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锐理机构2018年上半年昆明房地产市场研究报告

来源：互联网作者：中国房网发布时间：2018-07-13 11:37

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摘要：昆明市自3月1日起调整新建商品住宅限售政策，加大对主城五区和三个国家级开发区的房地产市场调控力度。其中，对主城二环路以内，呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内，购买的新建商品住宅需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。

锐评：自住建部两次约谈之后，昆明市又一次推出住房限购政策，也可以看出，3月1号出台的“昆十条”并没有遏制住火爆市场推动下的房价不断上扬的势头。7月1日的通知较“昆十条”来说更加严苛：暂停向在昆明有房的外省人销售；1年内价格上浮不超6%，且每6个月才能调整一次价格。目前看来，昆明是其实政策环境较为宽松的二线城市，本次限购政策以非本省户籍自然人为标准，针对新建商品住房，也就是说一定程度将会稳定限购区域内外销型项目的客户购买基数，存量房的价值开始显现，可能成为省外客户的关注重点。

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【昆明重申限售，加大对主城五区、三个开发区调控力度】

1.2 政策小结

【昆明住房限购政策：非云南省户籍自然人限购1套】

2018年以来，昆明市经济运行稳中有进、稳中向好，多数指标高位开局，经济运行实现“开门红”。昆明经济增速好于预期、高于同期，发展质量明显提升，既体现稳中求进，又显示出创新动能释放、新经济蓬勃发展的新趋势。

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2018年上半年，昆明楼市依然日光盘频现，市场火爆，住建部两次约谈。年初第一次约谈，而后昆明市在3月1日出台了“昆十条”，意图达到对楼市降温的目的，但政策并没有遏制住火爆市场推动下的房价不断上扬的势头。五一前住建部再次约谈昆明，这次昆明于7月1日出台了更加严苛的限购政策，以非本省户籍自然人为标准，针对新建商品住房，也就是说一定程度将会稳定限购区域内外销型项目的客户购买基数，存量房的价值开始显现，可能成为省外客户的关注重点。

【社会消费品零售总额和金融机构人民币存款余额】居民消费能力稳中有升，2018年1-5月昆明市社会消费品零售总额1016.99亿元，同比增长11.30%，全市消费品市场较快发展，社会消费品零售总额持续保持两位数的增速水平；1-4月金融机构人民币存款余额平稳增长。

1.2 2018上半年昆明重要政策一览

摘要：2018年7月1日，昆明市人民政府办公厅印发《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》(以下简称通知)。通知指出，为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性和稳定性，进一步稳定昆明市商品住房市场。在主城五区和三个国家级开发(度假)园区范围内实施住房限购政策，非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。

网友评论

1.1 经济概况小结

2018年上半年，房地产调控政策继续积极抑制非理性需求，同时强调扩大并落实“有效供给”，然而短期需求侧调控和中长期供给侧改革的交互作用仍需一定时间，市场上的供需情况仍较紧张。房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。中央明确表态调控不放松，多城落实地方主体责任，政策密集出台。上半年调控力度并未减弱，截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策，海南上半年历经数次政策收紧。

1.1 昆明经济概况

【固定资产投资和房地产投资】2017年昆明市规模以上固定资产投资完成4217.94亿元，同比增长7.60%，2018年固定资产投资同比下降5.9%；房地产投资额为1683.33亿，约占全昆明规模以上固定资产投资总额的10.00%。

锐评：从2017年以来，政策调控坚持房住不炒，一线城市正式进入了限购、限贷、限价、限售的“四限” 时代，除少部分企业着手转型以外，大量的资金开始涌入二三线城市。昆明作为宜居的独特性人文城市，也迎来了大量的资金转入，整体房价被炒高，成为 2017年涨幅全国排名第2的城市。本次政策针对楼市热点区域出击，从呈贡住宅限售2年加码为三大热点区域限售3年，具有很强的针对性，同时分区域限售也避免了误伤自住性质的购房需求，有助于去杠杆，控制投机性、投资性购房行为。

1.2 昆明政策解析