境内地产企业境外发债特点分析

　　根据Bloomberg数据，从1993年10月8日越秀地产发行美元债券起，迄今为止，共有72家境内房地产企业在境外发行332只债券，涉及6种不同货币，其中已到期95只，未到期237只。

　　1. 境内地产企业境外债券已发行情况概览

　　1993年10月18日越秀地产发行2只5年期美元债券，每半年付息一次，总金额4.2亿美元，标普给予发行人评级BBB-。此后12年内，内地房地产企业赴外发债并不活跃，发行数量总共6只，总金额也未超过10亿人民币。进入2005年之后，内地房地产企业海外发债开始进入一个逐步上升新阶段，除08年因全球金融危机曾短暂出现断崖式下降外，09年开始海外发债重新步入上升通道。虽然11、12年发行规模有所下降，但13年又开始迅猛增长，2014年全年更是发行了68只外债，发债金额飙升至1511.17亿人民币。2015年由于国内交易所发债新政实施，使得国内企业发行公司债的成本、效率大大提升，不少地产企业选择国内发债，这也造成了15年发债规模和数量较14年同期下降了接近1/3，16年以来海外发债总额略有回升。（已发行内地房地产企业外债由于时间较久远，图1分析时采用2016年11月11日汇率）

2. 境内房地产企业存量境外债券情况分析

　　目前现存237只未到期债券，外债规模合计5530.14亿元人民币，分别由65家企业发行，其中93%的企业选择半年付息政策。（未到期外债概览情况分析采用债券发行日当天汇率将发行外币折算为人民币）

　　·发行规模、期限及币种分布情况

　　境内房地产企业现存债券共计237只，其中以美元债券居多。从发行数量看，美元债券合计197只，占比83.12%，人民币债券共计21只，占8.86%；从发行金额看，美元债券金额共计5374.6亿元人民币，占比97.19%，人民币债券合计49.83亿元人民币，占比0.9%；其余还有13只港币债券，少量欧元、马来西亚和新加坡债券。

　　从外债的发行期限来看，3年期和5年期更受外国投资者欢迎，7年期和10年期次之。

·发债结构情况

　　从发债结构来看，发债主体主要采用间接形式，发行主体注册地为开曼群岛、英属维尔京群岛和百慕大群岛共计221只，占比92.25%，其余在香港和马来西亚。只有2家企业选择境内主体直接发行外债。

·债项国际评级分布

　　目前国际公认度较高的评级机构为标普、穆迪和惠誉。大多数内地房地产企业海外发债均选择一家及以上国际评级机构对债券进行评级。总体而言，65家发行外债的境内地产企业及其子公司中，获得任一家国际评级机构为A及以上或者C及以下评级的均较少，多数集中分布于评级B区间段。（由于不同评级机构给出的评级符号不同，这里暂不做区分）

·息票利率分布

　　从海外发债地产企业息票利率分布来看，息票利率分布于4%-6%，6%-8%，8%-10%三个区间段的债券最多。

　　目前存量债中，息票利率最高的为中国奥园以及当代置业分别于2012年11月、2013年11月发行的为期5年期的债券，两者的息票利率均达到了13.875%。

　　附录：境内房企境外发债一览表