2018年1月得益于销售业绩增长利好，162家房地产上市公司（包括110家沪深上市房企和52家大陆在港上市房企）总市值达到4.93万亿元，成为最近一年来的高点。而在经历了2-3月的市值连续缩水后，4月市值终于出现反弹，房地产上市公司市值总值达4.14万亿元，同比增长15.1%。在A股及H股的市值走势背后，我们不难发现以下规律：

　　业绩增长越高股价涨幅就越大，成熟价值型公司的投资价值得以凸显。2017年，碧桂园、中国恒大、融创中国和旭辉控股集团分别实现销售额5508亿元、5009.6亿元、3620.1亿元和1040亿元，净利润分别大幅增长110.4%、110.3%、297.0%和94.3%，融创中国、中国恒大凭借较好业绩同时叠加增资扩股战略市值近一年涨幅均超150%，碧桂园和旭辉控股集团市值增幅也均超100%，实现了业绩与市值的双飙升；龙湖地产、世茂房地产2017年销售额分别达到1560.8亿元、1007.7亿元，利润增长率分别达到65.9%、40.7%，市值增长率也均超50%，快速增长的业绩和稳健的盈利能力得到了资本市场的肯定。

　　随着房地产市场规模见顶、增速换挡，地产股整体走势趋弱、资本加持频繁、股价波动加剧，如何做好市值管理、推动市值增长成为摆在上市房企面前的重要问题，也成为其规避股价波动风险的重要工具。

　　一、A股&H股市值走势：价值回归，强者恒强

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　　表：2018年4月总市值前50的内地房地产上市公司及其同比增长情况

　　本文转载自公众号：“中国指数研究院”

　　从2018年4月上市房企市值表现来看，市值最高的五家企业分别为万科（3135亿元）、碧桂园（2848亿元）、中国恒大（2688亿元）、中海（2350亿元）和招商蛇口（1700亿元）；而市值同比增幅最快的分别为广宇发展(000537,股吧)（404.5%）、融创中国（245.3%）、新城发展控股（172.5%）、中国恒大（165.1%）、龙光地产（138.2%）。通过对这些上市公司优异市值表现的梳理，我们发现其实是以下因素发挥着重要作用：

　　② 市值两极分化渐显

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　　① 良好的业绩基本面：高业绩、高盈利成市值增长的主驱动力

　　综上可知，高市值企业往往都是双管齐下，两条腿走路:一方面通过夯实主营业务基础、提升持续盈利能力、 构筑强势的行业地位等途径进行价值创造;另一方面，通过并购重组、业务分拆、回购股票等价值经营 手段将外部资源内部化，迅速提高企业的外部溢价，从而实现跨越式发展。

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　　③ 优质壳公司：高回报预期引发高市值

　　① 大陆在港地产股市值增长更为明显，价值回归为主基调

　　以往大陆在港上市房地产公司估值长期低于沪深上市房地产公司，2017年以来在业绩大幅增长的支撑下该局面得到有效改善，“内房股”业绩驱动市值增长的效果更明显，2018年4月大陆在港上市房地产公司市值均值为309.9亿元，较2017年4月底增长48.4%；而沪深上市房地产上市公司市值均值为208.6亿元，较2017年4月底下降3.1%；而在市值增长率超50%的房地产21家上市公司中，大陆在港上市房地产公司26家，占比达到81.25%。

　　兼并重组作为资本市场优化存量资源配置的最主要方式，已成为部分“标的”房地产上市公司获得较高估值的主要因素：2017年9月广宇发展重大资产重组获批，获鲁能地产优质资产注入，10月广宇发展市值大幅增长298.8%；2017上半年，华鑫股份(600621,股吧)完成资产重组，公司业务转向以证券业务为主、部分持有型物业租售经营，虽然新业务对于公司的盈利贡献还未凸显，但市值同比增长108.7%。

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　　图：2017年4月-2018年4月房地产上市公司市值均值及增速

　　二、个股表现：高业绩、优布局、壳资源个股市值更高

　　此外，部分企业也由于经营不善、业绩下滑严重，且后续发展乏力的房地产上市公司市值持续下滑：

　　图：2017年4月和2018年4月房地产上市公司市值分布

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