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　　从结果来看，海外发债以美元债券居多，发行期限以3年期、5年期为主，发债结构方面，发债主体主要采用间接形式，只有2家企业选择境内主体直接发行外债。评级方面，65家发行外债的境内地产企业及其子公司中，获得任意一家国际评级机构为A及以上或者C及以下评级的均较少，多数集中于评级B区间段。从企业息票利率分布来看，息票利率多分布于4%-6%，6%-8%，8%-10%三个区间段。

　　境内房地产企业境外发债概览

　　2015年9月14日国家发改委出台《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》（发改外资[2015]2044号外债）（以下简称2044号文件），对境内企业境外发债进行了进一步规范，加大了监管力度。本文主要对境内房地产企业境外发债情况进行分类梳理，以供投资者参考。

　　1. 定义

　　根据2044号文件，外债是指境内企业及其控制的境外企业或分支机构向境外举借的、以本币或外币计价、按约定还本付息的1年期以上债务工具，包括境外发行债券、中长期国际商业贷款等。本文主要研究的对象是境内房地产企业通过直接或间接方式发行的境外债券。

　　2. 境内房企境外发债原因

　　·限制条件较少

　　房地产企业在境内发行企业债以及公司债时，对于其公司组织形式、发行人资产及经营情况、资金使用用途以及信息披露等方面都有相对严格的规定，随着近期《关于试行房地产 产能过剩行业公司债券分类监管的函》以及媒体对于“发改委将严禁地产商发行企业债用于商业地产项目”事件的披露，境内资本市场直接融资渠道不断收紧。境外发行规则相较国内更为宽松，行政限制较少，企业只需满足基本财务要求、完成信息披露便可以发行境外债。

　　·速度流程迅速

　　房地产企业在境内发行债券时，需要向有关部门申请审批，通常审核时间长达数月。公司债境外发行债券的流程则较为简便，发行效率较高。 以香港为例，在香港市场发行外币债券不需要任何监管部门的审批，企业经过文件准备、路演和销售以及交割三个阶段一般需要 4~6 周的时间就可以发行债券，能够有效提高资金募集效率。

　　·拓宽融资渠道

　　房地产企业受国家政策影响较大，近一段时间以来，为稳定房价国家加大房地产市场控制力度，从各个方面限制房地产企业的融资渠道和金额，这就在客观上要求房地产企业积极拓宽融资渠道以满足企业发展资金来源。而随着投资规模加大和资本市场融资经验积累，越来越多的房地产企业将目光投向境外投资者，通过境外发债的方式增强融资灵活性。

　　3. 境内房企境外发债结构

　　根据房地产企业的资质和股权结构的不同，一般可以选择两种方式进行境外债券发放，分别是直接境外发债和间接境外发债。

　　·直接境外发行

　　直接境外发债指直接以境内企业作为发债主体直接赴境外发行债券。

　　2044号文件发行前：

　　境外直接发行人民币债券主要根据2012年5月2日国家发改委出台的《国家发展改革委关于境内非金融机构赴香港特别行政区发行人民币债券有关事项的通知》（发改外资[2012]1162号），实行申请核准制。若满足通知所要求的申请条件，境内企业须向国家发改委提交申报材料申请，60个工作日之内可得到答复。

　　境外直接发行外币债券主要根据2000年2月23日国家发改委和人民银行出台的《关于进一步加强对外发债管理的意见》（国办发［2000］23号），实行资格审核批准制。若满足通知所要求的申请条件，经国家发改委审核并会签国家外汇管理局后报国务院审批，发债资格每两年评审一次。

　　2044号文件发行后：

　　主要更新有两点。一是由审批制改为备案制，二是申请使用的境外融资可以结汇，企业可据实际需要自主在境内外使用，优先用于支持“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带与国际产能和装备制造合作等重大工程建设和重点领域投资。

　　现行备案登记制要求企业满足的基本条件有：信用记录良好，已发行债券或其他债务未处于违约状态；具有良好的公司治理和外债风险防控机制；资信情况良好，具有较强的偿债能力。提交的备案登记材料包括：发行外债的申请报告与发行方案，包括外债币种、规模、利率、期限、募集资金用途及资金回流情况等。

　　新制度还进行了程序简化和时间优化。对于实施外债规模切块管理改革试点的省市，企业和金融机构可直接向试点省市发展改革委提出备案登记申请，其余则直接向国家发改委提出备案登记申请，5个工作日内即可得到是否受理决定。企业在每期发行结束后10个工作日内，向国家发改委报送发行信息即可。

　　总体来说，直接境外发债对企业资质要求高，审批程序复杂，耗时长，并存在不确定性，采取这种直接在境外发行债券方式的境内机构绝大部分为大型的金融机构与国有企业，新规的优惠政策也不是针对房地产企业。根据Bloomberg数据，迄今为止只有珠海大横琴投资公司直接到港发行人民币债券，在2014年12月11日在香港交易所平价发行总额为2.42亿人民币的3年期半年付息债券，息票利率4.75%，穆迪评级Baa2。

　　·间接境外发行

　　由于直接境外发行存在审批程序复杂，耗时长、审批通过不确定性较大因素，目前采取直接方式在外发行债券的境内主体主要为金融机构或大型国有企业，一般企业采用间接发债。间接发债是指企业采用在境外（通常在香港、英属维尔京群岛、开曼群岛）设立的全资子公司（SPV）作为发债主体，债券币种可为人民币也可为其他币种。2044号文件发行之前，间接境外发债方式所受监管较少，只有部分需要报备国家外汇管理局；但2044号文件发行之后都需要在发改委备案登记。主要采取以下五种方式：