这篇网文记述评论了郁亮在万科南方区域9月例会上的讲话。讲话的主旨是：2012年判断房地产业进入白银时代，当时还只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。“ 而今天，转折点实实在在到来了 ” ，为此 “ 我们所有行为都要 ‘收敛聚焦’ 到保证万科活下去 ”。

“ 我们应该认识到，大趋势有时是很残酷的，我们做 ‘大’ 的业务已经习惯了，当大的风险向我们投放了阴影，当一场危机正一步步走来，毫不夸张地说，我们可能还在灰犀牛背上狂欢。今天，我们必须有强烈的危机意识，一定要认识到我们正站在发展和衰落的关口，面临着艰难的选择。”

万科是中国房地产行业的领军企业，曾经是现代管理的标杆企业，是战略文化品牌的旗帜性企业。郁亮的讲话体现了一家现代企业的忧患意识，一个优秀企业家的决绝精神，然而，他的话并不是危言损听，万科的回款困难也不是孤例，非业内人士都已经关注到：房产中介开始满朋友圈发各大地产商给出的价格折扣、清仓甚至一成首付项目了。房价的涨跌不在本文讨论范围之内（ 应该看到当前的地产商急于回款，确保现金流有很大程度是缘于政策调控的因素，房价如果不被冻结，未来或有报复性反弹的可能 ）。然而结合盛传的取消预售政策消息，地产商的这一波凛冬已然到来。

第一，金融和房地产都属于周期性行业，有春天就会有冬天，有繁荣期就有萧条期。房地产显然是一个强周期性的行业，然而除了几次微幅的调整，几十年来房价一路走高，在普罗大众的心里形成了 “房价只涨不跌” 的坚定 “信仰” 。而金融行业，国人对股市的大起大落早有心理免疫力，对于银行业却不是这样，在度过繁花似锦的黄金十年之后，“赚钱都赚得不好意思了” ，一些人认为银行业的繁荣本该就这样，完全忘记了20年前银行不良率高企一度走到了 “技术性破产” 的边缘；另一些人看到所谓的 “互联网金融” 侵袭，就感到传统银行会是新经济时代的恐龙，经济生态的改变会带来银行这个物种的灭绝，甚至想到一个古生物学的术语（“ 寒武纪式灭绝 ”）来形容这种挑战。

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一

房地产如此，银行业又该如何呢？

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“ 我们依赖的传统的大型基础设施建设项目明显减少，且持续产生的增量有限，房地产业也已发展到一定地步，余地可判 ”。

第二，房地产与金融周期关联性强，它们的周期越来越同频共振。2008年金融危机过后，摩根大通银行董事长兼CEO杰米·戴蒙痛定思痛，写下了这样一段话：“ 过去的一百年里，很多次金融危机都和房地产有关。在最近的危机中，房地产虽然不是唯一的肇因，但绝对是关键因素。” 马蔚华曾经多次引用戴蒙的这段话，表达如下观点 “国民经济发展是离不开房地产的，因为它涉及几十个行业，但是房地产容易出现一些风险，特别是当房地产成为一种金融投资的时候，风险会悄悄地产生。所以无论是银行还是政府，一方面要关注市场，合理引导房地产的发展；另一方面也要注意房地产可能产生的风险，这个风险往往不是房地产本身，往往会引发金融的风险。”

这一切应当与 “宝万之争” 无关，与 “红烧肉” 无关，要害是 “今天，转折点实实在在到来了”。

四

房地产的“大转折实实在在到来了”， 银行业的转折点还会远吗？

2018-09-25 18:09 来源:央行观察 技术 /银行 /房地产

归结到一句话，银行业，特别是广大中小银行也需要像郁亮所说的，把战略聚焦收敛到 “活下去” 的底线上来。综上，房地产行业领袖郁亮的一席讲话，不仅折射了银行业当前的经营困境，也隐寓着当前银行业转型发展的思维导图。

如果以资产总额计，中国银行业的总资产（33万亿美元）早在2016年末即已超过整个欧元区（31万亿美元），两倍于美国（16万亿美元），近5倍于日本（7万亿美元），2017年继续一路向前，截至2017年底，我国银行业金融机构本外币资产合计252万亿元，同比增长8.7%。其中各项贷款129万亿元，同比增长12.4%；银行业总负债233万亿元，同比增长8.4%。单以规模计，中国银行业早已大踏步的 “赶英超美”，或者说，地球人已经阻挡不住中国银行业的扩张势头了。

关于银行业的大势判断也是如此。“ 春江水暖鸭先知 ” ，当媒体还在炒作银行业的暴利，业内人士已经深刻体会到 “ 银行不好做了 ” ，尽管早些年，招行行长田惠宇率先喊出：“ 真正干银行的时代到来了 ”，这几年大多数银行的资产规模、效益依靠强大的增长惯性，却仍然保持了较高的增速，不良率貌似也在压降，大多数的银行家步伐依然从容，神态依然矜持。然而，如果离开房地产一路高歌猛进以及由此衍生的经济结构、发展格局，一切会有不同吗？