根据申万宏源统计，2018年地产产业债务到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿元以上。

　　申万宏源固定收益研究主管孟祥娟称，大型房企融资途径比较广泛、融资能力强，可以保持信心。但随着下半年偿债高峰期的到来，要特别警惕中小地产商的资金压力。“建议规避2018年到期债务多、杠杆率高、项目主要布局在非环核心城市群的弱三四线城市中小型房地产企业。”孟祥娟说。

　　“当前并非扩张的好时机，中小房企在去年跟风拿地、赌一把高负债都是下错了棋，如今骑虎难下，杠杆高得令人惊讶，资金链断裂的风险非常大。”胡志刚对《中国新闻周刊》直言，“现在的形势，只会让能活的活好，濒死的死掉。”

　　谈及这一点，陈斌向《中国新闻周刊》证实：“将预收账款算进企业负债率的做法是不太恰当的。因为预收账款本质上不属于负债，而属于销售回款。衡量房地产企业负债率，最通用的指标是净负债率，需要从有息负债的角度衡量。”

　　在严厉的调控环境下，房企的资金状况也备受关注，房地产行业持续高走的负债率一时间成为市场焦点。据数据显示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企负债合计已经超过6.58万亿元，房企整体负债率高达79.42%，已经达到2005年以来的最高点。其中，资产负债率超过70%的企业占比近半，超过80%的企业近40家。

　　高负债真相

　　高负债压力下，部分房企的债务违约风险引起交易机构警觉。在今年恒盛地产被爆违约后，近日天房集团、华夏幸福、鲁商置业等上市公司均因为资金链问题被交易所问询。而房地产龙头企业万科集团则因网传负债超1万亿元，被推上舆论浪尖。

　　胡志刚则认为，这一轮调控目的在于整顿行业秩序，也提高了房地产行业门槛，加快房地产行业优胜劣汰，融资管控对龙头企业的影响不大，中小企业比较危险。

　　根据万科一季度财报显示，截至2018年3月末，公司剔除预售房款后的资产负债率为44.9%，居行业低位。申万宏源研报也指出，万科现金流稳健，杠杆率较低，业绩确定性居于行业前列。

　　“2017年大多数房企的负债率都有所提高，是因为买地金额同比上涨了50%，房地产投资增长了10%。”顾云昌认为，“一方面，上一轮的房地产高潮后地价飞涨，房企大量抢地，支出增大；另一方面，在房地产去杠杆的政策环境下，房企贷款下降，收入减少。这样一来，收支差额拉大，负债率自然高走。”

　　“从有息负债的角度看，目前绝大多数行业龙头公司的财务状况，并没有网传的那么紧张，中小企业面临调控的压力更大。”前述分析师也表示。

　　面对被传超高负债的消息，万科内部一位王姓工作人员向《中国新闻周刊》解释称，由于国内房企实行预售制度，对客户的销售都算负债。“衡量房企的财务状况要扣除预收账款，否则销售越好的房企可能负债越高。”