握我国各城市住房供需状况，更为科学、精准地制定调控政策。此外，还应研究和制定有利于建设房地产长效机制的其他相关配套政策措施，最大程度地降低限购限售政策对市场产生的负面影响。

第二，建立宏观审慎监管机制，逆周期调节房地产市场金融结构。在宏观货币政策的制定和实施方面要充分考虑房地产周期性波动和政策时滞性的影响，在房地产的繁荣期和调整期应分别推出紧缩或宽松性的货币政策，以降低宏观审慎政策对房地产业的影响幅度，防范由商业银行贷款累积的系统性金融风险。在市场的周期波动中，央行应在房地产经济发展的繁荣时期适当上调商业银行贷款利率和拨备，以应对房地产行业调整期房地产价格下降所带来的不良贷款增加和其他金融损失。

2016年12月16日闭幕的中央经济工作会议，对中国房地产市场的发展属性作出了明确定位，即“房子是用来住的，不是用来炒的”。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。这一通俗化语言表达的背后却有着丰富的理论内涵，从理论上说，房地产同时具有资本品与消费品的双重属性，而且消费品属性应当远大于资本品属性。然而，由于缺乏政策制定的短期性和市场行为的同质性，过去很长一段时间内住房都被视作投机炒作与赚钱谋利的工具。因此，“房子是用来住的，不是用来炒的”实际上强调的是住房的消费品属性，是立足于基本国情和房地产政策实践教训对房地产市场长期发展方向的科学再定位。

在各类金融风险之中，银行发放的夹层融资危害性尤其严重。近年来房地产市场价格飞升的最主要原因就是由于监管漏洞的存在，大量违规资本从各领域涌入房地产市场，造成金融风险的积聚。这些监管漏洞与金融风险，不但会对房地产市场本身造成危害，而且对整体经济的平衡协调，对全社会的稳定和谐也产生了极大的负面影响。因此，房地产长效机制的构建成为房地产市场稳定可持续发展的长期制度保障，也成为化解金融风险的切实有效途径。

三、强化金融监管，加强房地产长效机制制度基础建设

第三，推动金融监管体系法制建设。我国金融业正处于由分业经营向混业经营改革的过渡阶段，应通过立法规定混业经营的金融监管模式，改变我国目前分散监管、重复监管和监管程序混乱的现状。在具体实施方面，可以设立明确的法规条例提高“一行三会”之间的信息披露程度，如中央银行应定期向证监会、银监会、保监会通报已经实行的货币政策，三大监管机构应定期报告市场违规案例、风险评估报告等。立法限定房地产市场的资金来源渠道，谨防股市、债市等违规资本过多进入房地产市场。

探索构建我国房地产长效机制是一个循序渐进的过程，有必要进一步在强化金融监管的基础上，将房地产市场划分为保障性住房市场和改善型住房市场。根据两类市场主体具有的差异化定位和需求，制定并实施有助于长效机制建设的精准化金融政策。

一、房地产长效机制的主要内涵和基本取向

为促进我国房地产市场平稳健康发展，需要加强对房地产金融行业的监管并根据自身发展规律制定出一套科学、合理的房地产金融监管制度，严格遵守监管标准开展监管工作，为建设房地产长效机制提供坚实的制度基础。

四、分类实施金融政策，建设房地产长效机制