展望2018年楼市：房地产长效机制如何运作？

2017-12-16 09:44 来源:经济观察报 房地产 /租赁

原标题：展望2018年楼市：房地产长效机制如何运作？

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经济观察网 记者 张恒 北京报道 在被中国官方提出12个年头后，走走停停的房地产长效机制，逐渐露出庐山真面目。

即将过去的2017年，中国楼市经历了狂欢、惊险、失落与迷茫。这一年，全国范围内出台了200多次房地产调控政策。在开启“五限时代”后，下半年租售同权、购租并举的楼市调控出台，已将打击投资行为、控量措施结合，市场逐渐趋稳。

12月8日召开的中共中央政治局会议提出，加快住房制度改革和长效机制建设，是明年要着力抓好的一项重点工作。而一年前的政治局会议对房地产市场政策的表述为“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。从“研究建立”到“加快建设”，显然是阶段性的进展。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长、研究员邓郁松接受经济观察网采访时说，房地产长效机制是指有利于房地产市场持续、稳定、健康发展的政策组合。长效机制建立的背景是包括房地产形势的变化，以及从此前调控效果来看，中国应该在更加尊重市场规律的基础上，找到一条适合国情的，有利于房地产市场持续稳定健康发展的路线。

中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心课题组发布的《中国住房发展报告2017-2018》建议，将2018年确定为基础性制度和长效机制建设年，把持续调控融入到制度和长效机制建设中。

东北证券认为，此轮调控政策在2018年不会出现放松的情况，随着房价和销售的企稳， 此轮政策实施的目的已初步实现，政策亦无进一步收紧的必要，整个市场会以“稳” 字当先。

在多位专家看来，2018年土地、金融、税收等方面的调整，租赁市场的破局，将是决定房地产长效机制建立的关键所在。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉经济观察网，长效机制包括供应端的长效机制、需求端的长效机制和价格端的长效机制等内容。类似机制的真正落实，或会在2020年左右，尤其是需要不断观察当前变动的房地产市场因素。而大方向看，“房住不炒”的指导性精神更容易确立，将成为后续各类改革的基准内容。

土地供应多元化

上海易居房地产研究院提供的数据显示，截至2017年10月份，易居研究院监测的50个典型城市土地储备规模的同比增幅已保持了连续12个月的同比正增长，且增幅有扩大的趋势。

城市土地储备规模较好地衡量了具体城市潜在的房屋供 应量，属于在途商品房的性质。作为广义库存的重要范畴，它也是形成预售商品房即狭义库存的条件。

“应该说房企和城市的补库存战略正积极开展。大体上说，供应方面预计都会有所增加，因为实际上2016-2017年的去库存政策还是很不错的，所以总体上说会有类似的积极供地和补库存的导向。”严跃进认为，未来一年土地供应方面预计会增加，而且结构方面会有调整，尤其是类似租赁公寓等内容。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉经济观察网，目前房地产市场库存比较紧张的是一二线城市，所以2018年一二线城市的土地供应应该会更多，增长的更快。但是三四线城市因为数量较多，总量上还是占主体地位，应该会占到60%作用。

“一线城市土地招拍挂越来越少，偏向于租赁和保障性住房供地，二线城市基本上商品住房、租赁和保障性住房会同步增加。而三四线城市还是会以商品住房供地为主。”李宇嘉说，未来土地供应中，完全的招拍挂会越来越少，热点城市的土地供应更多地偏向于租赁，而且库存较低的商品住房的用地也会明显增加，集体土地入市会大规模地铺开。

官方公布的数据显示，今年开发商拿地的热情呈上升态势。据国家统计局统计数据，今年1-11月份，房地产开发企业土地购置面积为22158万平方米，同比增长16.3%。根据北京市官方数据，今年该市的土地出让已基本完成，仅从数据上来看，今年土地市场呈现出供应量大远超往年。

在国务院发展研究中心市场经济研究所副所长、研究员邓郁松看来，房地产市场的土地制度和政策层面，要根据市场供求的变化前瞻性地供地，既不要因为土地供应过量带来明显的供给过剩问题，带来所谓的去库存等问题；也不要因为人口大规模流入，进行人为地限制土地供应，造成供应不足、从而导致土地价格暴涨、市场预期变化。

金融制度设计应该放在首位

在房地产领域，金融的杆杆作用毫无疑问极为关键。房地产作为优质抵押品，其抵押价值成为金融机构的青睐对象。而金融政策的调整对楼市的影响，可以说是牵一发而动全身。

邓郁松认为，建立房地产长效机制，应该把住房金融制度和政策设计放在首位。“因为你看无论是国际上的危机，还是国内房地产市场的几次波动，都和住房金融政策的调整密切相关，特别是短期内利率的调整一定会带来市场的波动。”邓郁松告诉经济观察网，如果想保证房地产的持续稳定健康发展，在需求端一定要保证住房金融政策的相对稳定，特别是要保证首付和利率的相对稳定。如果因为宏观经济变化需要调整利率，一定要做好对冲，这是第一位的。

实际上，2016年下半年以来，监管层对房地产金融采取了多次监管措施。2016 年 10 月 28 日 ，上交所《关于实行房地产、 产能过剩行业公司债券分类 监管的函》，对房企发债分类监管，收紧房企发债；2016年11月4日 ，银监会《关于开展银行业金 融机构房地产相关业务专项 检查的紧急通知》 禁止银行资金违规用于购地、违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域。

2017年4月7日《中国银监会关于银行业风险 防控工作的指导意见》建立全口径房地产风险监测机制，将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券，以及其他形式的房地产融资纳入监测范围，定期开展房地产压力测试；2017年5月，银监会《2017年信托公司现场检查要点》 将违规开展房地产信托业务列入检查要点。

数据显示，1-9月份，全国房地产开发企业到位资金113095 亿元，同比增长 8.0%。按揭贷款利率继续攀升，9月全国首套房贷款平均利率上升至 5.22%，相当于1年期基准利率1.1倍。个人按揭贷款的累计增速不断下降，已从年初的20.4%降至9月份的1.3%，回落趋势明显。