地产调控迎来政策微调 但无碍地产股表现抢眼

8月7日，住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，对参会各城市未来房地产调控工作提出了进一步要求。一位部委高层近期在一次棚改工作会议上透露，住房保障工作既要量力而行，又要尽力而为，下一步应该精准棚改。所谓精准棚改，主要有两层含义，一是棚改的范围和标准，要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

万科A（个股资料 操作策略 股票诊断）

万科A:销售持续扩张 拿地更为积极

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研究机构：东吴证券 分析师：齐东 撰写日期：2018-08-07

万科公告7月销售数据和拿地情况:2018年7月份公司实现合同销售面积306.8万平米,同比增长23.2%,合同销售金额451.4亿元,同比增长26.9%;2018年1-7月份公司累计实现合同销售面积2342.2万平米,同比增长10.6%,合同销售金额3498亿元,同比增长11.9%。

点评

销售表现向好,销售增速保持高位。万科7月份实现合同销售面积306.8万平米,同比增长23.2%;销售均价为14713元/平米,同比增长3.1%,环比增长0.9%;量价齐升带动合同销售金额同比增长26.9%。从累计数据看,公司1-7月份累计销售金额和销售面积分别同比增长11.9%和10.6%,预计下半年随着供货增加,销售有望持续回暖。

拿地力度持续扩张,成本保持低位。万科7月份共获取41个新项目,其中8个为物流地产项目,33个为新增土地项目。公司单月新增土地项目建筑面积达848.4万平米,同比增长32%,权益比例51%;拿地总成本535亿元,同比增长111%(不包括物流项目)。7月拿地金额占销售金额比重为118%,环比6月上升66个百分点。公司单月拿地均价仅6302元/平米,占当期销售均价的43%。从区域分布看,公司坚持全国化布局,在上海、东莞、南京、杭州、合肥等20个城市积极拿地,一线、二线、三线城市拿地成本占比分别为6%、78%、16%。从累计数据来看,公司1-7月累计拿地成本1712亿元,同比增长48%;新增建面达3080万平米,同比增长35%;公司拿地力度持续扩张,确保土地储备规模持续提升。物流地产方面,1-7月公司累计获取38个项目,新增项目建筑面积达251.3万平米,权益比例93.1%,物流地产业务发展进一步提速。

投资建议:万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”的城市布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,现在已逐渐成熟。我们预计公司2018-2020 年EPS 分别为3.28、4.10、4.96元,对应PE分别是6.43、5.14、4.25倍,维持“买入”评级。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。

新城控股（个股资料 操作策略 股票诊断）

新城控股:销售维持高增长 拿地成本低位企稳

新城控股 601155

研究机构：东吴证券 分析师：齐东 撰写日期：2018-08-07

7月公司销售金额增速达202%。公司7月份单月销售金额183.52亿元,同比增长202%;销售面积约146.71万平米,同比增长220.7%;销售均价12509元/平米,同比下降5.8%。从累计数据来看,1-7月累计合同销售金额约1136.63亿元,同比增长106.1%;较前值提升12个百分点;累计销售面积约921.28万平方米,同比增长130.1%。目前公司已完成全年1800亿销售目标的63.15%,我们判断公司全年将大概率超额完成销售目标。

拿地成本维持低位。公司7月在苏州、襄阳、南宁、许昌、宿迁、雅安、淮安、苏州、蚌埠、重庆10城市获取10个项目,全口径拿地金额为55.7亿元,同比增长18.0%,权益比例为93.9%;拿地面积199万平米,同比增长33.8%,单月拿地均价仅2798元/平米。从累计数据来看,公司1-7月新增项目总建筑面积达1415万平米,同比增长27.6%;总地价424亿元,同比减少3.5%,占当期销售金额的37.3%。从城市层级来看,公司仍是重点布局在二线城市以及热门三线城市,上半年在二线城市、三线城市拿地金额占比分别为35.4%、64.6%。

投资建议:新城控股秉持“住宅+商业”的双轮驱动模式,公司以长三角为核心,完成了全国重点城市群的布局。公司近年来销售规模持续扩张,新增土地储备充沛,预计未来2-3年销售增速仍然能保持在行业较高水平。我们预计公司2018-2020年EPS分别至3.67、4.70、5.96元,对应PE分别为6.6、5.1、4.0倍,维持“买入”评级。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险。

金地集团（个股资料 操作策略 股票诊断）

金地集团:7月销售同比大幅增长

金地集团 600383

研究机构：东吴证券 分析师：齐东 撰写日期：2018-08-07

销售同比大幅增长。2018年7月公司实现签约面积58.3万平方米,同比上升36.08%;实现签约金额137.5亿元,同比上升74.03%。2018年1-7月公司累计实现签约面积433.8万平方米,同比上升3.81%;累计签约金额768.2亿元,同比下降1.83%。三季度以来公司推盘加速,销售增速同比大幅增长,我们预计公司到三季度末累计签约金额同比也将转正。从销售单价看,7月销售单价23585元/平米,同比大幅增长28%,主要因新推盘中广州、杭州、上海占比较高,拉高了项目平均成交价格。

投资力度平稳。7月公司共新增7个项目,分别位于上海、宁波、嘉兴、东莞、济南、北京、天津;拿地总地价67.53亿元,总建筑面积50.84万平米。公司仍然坚持核心一二线城市的布局,投资力度平稳。由于上海、北京项目单价相对高,本月拿地楼面单价较高,达到13284元/平米。

投资建议:金地集团土地储备丰富,销售持续提速,“商业+金融”两翼锦上添花,未来业绩稳步提升;公司坚持“一线+核心二线”的城市布局。我们测算公司每股RNAV15.7元,当前市值较RNAV大幅折价,安全边际充足。预计2018-2020年公司EPS分别为1.85、2.32、2.87元,对应PE分别为4.5、3.6、2.9倍,维持“买入”评级。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。

招商蛇口（个股资料 操作策略 股票诊断）

招商蛇口:上半年完成计划50.07% 补货均价占销售均价29.92%

招商蛇口 001979

研究机构：安信证券 分析师：黄守宏 撰写日期：2018-07-10