上面，我们从经济、金融、居民三个层面对房地产市场进行了概要分析。房地产以占经济总量6.5%的比重，贡献了三成的地方财政收入，吸收了近三成的银行信贷，而房地产的最终购买者和房地产价格上涨的最终承受者，居民部门的杠杆率持续攀升，债务增长远高于收入增长，居民将40%左右的收入用以归还银行贷款，实质上损害了社会消费的潜力，从居民可承受能力看，房地产市场已经或即将进入拐点。这个拐点，既是经济规律使然，亦是经济发展方式转变的内在要求使然。

下一步，保持房地产市场健康发展，需要政府、金融、居民各部门在去房地产依赖、去杠杆上共同努力，共同推动房地产回归居住本质。

政府方面，一是应该持续推进财政体制改革，降低地方政府财政对出让国有土地的依赖，从根本上实现中央与地方对房地产市场的利益一致性，提高房地产调控政策的约束力。

二是促进房地产最终回归居者有其屋的民生本质。加快构建租购并举的房地产供给体系，主要满足居民首套和改善型需求，彻底挤压投机性需求。在构建租购并举的房地产供给体系过程中，最近一些城市房租价格较快增长的现象值得高度关注，应切实防止出现“房价上涨买不起、房租增加住不起”刚需群体两头承压的情况。

三是稳步推出和实施房地产税制度。这里我们不去讨论房地产税在法理和产权上的逻辑，单纯作为一项政策工具，房地产税可以提高房屋所有者持有房屋的成本，这既可挤出不合理的住房投机需求，也可为地方政府带来新的收入渠道，进而降低对房地产的依赖。当下，我国房地产登记市场已经实现全国联网，开征房地产税的条件已然具备，尚可讨论的是免征面积与递进税率水平，以及是按照持有人全国范围内的房产统一征税还是分地区征收，坊间对此讨论颇多，在此不再赘述。

金融方面，一是加强房地产信贷调控。人民银行近年来一直在探索建立住房地产金融的宏观审慎管理体系。应尽快出台房地产信贷宏观审慎管理的具体要求和指标体系，将房地产信贷纳入金融机构MPA考核并提高考核权重，并构建基于“分城施策”的房地产金融监测体系，将房地产市场运行情况纳入MPA宏观经济热度参数设置中可能也是一个好的政策方向。

二是防范房地产信贷风险。当前居民部门杠杆率处于高位，现金流状况也不容乐观，局部、小范围房地产违约出现概率愈来愈高，特别是如果房地产价格出现较快下挫的情况，可能会导小范围风险演化为区域性风险。特别是在居民杠杆率较高的地区，在上文所述金融、地产形成了比较稳固的耦合体系的背景下，非常容易出现上升周期“一荣俱荣”，下降周期“一损俱损”情况，房地产金融风险的出现可能会比预期更快更猛，金融机构应对此加强监测和管控。

三是加快资产业务转型发展。房地产信贷较快增长为金融机构带来利润的同时，也带来了对其他行业的挤出效应，工业特别是制造业只是其中较为典型的案例。金融机构在房地产方面的资源累积，一方面提高了风险，另一方面也难逃“服务实体经济不力”的诘难。应在强化风险防范的同时，推动机构资产业务转型，提高对制造业、小微企业、县域乡村等领域的支持力度，服务和支撑国家重大战略。在此过程中，金融机构的产品与服务创新不可或缺，深化“fintech”融合可能是一条必由之路。简而言之，应以“金融+科技”破除“金融+房地产”的循环，进一步提升服务实体经济能力。

如果说促进房地产市场健康发展，防范房地产信贷风险，政府和金融部门可做的有很多的话，作为房地产市场的购买者，居民部门能做的恐怕只有分散资产配置，保护好自己的现金流了。有研究显示，当前我国城市居民的资产中，70%左右集中于房产，这与房地产近年来“只涨不跌”、“越调越涨”的预期高度相关。但从我们上面的分析可以看出，房地产市场的拐点，即使并没有马上到来，但巨石滚落的声音，似乎愈加清晰。房地产永远安全的美梦，可能随时醒来，覆巢之下，居民部门恐怕是最受伤的那个。

我们上面分析了这么多，提出了这么多建议，但归根结底，房地产市场还是一个市场，解决市场发展的要是还在于发挥市场力量。

实现房地产市场健康发展，关键在于转变经济发展方式，大力发展实体经济。解决房地产市场问题的钥匙，在房地产产业之外。正如我们文首所言，我们尽量摈除“倾向性”去探讨房地产业的发展，但实际上，我们仍然带有了感情色彩。何时房地产市场真正成为一个“普通”的产业，我们经济转型可能才能称得上真正的成功。

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