本报记者 / 高金霞

在“无房不稳，无房焦虑”的普遍价值观下，“疯癫”的房价与老百姓的购房需求形成强大的“冲撞”——买房却买不来想要的生活。

自2017年至今年上半年，继全国各地纷纷出台200多次房地产调控政策后，中央政治局在7月31日发出的“坚决遏制房价上涨”的坚决态度，被公众称为房产调控“最强音”，预示对未来房价上涨“零容忍”的决心。

有人分析，中央政治局会议提出的“下决心”背后，一定会有大文章。在有利于平衡刚需升温的房价，满足老百姓的同时，也给大多中小房企致命一击，在本就融资难、生存难的现实面前，前途更为渺茫。

史上最严调控“组合拳”

从2018年1月，全国银行业监督管理工作会议提出“严控个人贷款违规流入股市和房市，继续遏制房地产泡沫化”，到2月的央行工作会议提出，继续实施“分城施策”差别化住房信贷政策，强化房地产金融宏观审慎管理，以及3月的全国两会提出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，均提出，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

今年5月，住房和城乡建设部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

6月，国家发展和改革委员会提出，引导规范房地产企业境外发债资金投向，应主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内、外房地产项目，补充运营资金，并要求企业提交资金用途承诺。

同一时期，住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务部、市场监管总局、银保监会等部门，印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行业治理房地产市场乱象专项行动的通知》，要求2018年7月至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

在中央各部委“联袂”调控房地产、遏制房价上涨的同时，各地方政府也在因地制宜，分策落实。

以江苏的苏州为例。为防止“楼盘套现”，二手房买卖交易推出新政，购房者5年内提前还房贷的，将被追究违约责任，支付一定罚金。

业内人士分析表示，业主想要进行房屋销售，通常要把该房子的房贷结清才能做产权过户。而这种未满5年就提前还贷的现象，在很多城市非常普遍。

江苏只是全国房产高压调控的冰山一角。

来自中原地产研究中心数据显示，2017年至2018年前7个月，主要城市房地产调控累计次数多达260次，较2017年同期上涨80%。从7月单月来看，全国楼市调控密集程度再刷新历史纪录，合计超过60城市，发布了超过70次各类型房地产调控政策。

更多的调控砝码还在后面。中原地产首市分析师张大伟曾向媒体表示，今年下半年楼市调控力度或将全面超过上半年。自7月初，多个城市开始全面加码调控，预计楼市升级版调控政策将不断出现。

在具体调控新政方面，或将放在限售方面。对于新购买公寓，要求取得不动产权登记证之日起，5年内禁止转让，商品房3年内禁止转让。

融资难被迫转型

在全国一致声势浩大的“高压”房产调控下，有人预言，在不久的3至5年内，90%的中小房企以被兼并、被迫转型等方式，或将消亡。

以上预言或许并非捕风捉影。

相关材料显示，在高负债已成为房企扩张必要途径的现实面前，截至2017年9月底，A股房企负债高达6万亿元，为确保现金流安全，除加快项目周转速度之外，比拼的就是房企的找钱能力。

来自中原地产研究中心数据显示，2017年全年，在中国境内地产贷款、融资收紧的情况下，国内A股上市房企境外融资合计388.6亿美元，比2016年的140.6亿美元上涨176%。

今年1月9日，龙湖地产发布公告表示，经2017年10月国家发改委批准，该集团成功发行共8亿美元的优先票据，其中包括3亿美元的5.25年期票据（票息3.9%）和5亿美元的10年期票据（票息4.5%），筹募资金将全部用于再融资。

业内人士分析表示，在境内融资渠道长期收紧的情况下，背负巨大资金压力的房企，特别是前期拿地较多的高杠杆房企有可能陷入危机。为避免危机发生，一度规模大幅减少的境外融资，才得以再度扩张。

在融资难的同时，企业融资成本也在不断拉高。来自同策研究院数据显示，地产企业的市场化融资成本普遍在5.5%至7.5%。而今年6月，阳光城集团的10亿2018年度第一期中期票据（永续中票），利率为8%。

“钱越来越贵，市场预期差，房企急于找钱，才扎堆借道境外融资。”相关媒体表示，2018年将是房企最近4年来，资金压力最大的一年。

在大房企都融资有限的情况下，小房企融资更难。

新型二手房互联网中介“真二网”加盟事业部总监李志磊分析表示，在房产企业融资难的普遍现象下，恒大、万科、碧桂园、融创中国等大型房产商，纷纷涌入一二线城市，及三四线城市，使地方房产竞争格局趋于白热化，中小房产企业拿地难已成为普遍问题。

在一没资金，二没土地，现有房价又不能上涨的情况下，企业为了维持正常运行，只能“高周转”以促销、降价等方式售房，在利润达不到企业预期利润的情况下，再开发新楼盘的资金链就更捉襟见肘。李志磊说，无奈之下，中小房企只能被迫转型。

近半年以来，多家房企先后告别房地产。3月9日，原名“中天城投”的中天金融，在以246亿元出售旗下地产业务后，彻底转向金融行业；无独有偶，3月12日，珠江控股在陆续处理掉旗下地产业务后，正式更名为京粮控股，进入植物油加工、食品制造等。

受外部环境及内在需求等因素影响，房企转型已屡见不鲜，大多数房企选择在主业的基础上进行多元化发展，有些则彻底剥离主业。

并购浪潮加速中小企业消亡？

除剥离与转行外，“大鱼吃小鱼”的房企并购，也是导致中小房企加速消亡的主因之一。

由于公开招拍挂市场竞争激烈、成本相对较高，大多有实力的房产企业更倾向于通过并购壮大规模，以获得更多的土地，开建楼盘。

“我们项目的85%～90%来自并购。”三盛集团董事长林荣滨曾接受媒体采访如是表示。

据悉，2017年8月，三盛集团先后以5.49亿元、8640万元收购香港中盛置业90%股权和章丘正大天源80%股权，从而获得平潭近20万平米土地的2个商住项目，以及济南章丘24.11万平米的3个房地产项目，还有一块6万平方米的土地。

不只三盛集团，还有万科地产。历史数据显示，2014年之前的万科地产年销售额在1400亿左右，经过近4年的并购与合作开发，现年销售额上升至4000多亿。