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图：2010年以来央行历次存准率调整

加大力度严惩违规主体。海南此次空前严厉的政策全面严堵投机性购房需求，加强市场管控、加大对行业违规主体的惩戒力度，全面维护海南楼市健康平稳。一方面，海南明确对落实调控目标不力、量价上涨过快的市县进行约谈问题，加大房地产市场整治力度，严厉打击恶意炒作、哄抬房价、违规销售及弄虚作假购房的违法违规行为，并严惩违法房企、中介及从业人员，直至清出海南市场。4月18日，海南住建委联合其他部门已密集处罚了数十家违规房企和中介。另一方面，对提供虚假证明、规避限购政策购买住房，及假结婚、假离婚骗购住房的个人进行惩戒，坚决防范炒房炒地投机行为。

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三、金融政策调整推动市场健度发展，房地产金融环境依然从严

实施全域限购。不同于其他城市“因城施策”的策略，海南从全省进行严格限制，具体限购措施按照4个中部生态核心区市县、已实行限购的区域和未实行限购的其他区域三个层面进行。这其中，除五指山、保亭、琼中、白沙四地明确只面向本市县居民家庭销售外，其他区域均针对非本省户籍居民家庭实施了颇为严苛的限制政策。在海口、三亚、琼海购房的非本省户籍居民须缴纳60个月及以上个税或社保，其他区域也须缴纳24个月，加之贷款首付比例不低于70%的措施，或将让外地炒房者在很长一段时间内无法进入海南楼市。同时，新政再次重申5年限售政策，这意味着购房者今后在海南置业应做好长期自持的准备。有别于其他城市的调控，海南进一步扩大限购住房类型，除商品住宅外，还涉及酒店式公寓、产权式酒店客房、保障性住房，包括了新房和二手房，调控严厉性超乎预期。

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图：2016年以来海南调控政策变化

热点调控城市成交量明显回落。具体来看，一线城市月度周均成交量同比继续下降，降幅超四成。除深圳外，其它三城市月度周均成交量同比均出现明显下降，其中北京降幅在50%以上；二三线代表城市月度成量同比下降37%，南京、武汉、东莞、南宁、惠州、徐州降幅较为明显。在楼市政策密集调控下，预计后期一线城市成交仍将保持当前同比下降的趋势，政策严控的其他热点城市成交也将继续保持相对平稳。（本文来源：《中国房地产政策跟踪报告（2018年4月）》）

房地产金融严格调控保持不变。在中国经济转型升级的关键时期，在供给侧结构性改革取得实质性进展、国际经济环境日趋复杂、外需存在高度不确定性的背景下，今年货币政策在保持稳健中性的同时或将更鼓励扩大内需，定向降准年内或仍有进一步实施的空间。但受政策调控对供需两端的压制，房地产信贷端口监管将继续偏紧，进一步防范房地产领域金融风险，房贷利率上行可能性较大。另外，中央宣布推试点发行REITs，资产证券化提速也将会是2018年房地产市场的显著特征。

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资料来源：中国指数研究院综合整理

央行决定从今年4月25日起下调部分金融机构人民币存款准备金率1个百分点。此次降准涉及对象包括大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行，这几类银行目前存款准备金率的基准档次为相对较高的17%或15%，借用MLF的机构也都在这几类银行之中。在降准当日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利(MLF)。此外，央行重点强调稳健中性的货币政策取向将保持不变。此次降准释放的资金大部分用于偿还MLF，属于两种流动性调节工具的替代，因此，在优化流动性结构的同时，银行体系流动性的总量基本没有变化，保持中性。

资料来源：中国指数研究院综合整理

对楼市影响有限。此次央行定向降准用途明确，并非针对楼市，原则上不会向房地产行业渗透太多。但降准会直接带来流动性的增强和资金成本的降低，从而营造较此前相对宽松的金融环境，因此在一定程度上对楼市有着积极的影响。然而也应该清楚地认识到，房地产金融政策总体仍坚持“房住不炒”的导向，行业调控依然全面从严，融资渠道相对还是处于收紧状态，因此，整体上对楼市影响不大。

二、海南全岛建设自贸区、自贸港，楼市全域调控再升级

利于经济稳定，利好资本市场。自2016年开始，央行对调整法定存款准备金率格外谨慎，此次降低1%，降准力度较大。以2018年一季度末数据估算，此次释放的1.3万亿资金中，操作当日偿还MLF约9000亿元，同时释放增量资金约4000亿元，大部分给了城商行和非县域农商行，利于缓解银行负债端压力，引导金融机构加大对小微企业的支持力度，增加银行体系资金的稳定性，优化流动性结构。近期随着监管趋紧、存款和M2增速下降，存在一定流动性压力，中小企业融资成本上升，定向降准有助于维持适度流动性。与此同时，可以有效缓解现在市场上资金短缺的压力，以对冲外需面临的不确定性，维持经济稳定。

五、展望：楼市政策继续深化，强监管防风险仍是金融调控主基调

严格划定购房人群。在补充细则中，明确规定居民家庭成员包括统一户口本的夫妻双方及未成年子女，成年子女则可单独购房。针对高校人才，集体户口中在校大学生视为非本省户籍，购房执行非本省户籍居民家庭政策；已毕业且在单位集体户口的视为本省户籍，购房执行本省户籍居民家庭政策。另外，海南此次还对通过迁入户籍购房的家庭做出规定，进一步排挤炒房需求。新政提出，通知发布后将户籍迁入省内的居民家庭购房须缴纳24个月及以上个税或社保，在指明未来允许购房人群的同时，极大程度压缩了海南房产的投机空间。这一系列政策都契合海南“去房产化”、引人才落户发展经济的战略要求。

资料来源：中国指数研究院综合整理

热点城市调控效果显著 楼市整体保持平稳运行

2018年05月03日13:54 来源：中国指数研究院

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