写字楼租金售价齐增

　　非核心区域引领新需求文／ 洪圣奇（香港）

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（责任编辑：赵艳萍 HF094）

　　中资机构被香港日渐开放包容的政策吸引，加之多元化投资的需要，纷纷谋求在港的深度发展。银行、保险公司和资产管理公司等传统的金融机构，早年已经看到了香港的商机，纷纷在香港设立分部。其中，很多中大型中资银行早已入驻香港，但为了加强与客户交流，发展壮大业务，有逐步扩张的趋势，对写字楼的需求也在提升。香港的国际化市场和优质人才供应也在吸引着中资保险公司和资管公司，以及后起之秀科技公司。

　　总的来说，未来写字楼整体供应正在稳步增加，但地区间分化明显。传统的中环等核心地区供应已经近乎枯竭，而大部分的新增供应还需以依赖九龙区，港岛边缘非核心区域也有充足供给，港岛东或成下一热点。

　　二、需　求

　　核心商区以外的新发展区和新市镇扩展区潜力巨大，但是由于新区开发有较长的周期，加之中环等核心商区长期累积的区位优势，短时间内核心商区的优势不会受到影响，但新区的吸引力已日渐突出，对过热的需求起到一定的引流效果。

　　预计2018 年的新供应将微跌至181,000平方米，截至4月已完成年度目标的近五成，约81,300平方米。

　　虽然传统中环租客受高租金挟制正逐渐离开中环，但仍深谙中环的核心地理优势，港岛东由于具有极大交通便利优势并且靠近中环，成为了租户迁移的首选目的地，2017年的空置率甚至低于中环。

　　2018年二季度大型租户对港岛东写字楼兴趣依然十分浓厚，安永会计师事务所已经预租鰂鱼涌太古坊一座约146,300平方尺写字楼，一旦落实，将是最新一宗四大会计师事务所承租中环以外写字楼的交易。港岛东亦因太古坊一座倍受租户青睐，75%楼面已获预租，因而空置率低企仅有2.5%，推动租金按月增长3.1%，为各细分市场中表现最佳。供应虽然仍在增加，但旺盛的需求使得租金上扬势头明显。

　　目前租赁需求主要集中在港岛东和九龙东，按新租出楼面计算，共占全港新租赁成交面积的76%。

　　分地区来看，中环、湾仔/铜锣湾等核心商区需求仍然火爆，但2018年一季度零售物业市场的投资焦点也转移到了九龙东等非核心商区。受惠于中资企业和金融服务公司日益增长的需求，中环写字楼空置率已经低企于1.5%。

　　港岛东的鰂鱼涌成为新的热点，太古坊重建计划或会带来未来的大量供应，而港岛南的黄竹坑等地则因新开通的南港岛线成为新晋热点。

　　根据差饷物业估价署4月公布的香港物业报告2018, 2017年年底私人写字楼的总存量为11,838,200 平方米，当中甲级写字楼占64% 、乙级写字楼占 23% 及丙级写字楼占13% 。 2017 年年底，位于上环、中区、湾仔、铜锣湾和尖沙咀核心地区的写字楼面积共占总存量的 53% 。

　　受限于长期供应的不足以及地域差别显著，2018年二季度写字楼市场租金售价的增长趋势仍旧不减，核心商区供求差距进一步扩大，但非核心区域的优势已经日益突出，未来有望给区域价格分化降温。

根据香港政府

　　九龙区仍是供应最充足的地区之一，“起动九龙东”计约600,000平方米的甲级写字楼空间已经逐步释放，未来两年仍会稳步增加。但是由于需求并未完全转移至九龙区，并且目前九龙东市场投资者的推动力大于自用业主，加之持续稳定的新增供应，致使九龙区的空置率居高不下。

　　根据香港地政总署卖地纪录，2018年前两个季度未有任何商业用地成交, 2017年度成交的商业用地仅有4幅，其中纯商业用地仅为2幅。2017年5月16日成交的香港中区美利道以232.8亿成交，刷新了香港卖地的地价及平均尺价成交记录。长远来看，半数以上的土地供应仍来自于九龙东、东涌等新发展区和新市镇扩展区等，核心商区新地供应几近枯竭。

　　一、供　应

　　除此以外，由于港交所也是众多企业首次公开募股的理想交易所之一，不少非金融机构，如以恒大为首的房地产公司，也在香港开设了自己的办公室。目前中环的租赁需求仍以中资银行及金融公司为主导，4月所租面积占区内新租出面积的76%。其中华夏银行(600015,股吧)承租国际金融中心二期14,000平方尺楼面以满足扩张需要；平安证券在其现有的上环写字楼之外，额外承租金钟中心大厦全层14,300平方米写字楼做扩张；国泰君安也据报承租万宜大厦10,100平方尺楼面。