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　　房地产商的债务压力已引起交易机构的警觉，5月9日地产债成交量72.79亿元，5月10日成交量继续攀升至84.54亿元，近期地产公司债务风险若隐若现，使得地产债成交量突现放大。

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　　此次《通知》的重心是严格防范外债成为地方政府债务的风险源，尤其是地方政府通过房地产企业进行的海外发债。随着中资房地产企业境外发债的放量，监管机构可能会控制节奏和规模，保障债务的安全性。

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　　根据申万宏源(000166,股吧)统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。

　　上述房地产债务违约风波不断释放信号，人们对房地产会不会成为一只“灰犀牛”的忧虑有所增加。

　　8%还算是好的。朗诗绿色集团4月发行的1.5亿美元绿色优先票据，利率高达9.625％。5月9日，毅德国际发行1.3亿美元债券，利率高达12%。

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　　北京某券商债券交易员称，房地产融资收紧，房企现金流增幅大降，未来偿债高峰期到来，一些房企似乎有扛不住的苗头。我们只选择排位前三十的客户。目前时点尚不足以引发地产债风险，但是下半年随着偿债高峰期的到来，要特别警惕中小地产商的资金压力。

　　进入5月，市场上陆续又有新的违约债券出现。重阳投资5月公布的最新信息显示，今年以来已经有20只债券违约，合计债券余额168.54亿元。除债券外，信托也出现了多起违约案例。

　　4月以来，无论是信用债违约事件频发，部分资管产品偿付困难，还是上市公司股东股权质押触及平仓线，都是去杠杆、强监管背景下债务风险加速暴露的体现。

　　“年初我们在境外已经发行了5亿美元，6、7月份我们还会做5亿美元境外债的发行，目前已经申报，还在等国家发改委的批文。今年我们的融资方向是优先发债，整体的融资成本相较去年的5.07%只能上升，没有下降的余地。资金的实际利率都在上升，而且上升幅度非常大。”北京（楼盘）一家不愿透露名字的国企财务总监告诉记者。

　　“未来房地产海外融资的口子一定是朝收紧方向发展的。”同策房产咨询研究部总监张宏伟表示，“国家外汇局可以对海外发债后所得资金进入国内进行监管，这也是出于降低杠杆率、促进经济高质量转型要求。”

　　外债放量 政策紧盯

　　国家外汇局国际收支司司长、新闻发言人王春英此前就提出，除有特殊规定外，房地产企业、地方政府融资平台不得借用外债。

　　随着今年地方债务风险化解的任务加重，地方平台融资环境进一步收紧，针对外债的管控政策正持续强化。

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　　5月11日，国家发改委披露信息显示，融创中国、万科企业、华远地产(600743,股吧)、金科集团、首创置业、泛海控股(000046,股吧)、力高地产、旭辉集团等房企境外发行债券予以备案登记。

　　从平均成本来看，wind数据显示，2018年至今房企海外发债平均成本为6.67%，比2017年全年的6.27%高出0.4个百分点，比2016年更是大幅度提升1.74个百分点。

　　根据中央国债登记结算有限责任公司发布的《2018年4月债券市场风险监测报告》，我国2018年累计违约债券15只，违约债券面额128.64亿元，分别较去年同期增加25%和33.58%。

　　大型房企则集中地紧急补充弹药。此前5月11日，国家发改委披露信息显示，融创中国、万科企业、华远地产、金科集团、首创置业、泛海控股、力高地产、旭辉集团等房企境外发行债券予以备案登记。

　　申万宏源固定收益研究主管孟祥娟称，截至5月16日，大中小型房地产资金缺口分别为277亿、131亿及132亿元，由于大型房企融资途径比较广泛、融资能力强，通过海外发债和ABS等实现了净融资773亿元，中小型房地产企业仍有202亿元的融资缺口。“建议规避2018年到期债务多、杠杆率高、项目主要布局在非环核心城市群的弱三四线城市中小型房地产企业。”

　　中国房地产报记者从wind金融数据获悉，截至2018年5月22日，年初以来境内房地产企业已公告计划发行的海外债券达61只，发行总额超过240亿美元，比去年同期大幅度上升105%左右。