采访杭州楼市可能并不是我们的真正目的，身在上海，最为关注的当然还是我们申城的房地产市场。但是，沪杭两座城市楼市之间某种微妙的联系可能是促成我们此行的根本原因。“杭州信号”给我们带来的，可能更是对申城楼市的一种预警。

　　杭州房价一度领涨长三角

　　从总体来看，杭州的房地产市场可以说比其他长三角城市发展至少要快上1~2年，就算比起我们上海的楼市来，其前进的步伐也要快上一拍。记者在杭州实地了解到，一般认为杭州楼市已有了4年的快速上涨期，而更有一种意见认为此前杭州房地产市场的向上运行态势已保持了7~9年。一位当地人这样对记者说：“此波大行情可以说是在2000年初开始露出苗头，而在2001年之后则出现的是波澜壮阔的上涨，很多楼盘的价格都翻了一倍。”而从上海的情况来看，准确地说楼市价格是在2001年初露出上涨的苗头，而在2002和2003年则进入了一个快速的上涨期。而像南京、镇江等地的房地产市场，则应该说在2002初正式启动的。可以说在过去的几年中，在长三角的房地产市场杭州楼市一直处在领涨的地位。

　　2000年，杭州市提出了“住在杭州”的设想，紧接着一系列旨在美化杭州的市政建设也悄然启动，于是各路资金纷纷杀入杭州的房地产市场，外省市人在杭州购房的也逐渐增多，由此也引发了杭州楼市价格的一次质的飞跃，从而使其在整个长三角的房地产市场处在了一个排头兵的地位。

　　在全国性房地产市场不断发展的背景下，杭州楼市的价格变化在长三角地区无疑起到了一个示范作用，它的市场变化也成了许多投资者关注的焦点。虽然每个城市的房地产市场都有其各自的背景和特点，但杭州楼市这种先声夺人的态势和脱胎换骨的奇迹，对其他城市的促动是不可避免的，其未来走向也会对各地市场产生一定的微妙影响。

　　目前价格出现“吃紧”迹象

　　杭州房价给人的感觉是一种先知先觉，而从其目前市场的实际情况来看，根据记者的实地调查发现，杭州楼市的价格似乎已给出了一个“吃紧”的信号。

　　这种“吃紧”主要就是体现在新盘市场和二手房市场的背离。在新盘市场，给人的感觉是房价还在上涨，虽然现在早已不能再说是一房难求，但耳闻目睹的是房源仍较为紧张。而在二手房市场那就是另一番景象了，抛盘量增多、价格下跌已是不争的事实。而从目前杭州楼市的整个格局来看，新盘量并不是很多，而二手房交易已经占到了一个主导的地位。这其中给了我们这样一个提示，在一个惯性向上涨升的市场之中，购入新盘能够获得投资收益似乎已经成了一种定律。在这种情况下，在新盘供应量比较稀少的情况下，即使是周边的二手市场已经发生了趋向的变化，人们往往也不会加以理会，从而在将来就有可能导致购入新盘之后反而在二手房市场被套牢。这种情况往往会发生在一个市场涨升段的末期，也就不得不要引起投资者的重视。

　　而从杭州房地产的投资周期来看，搜房研究院的一份研究报告表明，杭州市房地产投资周期变动为：加速增长阶段(1992~1993)，高速平稳增长阶段(1993~1995)，加速下滑阶段(1995~1996年)，低速平稳增长阶段(1996~1998年)，平稳增长阶段(1998~2000年)，加速增长阶段(2000年～现在)。可以看出，从2000年到现在，杭州市房地产投资一直处于上升阶段。国外房地产市场发展经验表明，当房地产周期循环处于上升阶段时，如果投机性行为没有得到有效抑制，市场信息的不透明性较高，那么开发商做出非理性预期的可能性就较大，且投资性行为容易迅速蔓延，在这种情况下房地产泡沫比较容易产生。因此，杭州房地产目前所处阶段是最容易产生房地产泡沫的阶段。从杭州市历年房地产投资增长率与GDP增长率的比率来看，杭州市从1998年至今，房地产开发投资增长速度均高于GDP增长速度，且房地产投资增长速度背离GDP增长速度呈现加快趋势，这说明从宏观经济面来讲，杭州市房地产已出现泡沫的迹象。

　　而浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授则认为，就杭州而言，目前房地产市场过热的迹象十分显著，如果任其发展，必然导致大幅波动。作为开发商、投资者、银行、中介机构等房地产业的参与者，希望抓住机遇，增加投资收益，这十分可贵，是市场活力的源泉。但是，个体的正确决策加在一起，却可能出现灾难性结局。市场的正常状态是分散决策，大家有不同的分析和判断。如果预期和判断高度趋同，则会出现“过热”或“过冷”，即单向的膨胀或收缩，这种惯性或“自我强化”就需要外力来扭转。

　　杭州与上海两个市场各有异同

　　杭州楼市目前出现的这种状况，不由得使人联想起长三角乃至上海的房地产市场。从沪杭两地房地产市场的情况来看，可以说是各有异同之处。

　　从根本上来说，杭州和上海可以说是两个完全不同类型的城市，上海是未来的国际化大都市，而杭州则是一个风景旅游城市，这就使得它们在房地产市场的发展形态上各具特点。杭州楼市中心呈一点分布，这使得杭州市区房地产市场的供应面相对狭窄。而上海的城市中心则呈现出多点分布的形态，这给其楼市的供应量留下了相当大的发展余地。而从需求的方面来看，除了拆迁、改善居住以及外省市人购房外，上海则更多地融入了境外人士的购房需求。所以，两地房地产市场的规模和前景可以说不在同一起跑线上。

　　但这两地的楼市也有着诸多相似的地方，它们的发展都得益于城市市政建设的快速进步，而众多投资性的需求同样在楼市中起到了推波助澜的作用。而最为重要的是，杭州和上海同处在一个长三角经济圈，两个城市间的时间距离不过两个多小时的火车车程，杭州又被称为上海的“后花园”，两地楼市之间的相互影响和相互联系是不可避免的，某种意义上的互动也是显而易见的。

　　申城楼市未来会否“亦步亦趋”

　　二手房市场的下跌是杭州楼市发出的一个显著的信号，这也预示着其房地产市场未来将会发生一定程度的调整，那么申城楼市未来会否“亦步亦趋”呢？

　　有一个有趣的现象可以说是颇值得大家留意，杭州楼市的涨升可以说是走在了上海的前面，而其相对于市场的调控政策也同样要比上海快上一拍。其实早在去年9月，杭州市就提出了一系列的调控政策，今年一月一日，所谓的“杭州新政”正式开始实施，提出了对买卖房屋差价征收20%的所得税、网上公开房源信息等措施。但是在这些政策实行之后，杭州的二手房交易并没降温，反而出现了价升量增的情况，而直到最近，这种政策的效应才开始慢慢显露出来。半年，这是一个重要的时间间隔。

　　而上海是在6月1日开始实施期房限转、网上备案等措施的，与此同时，近期沪上有关商业银行也开始收紧了房地产贷款。不过记者通过调查发现近期楼市的特征是，部分高价新盘销售有所放缓价格出现僵持，二手房的交易量有所回落但价格仍保持高位，这种僵持的情况同样出现在南京等其他城市。由此，我们倒也可以对申城房地产市场的后市做出一些预测。

　　政策的效应将会在年底至明年年初的时候显现，而二手房房交易将是首要的关注点。其实与杭州一样，目前上海的二手房交易也早已超过了新盘的交易，今年前5个月二手房交易量高达1068万平方米，一手房销售588万平方米，前者是后者的近两倍。所以房价的变动将首先在二手房交易中发生，像一些单价接近万元/平方米的老公房以及前期不少跟风上涨的楼盘等，便可能会成为价格首先“吃紧”的对象。

　　上海房价涨升已出现疲态

　　而近期上海房价的走势似乎也给出了一个信号，那就是其涨升已出现疲态。就在这几天，有报道说浦东某楼盘下跌了近1000元/平方米，于是记者也对此进行了一番了解，发现总体来看市场还是比较平静的，但久违的“一次性付款打折优惠”却可以说比以前多了不少，在浦东龙阳路附近的一个楼盘还给出了300元/平方米的特别优惠。另外在一些中介门店里，由于受到种种因素的影响，卖方的要价也比以前有所松动。

　　写完此文时记者接了一位朋友的电话，说是有位开发商原来拿了400亩的别墅用地，现在想把其中的50亩抛出来，问有没有可能帮忙找个买家。

　　大部分被采访对象并没有感到当前房价有什么大的变化，但这些现象的存在也表露出投资市场某种“拐点”的特征，这是一种上升加速度的消失，也预示着杭州房价“吃紧”的信号正在向上海慢慢波及过来。