第一，保障性住房市场方面，应当在建立多层次、多元化的保障性住房市场进程中有效优化和调节房地产金融的风险结构。从经济学理论上看，保障性住房市场所具有的公共品属性使其一方面在理论层面成为正确处理市场和政府关系的关键课题，另一方面在实践层面也构成发展与完善我国社会保障体系的重要组成部分。从理论上看，居住权自古至今都是构成人类发展过程中基本权利的重要体现，更是反映社会和谐稳定的重要内容，人人都应当享有正当的居住权，正所谓“安居”才能“乐业”，特别是对于那些中低收入阶层，从各个国家的住房发展实践来看，通过加快保障房体系的建设是使其获得居住权的重要途径之一。因此，保障性住房所具有的公共产品属性决定其融资方法和销售模式应与商品房有所区别。首先，加强保障性住房市场顶层设计的科学性和合理性，正确处理好市场和政府的关系，政府在保障性住房供给方面应当更多地积极发挥作用，如荷兰和新加坡的保障性住房市场，政府在规划实施、资金使用以及运营管理等各个环节发挥着主导作用，美国则表现为以市场供给为主，政府支持为辅，政府通过完善市场机制促进银行、证券等金融机构与资本市场以及政府相关部门的合作，政府主要发挥引导、协调和监管等作用。其次，充分调动社会各类资本的积极性共同发展保障性住房市场，单靠政府财政难以满足保障房市场资金需求，特别在当前我国城镇化快速推进阶段，资金缺口问题尤为突出，可以通过规范引导各类社会资本以多元化的方式参与到保障性住房市场当中，拓宽市场资金来源，提高资金使用效率，分散和降低金融风险，同时制定与之相协调的金融政策，既保证保障性市场资金来源的稳定性和持续性，又可成为控制房地产“影子银行”规模的有效路径，有助于改善房地产金融体系，调整房地产供需结构。

2017年10月10日国家统计局局长宁吉喆在新闻发布会上透露，“房地产长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台”。这一消息立刻引发社会各界对房地产市场的广泛关注。虽然我国学者关于房地产长效机制的解读和未来楼市走势的判断尚未统一，但可以肯定的是，长效机制已经距离我们越来越近。那么，究竟什么是长效机制？2014年3月出台的《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》中，官方首次系统性阐述“长效机制”，包括：调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投 资需求。依法规范市场秩序，健全法律法规体系，加大市场监管力度。建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。所以从目前来看，长效机制将推动房地产市场进入平稳运行期，成为我国新常态下经济稳定发展的基石。

二、房地产长效机制与金融监管紧密相关

综上所述，在经济发展新常态背景下，必须以有效的金融监管作为制度基础，根据自身发展规律，积极构建一整套科学、合理的房地产长效机制，使房地产市场更好地适应经济发展新常态的内在要求，对于保障我国居民基本居住权益，维持我国宏观经济长期稳定，促进经济社会和谐发展，全面建成小康社会具有至关重要的意义和作用。

2017年12月，中共中央政治局召开会议，分析研究2018年经济工作，会议指出，着力抓好重点工作，其中提到，“要加快住房制度改革和长效机制建设”。数据表明，近十年的房价上涨与宽松货币政策下的流动性过剩呈现明显的正相关性，房地产价格在金融市场的推波助澜下极易产生高杠杆，价格泡沫与日俱增，因此，防控房地产泡沫的风险是降低金融风险的关键内容之一。在2017年7月召开的第五次全国金融工作会议中，“强化监管，提高防范化解金融风险能力，要以强化金融监管为重点，以防范系统性金融风险为底线”。从我国金融市场发展历程来看，房地产市场始终与金融发展如影随形。金融监管也就理所应当地成为房地产长效机制的必要前提和根本保证。因此，本文认为要正确认识和加强金融监管对房地产市场发展的重要作用，完善监管体制与预防金融风险，在深化金融体制改革中积极探索构建房地产长效运行机制。

探索构建我国房地产长效机制是一个循序渐进的过程，有必要进一步强化金融监管，将房地产市场划分为保障性住房市场和改善型住房市场。根据两类市场主体具有的差异化定位和需求，制定并实施有助于长效机制建设的精准化金融政策。

第一，完善商业银行房地产贷款监督管理体系。为了适应全面建设房地产长效机制的新要求，一方面要严格控制房地产贷款的增长速度，降低房地产贷款在金融资产中的比例，在“去杠杆”的过程中深化供给侧结构性改革。对于首套刚需住房可以适量增加贷款数额，并对符合要求的购房者给予优惠利率政策，满足其住房需求。对于投机购房主体，则坚决不予贷款；另一方面，要建立房地产贷款风险控制机制，以谨慎原则降低商业银行不良贷款发生的可能性。全面提高银行业贷款的信息化程度，使用互联网建立一个从银监会到总行、从总行到支行的房地产贷款业务监控系统。

从最初的限制购买、限制贷款到限制价格、限制销售，全国各个主要城市均已执行了“四限”措施。截至2017年12月30日，我国已经有近60个城市实施房地产市场政策调控，以北京市房地产市场的调控政策为例，调控呈现明显的“从需求端到供给端，从短期调控到长效机制”的演变路径。那么，未来房地产长效机制的基本取向如何呢？总体来看，即达成“金融市场有监管，保障住房有保证，改善市场有需求”的长效机制。