上海楼市搏杀硝烟渐散 下半年将有回落？
来源：互联网 作者：中国房网 发布时间：2018-04-26 11:41
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今年下半年上海楼价的走势，总体来说底部仍有抬高的迹象，市场很可能是继续围绕7000元/平方米平台运行，甚至在某个时期会出现回落。环线以外中价房的竞争会更趋激烈，中心城区高价房因为供应量的减少竞争压力将会减缓。
2004年的第二个季度，上海房屋销售有限公司全程销售代理的三个楼盘相继开盘。4月，位于黄浦区南浦大桥附近的高档楼盘“明日星城”开始对外发售，起价12000元/平方米，均价13000元/平方米，两个月后，均价已上升到13500元/平方米。而在半年多以前，这一地段商品房售价，在10000元/平方米到11000元/平方米。
5月，位于宝山区、面积近4万平方米的低档楼盘“宝地绿洲城”一期对外发售，352套住房，均价5600元/平方米，开盘第一周全部售完。二期将在8月销售，公司目前确定的开盘价为6000元/平方米。
6月，位于浦东三林地区的中档楼盘“翰城国际”对外发售，总建筑面积12万平方米，起价8000元/平方米，均价8500元/平方米，最高为9000元/平方米。
这三处楼盘呈现出两个比较明显的特点：首先是在价格上，相比去年同期同一区域的楼盘有比较明显的上涨。与之相呼应，在近日国家统计局公布的全国主要城市房屋销售价格同比涨幅的排名中，2004年第二季度上海再次以21.4％的上升幅度高居榜首。
其次就是三个楼盘档次不同，却都是全装修房，显示出2004年的上海楼市全装修房开始大行其道，这也是导致今年上海楼市均价底部抬高的一个重要因素，如果剔除这部分因素，上半年上海房价的涨幅相当有限。
上海房屋销售有限公司副总裁、技术研发部总监丁祖昱在接受本刊记者采访时表示，二季度上海房价再次高居榜首，并不意味着今年上半年政府对房地产行业调控政策的失效。从公司今年推出的多个楼盘的销售情况看，上半年上海楼市价格滞涨迹象明显，基本处在7000元/平方米左右的平台运行，而且这一趋势有可能延续到下半年。
上半年夯实平台
丁祖昱分析，2003年二季度期间适逢SARS，国内楼市出现短暂低迷。根据国家统计局的统计口径，上海的均价尚在5000元/平方米左右。到了2003年的下半年，两大因素导致上海楼价出现了一个罕见的快速攀升行情，其一是申博成功，成为当年行情的重大利好，部分楼盘在一夜之间价格竟然每平方米上涨500到800元。
其二是2003年6月25日，国务院发展研究中心企业所领导的“中国房地产TOP10研究组”公布的研究成果显示，上海已成为“中国最具投资潜力的城市”。大量热钱随之奔涌而至，在长达半年多的时间里，楼市持续升温，一房难求的景象，在新推出的楼盘中随处可见。
“这一升势一直持续到2004年的年初。与官方的统计口径有所不同，我们在进行统计时，剔除了3500元/平方米以下的配套商品房，未对外销售的楼盘由于还没有纳入市场体系，也不在我们的统计范畴内，以可上市销售的增量房为基础，我们统计出的今年前两个季度上海楼市的价格，是始终围绕着6500元/平方米到7000元/平方米这个区间微幅波动。”
丁祖昱说，延续上年价格上涨的惯性，在今年的3月，统计价格曾经触及7200元/平方米的上半年最高点，到了5－6月份，价格回落到6800元/平方米—7000元/平方米。“从环比的角度看，这个走势相当平稳，说明前期的市场调控已初见成效。”
从手中已掌握的数据和几个楼盘的实际销售情况看，丁祖昱认为政府抑制楼市过度投机目的也基本实现。“根据我刚刚拿到的最新数字，6月在三林地区开盘的翰城国际有95％的购房者属于自用，其他楼盘也出现了类似的情况，而且相当普遍。如果放在2003年，用于投资的比例一般都在5％—10％，比例最大的甚至超过50％。”
在去年非常罕见的市况下，楼市短期利益高得出奇，原先不少中长期的投资者，也在那种热炒的氛围中开始追逐短期暴利。今年上半年在政策调控基本到位之后，投资者的心态和操作模式已逐渐趋于理性。
丁祖昱说，公司6月份推向市场的中兴财富广场商铺，休闲广场中20000元/平方米的铺面已销售一空。与以往不同，过去投资性购买的比例可能会占到80％左右，如今50％是买家自己用来开饭店、商店、美容店，自用比例大大超过了去年同期。
“无论从心态还是理念，房地产投资都在向它应有的形态回归。在目前投资渠道非常匮乏的情况下，投资房产仍旧是众多投资者比较理想的选择。房产投资就应该是一项中长期投资，时间越长，收益越大，风险越小，投资越安全。但是我们现行政策对购置多套物业并不是最支持，特别是在金融上有诸多限制，这对以投资为目的购房者产生不少消极影响。”
上海房贷坏账低于万分之三
目前部分地区对个人房贷利率进行上调，对购买3套住房以上的贷款人不再办理房贷同时对房贷申请者的个人资信审查将更加严格，上海市房产经济学会副会长印堃华教授对于诸如此类的做法很不以为然，他在接受本刊记者采访时表示，这种矫枉过正的做法，不仅对房地产业的发展极具杀伤力，也会使得当地经济深受其害。
“现在很多人一谈到宏观调控的必要性，就说房地产会像当年的日本以及台湾、香港地区一样，带来重大的金融风险。事实上中国大陆的情况与它们存在很大的不同。”
印堃华说，房地产发展离不开金融的支持，做得好，二者相辅相成，互利共存，反之则会两败俱伤。“房地产的金融风险究竟大不大？我认为，只要规范操作，楼市、房贷的风险，可以说比其他信贷风险要小得多。去年一次座谈会上，我曾当面询问银行界人士，上海房地产消费信贷坏账比例究竟高不高，最后大家都说非常少，基本上在万分之三以下，属于优质资产。”
印堃华告诉记者，2000年以后，上海新放的开发贷款，没有一个坏账。在上海来说，由于坚持规范操作，坚持四证齐全，坚持要有抵押，因此房地产信贷无论是消费信贷还是开发信贷，都是超低风险的。
而对于国有银行来说，风险最大的地方，不是在房地产，而是在于政府的项目，在于有政府背景的、有上市公司关联担保的、或者是地方政府做出口头承诺的大项综合授信贷款。
“我们现在应该对调控的思路进行调整。不要把主要的调控精力，放在一般的民间投资、民营经济和私人消费上，而是应该把重点放在规范政府行为、规范国企行为、规范上市公司行为上。”印堃华说，现阶段我们要做的不应该是打压、限制民间投资，而是应该对此予以鼓励，因为来自民间的力量，才是确保国民经济持续、稳定发展的基本动力。
下半年可能略有回落
对于今年下半年上海楼价的走势，丁祖昱认为总体来说底部仍有抬高的迹象，市场很可能是继续围绕7000元/平方米平台运行，甚至在某个时期会出现回落。环线以外中价房的竞争会更趋激烈，中心城区高价房因为供应量的减少竞争压力将会减缓。
由于政府不希望看到房价上涨过快，因而采取措施，不断加大中低价房的供应量。根据上海市房地资源管理局最新公布的《今年上半年上海房地产市场形势分析报告》披露，预计今年全年需求总量约2600万平方米，而可供上市商品住房面积将达3000万平方米，实现从求略大于供向供略大于求转化。
丁祖昱说，虽然大多数楼盘仍有微幅上涨，但今年每平方米6000元以下的商品住房将占60％，中低价房总量的增加，将对抑制总均价的上涨起到一定的作用。
“只要上海经济不出现大起大落，楼市就不可能彻底走坏。”丁祖昱说，如果今年宏观经济能如众多专家学者所预言实现软着陆，就意味这为明年房价的上涨积聚了继续上涨的动力，“这样明年上海楼市就仍能保持一个平稳向上的发展趋势。”
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