个人买房三年内禁售 深圳拟加强楼市调控

　　深圳楼市调控形势依然严峻。

　　罗强

　　一份被曝光的请示文件，透露了深圳市政府拟继续加强楼市调控。

　　7月26日下午，深圳市房地产主管部门“深圳市规划和国土资源委员会”（以下简称“规土委”）发给“市房地产调控领导小组”的一份“红头文件”在网络流传，其中提出了新的楼市调控政策，提请房地产调控领导小组审议后，报市政府申请发布。

　　新的楼市调控政策主要为：暂停法人单位购买新建商品住房，已购买的商品住房5年内禁售；个人购买的商品住房3年内禁售；个人和法人单位购买的商务公寓5年内禁售；有房贷记录且离婚2年以内申请房贷，按第二套住房信贷政策执行。

　　深圳市规土委对外否认了这一文件真实性，但相关内部人士承认，这是一份还在“走流程”的文件，最终是否实施，要看政府部门是否批准。

　　红头文件表示，调控政策的升级，原因在于近期“招商双玺”、“润府”三期等热点楼盘呈现出“房价倒挂”、“企业购房”、“离婚买房”等现象，反映出市场投机行为依然存在。

　　深圳市房价从2015年直线上涨，2016年发布“深八条”调控政策，以及深圳市政府对于购房融资、新房预售价格等方面的限制，深圳楼市正经历一轮高压调整期——成交量下降，成交均价滞涨。

　　官方数据显示，2018年上半年，深圳全市共成交12804套新房住宅，同比增加21.9%；成交均价5.42万元/平方米，同比微跌0.9%；而来自深圳贝壳成交系统数据统计则显示，2018年上半年二手住宅成交33704套，成交均价5.73万元/平方米，同比上涨5.4%。

　　上述新一轮调控政策并非深圳市首创，而是借鉴了北京、广州、成部、西安等城市的政策先例。但是，深圳市政府对这些政策进行说明时引述的相关楼市数据，则是第一次被曝光，这有助于更好理解深圳楼市。

　　如暂停企业购买商品住房的政策，数据依据来源于过去5年间，企业购买新建商品住宅、二手商品住宅分别占总量的1.35%、2.21%，而2017年企业购买新建商品住宅的占比已提升至3.05%，深圳规土委认为，这对于真正有买房需求的个人是一种挤压，因此这一政策是给限购政策打上公平“补丁”。

　　对于个人购买的商品住房3年内禁售的政策，规土委预计将造成二手住宅交易量下滑。2015年7月至2018年6月，深圳个人购买的新建和二手商品住宅共40.34万套，占目前全市存量商品住宅（截止2018年6月30日，深圳产权登记的商品住宅共170万套）的23.7%。

　　由于禁售政策具有前溯性，这意味着政策一旦实施，深圳将有23.7%的住房短期内将被锁定交易，这被认为是最具有杀伤力的“政策”。深圳房地产市场以二手房交易为主，禁售政策将严重影响后续预期，参考以二手房交易为主的厦门楼市，实行禁售政策后，成交价格持续小幅下跌。

　　为遏制房价上涨趋势，深圳市政府对新建楼盘采取严格的“限价”政策，这导致了一二手房价格倒挂现象。规土委的数据显示，在106个在售楼盘中，30%的楼盘价格存在倒挂，主要分布在前海、蛇口、南山科技园、龙华中心区等部分热点区域。

　　另一个有趣的数据是“离婚买房”。规土委数据透露，2017年深圳市离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%，占全市新房总成交量的10.8%，离婚2年内购买二手住宅的占离婚购房人数的85.8%，占全市二手住宅总成交量的4.2%。

　　离婚2年内买房数据如此之大，意味着深圳通过离婚买房的投机手段仍然广泛存在。此前，北京、广州等城市已出台住房信贷政策、避免购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策。

　　这一系列的数据显示，深圳市房地产主管部门认为深圳市楼市调控形势依然严峻，就算是这些调控政策现在不发布实施，也将是作为储备政策，随时应对楼市变化。

　　《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的请示》

　　一、加强法人单位购买住房管理

　　政策内容：暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买新建商品住房（包括商品住房预售和现售），企事业单位、社会组织等法人单位已购买的商品住房，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。

　　政策说明：近期，由于我市新房限价力度加大，部分热点区域出现新房与二手房价格倒挂现象，“买到即赚到”效应发散，公司参与摇号带来市场情绪紧张。其中，招商双玺项目以公司名义购房的数量占到了摇号人数的22%，部分手握大量资金的买家往往会通过注册多个公司来参与摇号，增加购房成功率，这对于真正有买房需求的个人也是一种挤压，从一定意义上来说违背了房住不炒、稳定房价的调控目标，此前，北京、广州、长沙、杭州、西安和南京等多个城市已经相继出台政策，暂停向企事业单及其他机构销售住房。今年7月2日，上海也出台企业限购政策，抑制个人以企业名义购房的投机行为。

　　因此，我市有必要及时出台该政策：一是有利于及时堵住炒作漏洞，避免个人通过注册企业绕开个人限购政策，进行投资投机。二是有助于实现“摇号购房”的公平性，防止企业与个人争夺购房资格，加剧个人购房的摇号难度。三是有利于抑制企业投机炒作，促进增量和存量住房资源供给住房租赁市场、鼓励企业长期持有物业出租。

　　影响分析：2013年7月至2018年6月，企业购买新建商品住宅共2822套、占全市新房总成交量的1.35%；企业购买二手商品住宅10201套，占全市二手商品住房总成交量的2.21%，2017年，企业购买新建商品住宅785套，占全市新房总成交量的3.05%，较上年提高0.92个百分点，总体来看，企业购房占比不大，但近期占比明显上升，投机意图上升、该政策的出台有利于抑制部分非理性需求，是给限购政策打上公平“补丁”，对市场负面影响不大。

　　二、加强个人购买商品住房销售管理

　　政策内容：居民个人购买的商品住房（不含安居型商品房），自取得不动产权登记证书之日起3年内禁止转让。

　　政策说明：2017年，我市不动产权证书两次转移间隔时间不满3年的商品住房为217.6万平方米，占全年二手住房销售面积46.2%，说明市场存在一定的短期炒作现象，在调控政策密集出台的2017年，北京、广州、成部、西安等50多个城市出台了住房限售政策、一类是规定在通知发布施行之日起新购买的住房，须取得不动产证达到一定年限后方可转让，如广州、惠州等；另一类是规定在限购区城内购买的住房，须取得不动产证达到一定年限后方可转让，对已购买的住房具有前溯性、如西安、长沙等。