4月27日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同主办的“2018中国房地产百强企业研究成果（华东）发布会暨第十五届中国房地产百强企业家（华东）峰会”在上海隆重召开。

　　大会发布了中国指数研究院，“2018中国房地产百强企业研究报告”以及“2018年中国房地产百强优秀企业名单”。乾立基金凭借敏锐的市场洞察力、优秀的项目运营管理能力，以及专业的商业整合能力，荣获“2018中国房地产基金综合能力TOP10”殊荣。

　　乾立基金总裁成斌先生受邀出席了本次峰会，并就“地产金融新时代，私募地产基金如何谋变？”这一话题，从“市场整体面临‘变革’”、“私募地产基金当如何应对？”这两个层面和与会嘉宾，展开了深入探讨。

　　地产金融新时代，市场整体面临“变革”

　　成斌认为，目前的房地产市场面临着三个显著的变化：宏观环境之变、市场格局之变以及行业模式之变。

　　宏观环境之变：主要体现在，宏观调控持续深化，各地政府分城施策，逐步形成城市间差异化市场。中央提出“房住不炒”的总基调，未来国家将持续从住房、土地、财税、金融四大层面构建房地产长效机制。大的金融环境层面，一方面是坚决去杠杆、控风险，这也使得房企融资渠道明显收窄、融资门槛逐步提升。另一方面，“大资管”时代真正来临，为营造规范有序的资管市场，正进行着一场从原来的分业监管向统合监管发展的金融监管改革。

　　市场格局之变：房地产市场的集中度持续提升，2017年百强市场份额已近50%，未来这一趋势会继续，行业分化和整合态势也会加剧。在城市发展格局上，国内已然从传统的省域经济模式在向城市群经济转变。带来的变化就是，区域布局的逻辑将不再以一二三四线城市简单区分，而是以城市群为单位、聚焦其中核心城市及核心辐射形成的都市圈内大小城市，因城施“计”。进一步看，不同能级城市的市场结构、市场空间还存在差异化。一线核心城市部分已迈入存量阶段，除传统增量外，从业者应更多将目光聚焦到资产并购改造、租赁市场、共享空间、教育地产等领域。目前主流增量需求，是属于城市群中的二线及辐射出去的三四线城市的。

　　行业模式之变：房地产行业已经在逐步由“快轨”向“慢轨”转变，从业者们势必会从原先侧重产销的快周转模式，向更注重物业价值经营的资产运营模式转型，以期达到品质、效益和规模的均衡化。同时，环境变化使得目前市场又将进入一个深化转型的窗口期，不少企业已在积极探入新的产业领域，包括新兴地产、长租公寓、产业地产、特色地产（养老、健康、文旅）等。此外，在挖掘地产与创新金融工具有效结合的路径上，资产证券化正是风口，必须把握好机会。

　　新时代如此“多变”，私募地产基金当如何应对？

　　面对当下的变革，成斌表示“对于私募地产基金来说，必须谋定而动，因‘势’而变”。具体体现就是，私募地产基金不再是单纯的强调募资功能的“财务投资人、资金供给方”，而是更懂得所投资的产业，更多的股权投资而非债权或夹层形式；同时深度培育资产管理和运营能力，利用基金对金融工具的理解和应用、资本对资源调配整合的能力，积极打造“募投管退”各环节平衡发展的主动管理型平台。

　　乾立基金一直以来都专注于房地产金融领域的价值投资，2018年我们希望在抓准核心战略方向的同时，结合自身优势，进一步在细分领域中能将业务做精做专。

　　对此，成斌在本次峰会上，从“房地产开发投融资”和“不动产并购”这两大业务方向，深入阐述了乾立基金的主要策略和看法。

　　从房地产开发投融资业务角度，传统区域布局逻辑已变，城市群思维占据主导地位，乾立已将目光重点放在长三角、京津冀、珠三角、成渝、长江中游及海峡西岸在内的六大城市群。具体策略上，重点关注核心城市群内新一线、强二线城市，挖掘其在城市大力向上发展过程中存在的结构性机会。另外，锁定热点城市群内核心城市需求外溢形成的潜力三四线城市，进行机会探索和布局；特别是那些有充分人口支撑、购买能力与上涨的房价匹配、有高铁建设利好影响的城市。在交易对手和合作模式的选择上，乾立基金将更多的倾向于股权投资，寻求多元化合作，尤其是会加强与行业百强、以至前50强房企之间的合作，实现资源强势整合、优势互补。

　　同时，乾立基金也会继续深化布局不动产并购这一核心业务。一方面，“一线城市核心商务区的成熟商办物业，因其稀缺性，仍是并购交易的关注资产”。这类物业总体来讲，收益稳定、抗周期性风险的能力较强，另外也是目前国内资产证券化较为合适的基础资产，未来退出路径的选择更为多元。

　　另一方面，乾立基金看好一线城市内新兴商务区的上升势头，随着区域规划、交通建设和商业配套的不断成熟，未来增值空间可期，其中优质商办资产值得挖掘。为此，我们在上海长风生态商务区、大虹桥辐射七宝生态商务区、新江湾板块内均已有投资布局。

　　此外，一、二线城市核心区位内大量的老旧物业、或核心区周边阶段性价值被低估的存量资产，都是极具改造运作潜力的优质标的。这类资产进行价值再造的源泉是“内容的再造”，并最终通过基金主动管理能力予以实现。

　　峰会最后，成斌以乾立基金去年成功并购并整体运作的乾立中心作为案例进行深入分析，以此更为形象地同与会嘉宾们分享基金主动管理能力在大宗并购及存量改造项目中的关键作用。

　　乾立中心位于上海七宝生态商务区核心区位，大虹桥南翼辐射范围；区域内9号线、10号线双轨交汇，另有2条在建/规划中轨交；周边商务、商业氛围日趋成熟，区域前景被普遍看好。

　　由于该项目在被并购前已推向市场有一段时间，内部设备有一定的陈旧感，且原始装修风格相对偏传统、更多面向一般商务办公客户。