房地产市场或者或房地产产业，似乎天生带着原罪。

房地产行业聚集了财富和欲望，“大庇天下寒士俱欢颜”的历史传统使它与个人的生活、人生息息相关，在中国当下语境，它还与经济发展模式，央地政府权责界定等相互勾连。

7月31日，中央政治局研究当前经济形势，再次强调了房地产调控，除了我们较为熟悉的因城施策，整治市场秩序，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制等常规表述外，会议特别提出要“坚决遏制房价上涨”，这一论调首次出现，体现了对房地产调控的高压和加压态势。在这一背景下，8月7日，住建部召开了部分城市房地产工作座谈会，提出对楼市调控不力的城市坚决问责。

与房地产调控“风雨欲来”基调对应的，财政部数据显示，2018年上半年，地方政府国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%，房地产调控似乎又走到了临界点。

但如果我们选择一个相对超脱的角度，放弃依附在房地产市场上的各种倾向性，将其作为一个普通产业来进行分析，也许我们会对当前中国经济发展有一个更深刻的认知。

一、房地产行业，绑架经济OR绑架财政？

从产业关联度上，房地产行业与数十个产业高度联系，房地产行业兴衰的影响绝不仅仅局限于其自身。房地产行业“绑架”中国经济的论调不绝于耳。房地产行业在国民经济中的地位到底如何？我们用统计数据来说话。

首先看房地产行业增加值占GDP的比重。

图1：2000年以来我国房地产业增加值占GDP比重

　　数据来源：WIND

2000年以来，房地产行业增加值占GDP比重不断提高，2017年房地产行业增加值占GDP比重为6.5%，较2000年提高2.4个百分点，较2012年提高0.8个百分点。总体看，房地产行业在国民经济中的占比并不突出，2017年，房地产业增加值低于第一产业增加值，也低于服务业中批发和零售业增加值。从增速看，房地产行业也并未呈现出显著高于经济增长的态势，甚至自2010年以来，房地产行业增长仅有2016年略微高于全国。

图2：2000年以来我国GDP、房地产业增加值增速

　　数据来源：WIND

房地产行业增速低于经济增长而占比不断上升，主要是由于增长是可比价格的增长，占比则是现价的对比，房地产价格的较快增长导致了这一看似矛盾的结果，也就是说，房地产行业增加值，从可比角度讲，在国民经济中的地位是相对萎缩的。这一段有点绕，我们举个简单的例子。假设我们经济只有两个部门，农业和住房。去年农业部门共生产粮食100公斤，每公斤1元，则农业部门的产值为100元，同时我们还盖了100平米房子，每平米1元，则住房部门产值为100元，二者在经济中的占比均为50%。今年，农业部门生产粮食120公斤，每公斤1.1元，则农业部门产值为132元，住房部门盖了110平米房子，但房价涨了，现在每平方1.5元，则住房部门产值165元，今年农业和住房部门的产值占比则变成了44.5%和55.5%，但实际上，我们以去年可比价格算的话，农业部门的产值增长为20%，住房部门仅为10%。这就解释了为什么房地产增速较低，但占比上涨的主要原因。

其次，我们分析房地产投资在固定资产投资中的比重。从下图可以看出，2000年以来，房地产开发投资在固定资产投资中的占比保持稳定，2011年以来呈现下降态势，2017年，房地产开发投资占全部固定资产投资的比重为17.4%，较2011年下降3个百分点。房地产开发投资占比下降的主要原因还是在于针对房地产行业的调控，导致其投资增速近年来低于固定资产投资总体增速。

图3：2000年以来房地产开发投资与固定资产投资对比

　　数据来源：WIND

鉴于目前房地产发展更多聚集于城市，我们再从城市角度来分析房地产开发投资在固定资产投资中的占比。我们从WIND数据库中抽取2016年末有数据的41个城市进行了对比。各城市房地产开发投资占固定资产投资的比重如下图所示。鉴于2017年我国房地产开发投资增速与固定资产投资增速基本一致，下列城市2017年房地产开发投资与固定资产投资的比重预计不会发生大的波动。

图4：2016年41个城市房地产开发投资占固定资产投资比重

　　数据来源：WIND

2016年，41个城市房地产开发投资占固定资产投资的平均比重为28.5%，高于同期全国平均水平10.3个百分点。通常意义上被认定为一线城市的北、上、广、深、杭，房地产开发投资占固定资产投资的比重均在40%以上。

最后，我们看一下地方财政收入对房地产行业的依赖度。目前我国仍然采取分税制，中央及地方按照一定比例对税收及各类基金收入进行分成，但在地方财政收入中，有一块中央是不参与分成的，那就是国有土地使用权出让金，即通常意义上讲的“卖地收入”。下图展示了2010年以来地方政府公共财政及土地出让收入情况。2017年，地方政府土地出让收入占全部财政收入（公共财政收入加地方政府性基金收入）的比重为34.9%，达到近年来高位，2018年上半年，该比重为32.2%。2010年以来，土地出让收入在地方政府财政总收入中的比重呈现“下降-攀升”的态势，地方财政收入中有三分之一以来于出让土地。

图5：2010年以来地方政府公共财政及土地出让收入情况

数据来源：WIND

综合上面的分析，可以有这样的基本结论，与其说房地产绑架了“中国经济”，不如说房地产绑架了“中国城市经济”，与其说政府靠出让土地为生，不如更精确一点说“地方政府”才更依赖土地出让收入。从这个角度上讲，中央与地方在房地产调控上如果存在分歧的话，这个分歧根植于当前央地财政收入分配体系之中。

二、房地产与金融业，共谋OR胁迫？

当前对房地产业的分析框架，主要有三个维度，人口、政策、资金。人口、政策是各方关注比较多的方面，房地产金融维度的分析，当前更多的是从个别银行的房贷投放、利率波动等零碎的层面进行案例分析，既缺乏宏观上的数据支撑，也缺乏城市角度的探讨。

我们尝试将时间拉长，看看近年来，房地产信贷到底发生了什么。

人民银行数据显示，截至2018年6月末，全国人民币房地产贷款余额35.78万亿元，同比增长20.4%，增速比上季末高0.1个百分点；上半年增加3.54万亿元，占同期各项贷款增量的39.2%，占比比上季末高0.1个百分点。