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　　在这种情况下，开发商到底向何处去？怎么办？政策到底想驱动地产走向何方？先后发行的新派公寓REITs、保利公寓REITs具有风向标意义。

　　在过去，我国开发商是房地产的绝对主体和资源整合者。但是未来，钜派投资相信，这一局面一定会改变。具备物业增值和内容赋能能力的合格资产管理人亟待成长，对于资产管理人来说，需要具备两个能力：

　　二、业务重心：从“增量开发”到“存量盘活”

　　钜派投资作为最了解房地产的金融机构，目前已经捕捉到房地产变化的敏锐信息，并开始采取行动进行业务调整。今天钜派投资将从房地产的商业模式、业务重心、市场主体和金融工具四个方面，来为你深度阐述房地产未来发展格局的变化。

　　房地产将从传统“开发销售”模式逐步转为“资产管理”模式。

　　一、商业模式变革：

　　三、市场主体：从开发商到资产管理人

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　　第二个就是软的能力，能够通过精细化运营，通过对空间的内容植入，提升空间的坪效，既能做好外科医生，又能做好内科医生，并且通过硬软两种手段两大能力，通过资产证券化的方式实现物业的退出和经营能力的变现。

　　钜派投资也明显感觉出来，现在传统的开发销售模式越来越面临挑战，这主要表现在三个方面：第一，房地产销售“六限”严重制约了高周转，尤其是开发自持要求更是沉淀了大量资金，严重拉了资金周转效率的后腿，第二，土地成本不断上升，加之价格备案管制给高毛利带来双杀，而政策的去杠杆要求，尤其2018年融资形势的趋紧，更是让高杠杆模式风险凸显。

　　第三个变化，除了空间以外，钜派投资发现，更有企业已经在探索基于空间的新的商业模式，就像毛大庆所说，现在空间收益已经不是靠租金差这种传统模式，未来就是要0租金，但是通过引入多个IP，产生非常大的空间流量和流水，最终获取流水分成这种模式，对租户而言零成本，对运营者而言流水分成远高于租金，更可贵的是租户和运营者从原来租金的对立面，成为空间共荣共生的关系，需要一起把空间建设好才能让双方都能更好的生存。

　　第一个是硬的能力，那就是能够针对原始物业，通过改造、功能充值，提升建筑物空间价值。

　　从政策解读层面来看，钜派投资相信，政府是希望房地产从原来的“交易-流量”模式转向“持有-运营”模式，从依靠价差获利转为扎扎实实的运营，租金获利，并且通过REITs手段，解决租赁模式下持有运营资金瓶颈问题，也让具备专业运营能力的轻资产管理公司有机会脱颖而出，借助社会化资本扩大管理规模，获得更高回报。

　　四、金融工具：从银行贷款到“REITs/CMBS”

　　第一个变化，钜派投资认为，城市更新成为新的战场，尤其在一线城市成为主战场。尤其在一线城市，新增土地供应极其有限，且大部分新推土地都是以纯租赁用地的方式出现的，作为面包师，开发商连面粉都没有了，怎么造面包？原料哪里来？毫无疑问城市更新就是新的主战场，需要开发商提前切入，但是城市更新业务属于周期长，见效慢的业务，需要时间和耐心，如果开发商在这块切入比较早，就会非常有优势。