力宝集团是印尼最大的金融控股财团之一

　　王成估计，宏立城在这一项目的前期投入大概有10到15亿美元。而由于中国政府对房地产企业融资的渠道限制，宏立城很难通过借外币债务的形式来融资，其资金都是实打实的自有资金。大量资金投入到这一项目，对于宏立城的现金流造成了巨大压力。

　　更要命的是，原先靠快速销售高周转来回笼资金的方式，在印尼行不通了。

　　据宏立城官方口径，美加达新城于去年5月第一次开盘，当天销售16800套。但是，这16800套不代表回款金额。据一位在印尼项目干过销售的宏立城前员工表示，16800套的数据只是说交定金的数目，而印尼买房交定金极低，而且很多人交了定金不一定就会来买房。

　　而且，印尼的购房政策不适合中国人去投资买房。因为外国人在印尼投资买房，必须以公司名义或者是具有工作签的个人，而工作签每重签一次就换一次号码，因此无法办理房屋证件。最让外籍购房者担忧的是，他们买房只能拥有房屋的使用权，没有所有权，购房者几乎不可能向印尼的金融机构申请到抵押贷款。

　　王成说，上述政策导致很少有中国人全款去买美加达新城的房子，其潜在客户就只能是印尼本地人，然而项目如此巨大的体量，根本不可能让本地人去消化，“印尼人不像中国人那么热衷于投资炒房，他们买房都很谨慎。”

　　宏立城在这个项目上，钱只有出去的，回来得很少，无底洞般的资金虹吸效应，甚至拖累了其国内的运营资金情况，美加达新城只能停摆。目前，项目的设计院——整个美创公司接近200人都停止了工作，很多员工在微博、知乎等各种平台上为自己讨说法。

　　宏立城资金困窘，也导致其最初一掷千金的薪酬体系瞬间崩塌。原总裁级高管张云计和他手下的一批万达系大将纷纷离去，分管工程、成本、设计、营销、财务的副总裁一一离职。

　　“部分原因是大家觉得这家公司未来发展前景堪忧，部分原因也是人事斗争的结果，张云计走了之后，肖总请了一个从华润出来的王总当总裁，一朝天子一朝臣，管理层也就换了一拨人。”王成表示。

　　据财联社报道，宏立城从17年年底就开始裁员，为了规避裁员赔偿，公司通过延长试用期变相逼走部分员工，此外，多数员工都没有拿到年终奖。为节省人力成本，同样的职位，后面入职的员工要比早期高薪聘请而来的员工，工资降了不少。

　　为了筹集资金，宏立城甚至让员工销售理财产品，此外，公司高层还拟推行“员工创收”计划，要求员工不论在哪个岗位，都要搞创收，去创业开公司也好，取得的收入宏立城公司要拿一部分。

　　并购遭遇的坑

　　虽然现金流急剧紧张，宏立城手中的资产还是不少。

　　王成表示，宏立城手里还有一些未出售的住宅和持有的大量商业地产，总资产大概能达到1000多亿。“为今之计，就是赶紧从印尼项目中撤身出来，前期的钱打水漂就打水漂了，好好把国内的项目先搞好再说。”他表示。

　　事实上，宏立城除了超级神盘花果园之外，还有一些零星项目，而这引来了正在全国各地兼并扩充攻城略地的宇宙第一房企——碧桂园。2017年10月，宏立城董事长肖春红和碧桂园总裁莫斌杯酒言欢，签下了一个合作协议。

　　据熟悉此合作事项的前宏立城高管表示，宏立城集团底下有一些小额贷款公司，这些公司从一些无法偿债的债主那儿承接下一些抵押地块和项目，资产估值大概在70-80亿元左右。

　　碧桂园用50亿元总价买下了这些项目，签约之后先首付了20亿元。然而，碧桂园付钱之后，发现这些地块项目债权关系极其复杂，很难处理，因此后来提出让宏立城在2018年4月底，尽快解决这些问题，否则要让宏立城退钱，如不退钱，这资金就当成是借款，需要付15%的利息。

　　宏立城的困境，给大房企并购制造了机会，然而，在大鱼吃小鱼，小鱼吃小米的并购江湖中，看似色彩鲜艳的小鱼，被大鱼吃了之后，有时会发现有毒。

　　碧桂园宏立城的合作告吹并不是个案。

　　中粮地产(000031,股吧)的一位内部人士李东表示，在大房企进驻到三四线城市开拓的时候，当地中小房企手里有土地，但是缺乏资金运营能力，往往会寻求大公司合作开发，或者干脆把项目卖给大房企，但是在项目并购的时候也会有很多意想不到的坑。

　　他举例说，中粮地产在收购平顶山（楼盘）一个项目时，收购结束之后才发现土地因为挖矿地下有很多空洞，这在土地尽调之前并没有发现，这就需要收购方自己去填平。

　　“很多二手项目还有很多未登记和公告的债务问题，比如中粮买信阳（楼盘）项目时，发现拆迁款并没有给到老百姓(603883,股吧)，后续就有很多麻烦。有时候遇到价格特别便宜的土地，出让的时候特别爽快，我们反倒会担心，里面是不是有很多坑。”李东说。

　　并购和拍地，是房企储备土地的两种方式，二者孰优孰劣，开发商如鱼饮水冷暖自知。

　　李东说，虽然招拍挂的土地会有很多房企竞争，价格可能会更贵，但是毕竟土地更干净，所以大多数房企都愿意走招拍挂去拿净地。（文中王成、李东为化名）

（责任编辑：娄在霞 HN151）

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