1月5日晚间，兰州市发文对部分区域取消限购，但在继续限购区域取消限购社保、纳税证明的同时，对限售进行了升级，需满3年才可交易。有人说，这是房地产调控放松的前兆。但笔者认为，这是房地产调控进入精细化阶段的必然选择。

之前各地推出的房地产调控措施，略显粗糙，且大多数是“一刀切”，更有甚者是照抄同级城市的调控措施。在2017年房地产调控长效机制建设取得明显进展之后，各地势必会对此前推出的调控措施进行微调、优化。因为只有实事求是、因地制宜的制定出适合当地的调控措施，才是对“房住不炒”理念不折不扣的贯彻。

2017年12月18日至20日在北京举行的中央经济工作会议会议提出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。同年12月23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

四部门近日联合印发的《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，就是满足首套刚需，支持改善需求的具体措施。

从中央及各部门对今年房地产调控方向及推出的政策导向看，都特别强调了落实差别化调控。差别化就是要针对不同地区、不同需求制定出适合的调控政策，也就是要对此前推出的政策进行优化和精细化处理。

笔者认为，房地产调控进入精细化阶段的一个特征就是对“限”字令的调整。各地采用的房地产调控“限”字令包括限购、限贷、限涨、限售、限商等措施。而兰州市的措施就是对限购和限售做出了更适合当地特征和需求的调整。预计未来会有更多地区对房地产的“限”字令进行调整。

但需要明确的是，各地对房地产调控政策的微调、优化，对调控措施进行精细化处理，并不能说明房地产调控政策已经松动。这恰恰是在加强房地产调控政策的针对性，提升政策的有效性。而且，允许这种调整的存在是房地产调控长效机制的重要组成部分。

不用讳言，当前部分地方政府仍对房地产有较强的依赖性，中央对此有清醒的认识。目前中央正在加快地方税体系的建立，从今年起环保税全归地方就是一个好的开始。地方税体系建立进程的加快，将有助于摆脱各地对土地财政的依赖，更加坚定不移地保持房地产市场调控的政策连续性和稳定性。

最后再强调一下，妄想房地产调控会放松是不切实际的。

证券时报：海南（楼盘）遇上兰州 调控将如何走？

即便新一年释放出新额度，但银行控制房贷投放额度、占比(不超过新增贷款30%)并未放松。

新年刚到，楼市调控就开始分化了。从2018年1月1日起，海南实施新一轮分税制财政体制，非房地产税收向县市倾斜，房地产税收向省里倾斜，以引导市县摆脱对楼市的过度依赖。同时，为保留更多嫩甜的空气、碧绿的海水、洁净的海滩，海南祭出了史上最严苛的土地管理措施，建设用地总量和强度双控。而千里之外的西北兰州，则“敢为人先”地松绑了限购政策，非核心区取消了限购，核心区非户籍仍限购一套，但取消社保、纳税要求，取而代之的是三年限售。

不是说好的，保持调控政策连续稳定，甚至连喘气歇脚的念头都不能有吗？海南强化调控，兰州松绑调控，丈二和尚摸不着头脑。事实上，这就是分类调控，分清事权，向长效机制转换。限购从来都是短期的，楼市情绪高昂甚至失控的情况下，限制购买资格才是杀手锏。但经验证明，市场和购买力之间搭起防火墙时，下一波需求也在积蓄中。本轮房价暴涨，需求狂热，完全是地方过度依赖和杠杆这“两把火”烧的。现在，长效机制加快推进，两把火下面的薪正在抽走。

海南革新省和市县分税制，让地方依赖楼市这个阳谋大白于天下。西北要大力推进城镇化，相对落后的兰州要建基础设施，可以依赖。但是，中国只有一个有碧水蓝天和天然氧吧的海南，它不能依赖楼市，上世纪90年代泡沫破灭的伤现在还没好(海南产业基础差)。试想，本地居民年可支配收入刚过2万元的省份，80%的购房者是投资客，千万元级别的房屋销量排全国前五，这个地方的楼市风险有多大！因此，海南这样特殊的地方，一定要切断楼市依赖的脐带。

土地财政不是坏事情。美国经济复苏也靠楼市，关键是土地财政和房地产税收用在刀刃上。“开正道、堵旁门”的财税改革，地方债务规范，房产税改革都在进行时。但是，罗马城非一天建成，现有的制度下、城镇化模式下，还不能切断对土地财政和房地产的依赖。既然如此，一方面要在“补短板”的供给侧改革新重点下，将政府收入用于民生诉求上，以推进以人为本的城镇化，让新市民扎根；另一方面，落实地方主体责任，分清中央地方事权。

过去，老说中央地方财权事权不对等。现在，中央经济工作会议讲得很清楚，“分清中央地方事权”。未来调控中，中央负责“定调子、管宏观”，地方要做好差异化“落地”。土地财政、房地产税收的财权给到你，但控制房价上涨和楼市泡沫的事权也要对等承担。要处理好楼市和财政、经济的关系，不能靠“加杠杆”稳增长、不能靠托底房价攫取土地财政和房地产税收。目前，预警式调控的长效机制已建立，一旦房价上涨突破界限，就发出预警函，约谈问责随之而来。

限购的负面问题很突出，一旦楼市稳定了，限购即可撤出，但一定要把投资投机需求挡在外面，限售无疑是较好的筛选手段。以限售代替限购，一方面可以避免限购挫伤改善型需求，另一方面，限售直接降低交易频率、流动性溢价，避免短期大规模买入和卖出，真正落实“房住不炒”。国家屡次强调调控政策稳定连续的情况下，兰州对调控政策做“结构性”调整，无疑动了一番脑筋，也得到了认可。当然，认可的前提是，作为另一把火的杠杆，也被控制住了。

即便新一年释放出新额度，但银行控制房贷投放额度、占比(不超过新增贷款30%)并未放松。以深圳为例，目前按揭投放周期延长至4-6个月，而去年初仅为2个月左右，且每月仅投放80亿(2016年月平均投放近200亿)。作为今年经济工作“三大攻坚战”之首的金融“去杠杆”，推进力度很大，房贷利率持续走高。杠杆控制住了，楼市就控制住了，国家有这个决心和信心。新年伊始，海南被问责后强化调控，并涉及到税改，严格供地管制，而兰州则适时调整政策，这既是调控“一城一策”的深化，也是迈向长效机制的开始，可谓新年新景象。