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核心提示：2015年4月，中共中央政治局召开会议，房地产长效机制首次闯入大众视线;2017年十九大召开后，长效机制成为热搜词汇，广受关注。那么，长效机制是什么呢?为什么要建立长效机制?目前房地产长效机制下有哪些政策探索呢? 什么是长效机制? 长效机制是能长期保证制度正常运行并发挥预期功能的制度体系。长效机制不是一劳永逸、一成不变的，它必须随着时间、条件的变化而不断丰富、发展和完善。 为什么要建立房地产长效机制? 历次的房地产调控大多使用短期调控手段，例如限购、限贷、限售等等，短期调控手段虽然可以暂时稳定房地产市场，但也存在一些不可避免的弊端：1. 重抑制需求，轻增加供给;2. 经常使用行政手段，政策落实具有困难;3. 货币超发使得房地产金融化属性增强，脱离居住属性;4. 高土地财政依赖度，推动房价快速上升。因此，需要长效调控机制克服历年来调控政策下出现的问题。 目前房地产长效机制下有哪些政策? 01 租购并举 从探索到建立到健全，租赁成为长效机制重要一环 租购并举，顾名思义是租赁与购买并举。目前在租购并举落地方面，中央层面主要出台：1.鼓励国企转型发展自持租赁，提倡购租同权、选取改革试点;2.集体建设用地建设租赁住房，构建购租并举住房体系;3.工改租商改租、增加租赁住房用地供应。地方层面也是因城施策，紧跟中央步伐。 租购并举发展历程及相关落地政策 政策解读： 在十九大召开前已经出现“购租并举”的住房制度，如今从“购租并举”到“租购并举”不只是简单的字序改变，从中可以看到国家鼓励租赁市场，建立房地产长效机制的决心。在政策利好和竞自持土拍方式、租赁用地成为主流的驱动之下，租赁市场将会迎来新机遇从而快速发展。 02 集体用地 深化农村土地制度改革，试点集体建设用地建设租赁住房 集体建设用地包括乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地;其中，又把土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地定义为经营性建设用地。从2013年十八届三中全会的《决定》“经营性建设用地允许入市，建立城乡统一的建设用地市场”开始，到2017年8月， 已确定第一批在北京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。 集体用地改革历程 政策解读： 农村土地改革机制不断深化，对房地产的供地机制和市场发展影响逐渐扩大。短期来看，全国13个试点城市将会在2018年甚至更长时间里，通过具体运行来总结效果和经验，之后才会进入全国推广阶段，因此预计2018不会涉及试点以外的城市;长期来看，土地供应将逐渐建立起城乡统一的建设用地市场体系，但由于法律政策落地等因素，将会是一个相对长期缓慢的过程;开发商拿地的供应对象和方式也将随着这个过程向多元化发展。 03 共有产权 中央明确表态在北京、上海开展共有产权试点工作 共有产权住房是由政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处置权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。“共有产权”房在地方试点已近十年，目前中央明确以上海、北京作为试点城市，为全国其他城市推广共有产权保障住房提供借鉴。 共有产权住房发展历程 政策解读： 共有产权住房作为重要的长效机制探索政策之一，是为解决高房价地区 “夹心层”群体的住房难题而存在。未来在试点地区可能将加大共有产权房的供应，高房价地区也有通过借鉴试点经验尝试共有产权房的可能性。 04 房地产税 房地产税在个人住宅领域的全面开征仍需时日 上世纪50年代，中国首次提出房产税，并将房产税和地产税合并为房地产税，期间经历了税种调整，于2009年废止了《城市房地产税暂行条例》统一征收房产税，这期间都明确对本国籍个人所有非营业用的房产免征房产税，截至2011年上海、重庆开展试点，针对个人住房征收房产税，但效果一般。如今房地产税重现在大众面前，但其实质已经在发生改变。 房地产税发展历程 政策解读： 近年来，关于房地产税的立法工作一直在紧锣密鼓的推进中，房地产税征收已经是大势所趋，未来将会加速立法进程;但是在对个人住宅征收房地产税方面仍存有争议，并且开征的前提条件也尚不具备。 05 资产证券化 房地产融资途径多样化，数个REITs类产品尝试推出 银行贷款、企业债和优先票据至今都是中国房地产开发商最主要的资金来源，随着土地成本逐渐加大，传统融资方式的高融资杠杆，使得积极寻求多元化的融资渠道，成为所有房企的必然选择。在相关政策的支持下，房地产资产证券化逐渐发展，尤其是在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政、加大金融支持的大背景下，租赁运营类、公寓类等相关企业的REITs项目尝试推出。 国内REITs发展历程及落地项目 政策解读： 政府将租赁市场作为长效机制的一环，必然导致租赁行业的快速发展，大量资金涌入。持有重资产与盈利之间的矛盾将被迫通过提升杠杆来解决，而国家去杠杆的刚性需求，将倒逼REITs放开，ABS、类REITs产品的发行增多，也推动着配套政策法规细则的完善。目前国内REITs试点主要在深圳前海，未来其他地区有开放REITs试点的可能性。 |