地产金融:恒大发债50亿 红筹地产开启国内直接融资模式

2015年06月26日17:14 来源：中国指数研究院

[提要] 房地产行业海内外融资环境发生变化，美元与外资对内地房地产的悲观预期导致海外融资环境不利，而国内松紧适度的货币政策、金融改革与资本市场管制放松促使国内融资成本逐级下行，国内外融资环境差异促使海外公司探索国内融资。

房地产行业海内外融资环境发生变化，美元与外资对内地房地产的悲观预期导致海外融资环境不利，而国内松紧适度的货币政策、金融改革与资本市场管制放松促使国内融资成本逐级下行，国内外融资环境差异促使海外公司探索国内融资。国内房地产经过近一年的刺激之后逐渐回暖，恒大地产拿地与并购结合快速率先扩大，直接催生大量资金需求，作为红筹地产的恒大率先发行境内公司债，是外紧内松融资环境和公司经营共同作用的必然结果。

恒大公司债的发行，不仅仅意味着恒大融资模式和经营改善，很大程度上也意味着红筹地产公司打开了国内融资通道。

1恒大地产首次发行境内公司债，首期5年期50亿债券利率5.38%。

2房地产行业海内外融资环境变化，美元海外融资环境不利，海外者继续看空国内房地产市场，国内房地产企业再融资开闸，资金成本下行。外紧内松融资环境倒逼海外上市公司探索国内融资通道。

3成交大幅增长，市场需求持续回暖，恒大公开改变市场预期。恒大直接拿地与并购结合快速扩大，资金需求量增大，倒逼恒大积极探索低成本融资通道，200亿融资境内公司债计划启航。

4恒大首次境内公司债的发行将拓展海外上市房企的融资渠道，有利于降低房企融资成本，提升盈利能力，为企业健康长期稳健发展提供资金保障。恒大将是先直接受益企业。

一、恒大地产首次发行境内公司债，首期5年期50亿债券利率5.38%

6月18日，恒大地产集团有限公司刊发公告称，其在境内发行的200亿元公司债的首期5年期50亿元成功发行，国泰君安证券，中信建投证券及招商证券国内三大券商成为本次发行的联席主承销商。公司作为发行人与联席主承销商已就债券利率根据簿记结果确定为5.38%。发行人将于6月19日至6月24日期间向符合资格者发行债券。恒大地产此次发债创造了恒大历利率低的一次长期债，也成为首个在境内发债的红筹公司。

二、房地产海内外融资环境变化，外紧内松融资环境倒逼海外上市公司探索国内融资通道

1、美元海外融资环境不利，同时海外者继续看空国内房地产市场

2014年底以来美元持续走强，全球资金流向发生变化，稳健回升的美国经济提升了者重回美国的信心，导致海外地产公司融资受到显著影响，主要体现为融资规模不足，融资成本高。同时，海外者依然看空国内房地产中长期市场，风险收益原因造成者出借资金意愿不足，房企海外融资成本较高。鉴于汇率和海外者理念的双重影响，海外上市房企融资环境正处于不利状况。

2、国内房地产企业再融资开闸，资金成本下行

在货币政策趋于宽松，房地产产业政策调整和国内资本市场制度变革的大背景下，资本市场对房地产行业直接融资的管制在2014年下半年全面放开。

受益于资本市场融资功能恢复，房地产企业直融提速，房地产企业资金成本下行。2015年1-5月，房地产开发企业到位资金中，自筹资金1.84万亿元，同比增长0.9%。资本市场活跃，多家房地产公司通过增发方式进行股权融资，优化资本结构，降低企业资金成本。房地产上市公司股权融资184亿元，同比大幅增长229%，债权融资1196亿元。房地产企业加快直接融资步伐，催降整体资金成本。

外紧内松的海内外融资环境变化，促使房企再融资由境外转向国内。恒大此次发行的境内公司债利率为5.38%，相较于其今年2月发行的利率为12%的同期限10亿美元境外债，利率较低。与恒大类似，新城2014年去年境外发债利率为10.25%，而境内发债利率为8.9%，海外融资成本同样高于国内。

三、市场回升背景下，恒大率先改变市场预期积极快速扩大，客观上需要国内低成本公司债解决资金困局

1、成交大幅增长，市场需求持续回暖，恒大公开改变市场预期

2015年5月，商品住宅成交继续大幅增长，市场需求持续回升。50个代表城市月度成交面积3116万平方米，环比上涨16.1%，同比上涨39%。2015年1-5月代表城市月均成交面积同比增长15%，市场的回升趋势明显。

2015年4月，恒大地产全年工作会议，恒大地产董事局主席许家印基于对持续政策刺激和货币刺激国内房地产市场未来继续回升的乐观预期，计划实施48天100个项目的快速扩张。之后，恒大地产开始大规模拿地。

2、恒大直接拿地与并购结合快速扩大，资金需求量增大，倒逼恒大积极探索低成本融资通道，200亿融资境内公司债计划启航

2015年5月，恒大地产拿地面积89.2万平方米，同比增加183%，拿地金额42.79亿元，同比增长347%。拿地销售比25.6%，同比增长217%。增速较4月扩大了三百多个百分点。2015年1-5月，恒大拿地总金额175.25亿元，同比增长33%，销售比28%，同比增长20%。6月以来，恒大继续拿地，以1.94亿元获得南宁良庆区地块。恒大积极拿地表明其对后市持乐观态度，加快土地储备速度，对企业资金面提出更高要求。

恒大在二级市场也开展了大规模并购。5月28日恒大发布公告称，31亿元收购武汉三江航天地产67.08%的股权，6月2日，又斥资55亿元收购中渝置地重庆项目92%股权，这是近期恒大地产大一笔收购案。恒大地产快速扩张的策略促使其资金需求量不断增加。